Cour d’appel de Paris, le 19 février 2026, n°23/08880
La Cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 19 février 2026, se prononce sur une action en réévaluation du loyer à l’occasion du renouvellement d’un bail d’habitation. Le bailleur avait proposé une augmentation fondée sur le loyer de référence minoré en vigueur dans une zone soumise à encadrement. Le juge des contentieux de la protection avait déclaré cette action irrecevable au motif que le bailleur ne produisait pas de références locatives dans le voisinage. La Cour d’appel infirme cette décision. Elle estime que la procédure spéciale de l’article 140 de la loi du 23 novembre 2018, applicable en zone tendue, ne impose pas une telle charge probatoire au bailleur. La haute juridiction précise ainsi les conditions de la réévaluation et opère une clarification essentielle du régime probatoire.
La Cour d’appel opère une distinction nette entre les régimes légaux applicables à la réévaluation du loyer. Le premier juge avait appliqué les exigences de l’article 17-2 de la loi du 6 juillet 1989, exigeant la production de références locatives comparables. La Cour relève que ce texte ne régit que les logements hors zone d’encadrement. En l’espèce, le bien est situé dans une commune soumise à encadrement depuis le 1er juin 2021. Le dispositif pertinent est donc celui de “l’article 140 de la loi du 23 novembre 2018”. La Cour cite intégralement son paragraphe VI, qui organise une action en réévaluation “dès lors que le loyer est inférieur au loyer de référence minoré”. Elle souligne que ce texte prévoit que “le locataire peut, par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables, contester l’action en réévaluation”. La lecture combinée de ces dispositions permet à la Cour d’en déduire une répartition asymétrique de la charge probatoire. La production de références n’incombe qu’au locataire s’il entend contester la proposition. Le bailleur doit seulement justifier que le loyer actuel est inférieur au loyer de référence minoré et avoir respecté la procédure de proposition. Cette interprétation restitue la logique du dispositif législatif, conçu pour simplifier la revalorisation dans les zones tendues tout en préservant les droits du preneur.
L’arrêt consacre une solution de principe sur la preuve dans le contentieux de l’encadrement des loyers. En infirmant le jugement, la Cour d’appel valide une méthodologie probatoire allégée pour le bailleur. Elle estime que la production de “l’arrêté préfectoral” fixant le loyer de référence et d’un “document issu du site de la Direction régionale et interdépartementale de l’hébergement et du logement” suffit à établir le droit à réévaluation. La Cour constate que le bailleur a strictement suivi la procédure : proposition formalisée six mois avant le terme, reproduction intégrale des dispositions légales, mention des montants et saisine de la commission de conciliation. Cette approche sécurise la mise en œuvre de l’encadrement pour les bailleurs. Elle évite la recherche souvent complexe de références comparables dans un marché régulé. La solution peut sembler favorable aux propriétaires. Elle est toutefois contrebalancée par le droit de contestation du locataire, qui peut invoquer des loyers de voisinage inférieurs. La portée de l’arrêt est significative. Il clarifie une zone d’ombre procédurale et favorise une application uniforme de la loi dans les juridictions. Cette décision devrait guider les pratiques, en distinguant définitivement le régime de preuve selon que le logement est ou non en zone d’encadrement.
La Cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 19 février 2026, se prononce sur une action en réévaluation du loyer à l’occasion du renouvellement d’un bail d’habitation. Le bailleur avait proposé une augmentation fondée sur le loyer de référence minoré en vigueur dans une zone soumise à encadrement. Le juge des contentieux de la protection avait déclaré cette action irrecevable au motif que le bailleur ne produisait pas de références locatives dans le voisinage. La Cour d’appel infirme cette décision. Elle estime que la procédure spéciale de l’article 140 de la loi du 23 novembre 2018, applicable en zone tendue, ne impose pas une telle charge probatoire au bailleur. La haute juridiction précise ainsi les conditions de la réévaluation et opère une clarification essentielle du régime probatoire.
La Cour d’appel opère une distinction nette entre les régimes légaux applicables à la réévaluation du loyer. Le premier juge avait appliqué les exigences de l’article 17-2 de la loi du 6 juillet 1989, exigeant la production de références locatives comparables. La Cour relève que ce texte ne régit que les logements hors zone d’encadrement. En l’espèce, le bien est situé dans une commune soumise à encadrement depuis le 1er juin 2021. Le dispositif pertinent est donc celui de “l’article 140 de la loi du 23 novembre 2018”. La Cour cite intégralement son paragraphe VI, qui organise une action en réévaluation “dès lors que le loyer est inférieur au loyer de référence minoré”. Elle souligne que ce texte prévoit que “le locataire peut, par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables, contester l’action en réévaluation”. La lecture combinée de ces dispositions permet à la Cour d’en déduire une répartition asymétrique de la charge probatoire. La production de références n’incombe qu’au locataire s’il entend contester la proposition. Le bailleur doit seulement justifier que le loyer actuel est inférieur au loyer de référence minoré et avoir respecté la procédure de proposition. Cette interprétation restitue la logique du dispositif législatif, conçu pour simplifier la revalorisation dans les zones tendues tout en préservant les droits du preneur.
L’arrêt consacre une solution de principe sur la preuve dans le contentieux de l’encadrement des loyers. En infirmant le jugement, la Cour d’appel valide une méthodologie probatoire allégée pour le bailleur. Elle estime que la production de “l’arrêté préfectoral” fixant le loyer de référence et d’un “document issu du site de la Direction régionale et interdépartementale de l’hébergement et du logement” suffit à établir le droit à réévaluation. La Cour constate que le bailleur a strictement suivi la procédure : proposition formalisée six mois avant le terme, reproduction intégrale des dispositions légales, mention des montants et saisine de la commission de conciliation. Cette approche sécurise la mise en œuvre de l’encadrement pour les bailleurs. Elle évite la recherche souvent complexe de références comparables dans un marché régulé. La solution peut sembler favorable aux propriétaires. Elle est toutefois contrebalancée par le droit de contestation du locataire, qui peut invoquer des loyers de voisinage inférieurs. La portée de l’arrêt est significative. Il clarifie une zone d’ombre procédurale et favorise une application uniforme de la loi dans les juridictions. Cette décision devrait guider les pratiques, en distinguant définitivement le régime de preuve selon que le logement est ou non en zone d’encadrement.