Cour d’appel de Paris, le 19 février 2026, n°23/08876
La Cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 19 février 2026, a eu à connaître d’un litige relatif à la réévaluation du loyer lors du renouvellement d’un bail d’habitation. Un bailleur, après avoir notifié une proposition de renouvellement avec un loyer majoré, a vu sa demande rejetée en première instance. Il a alors formé appel. La juridiction d’appel devait déterminer si le loyer initial était manifestement sous-évalué au sens de l’article 17-2 de la loi du 6 juillet 1989 et si les références locatives produites par le bailleur étaient suffisamment comparables au logement litigieux. La Cour d’appel a infirmé le jugement de première instance et a fixé le nouveau loyer à la somme demandée, estimant que les références produites étaient comparables et démontraient le caractère sous-évalué du loyer initial.
La solution de la Cour d’appel s’explique par une interprétation souple des critères de comparabilité des références locatives. Elle confirme également la stricte application du plafonnement de la hausse applicable en zone tendue.
**I. Une appréciation souple de la comparabilité des références locatives**
La Cour d’appel adopte une conception pragmatique de la notion de logement comparable, écartant une exigence d’identité parfaite entre les références et le bien loué. Le premier juge avait rejeté la demande du bailleur au motif que les références produites, comportant pour certaines un parking ou une localisation à des étages élevés, ne correspondaient pas à des logements situés dans des conditions similaires. La Cour d’appel infirme cette analyse en considérant que « les dispositions précitées autorisent ainsi une certaine diversité (par exemple d’étage, de superficie…), dès lors que les logements doivent être comparables, c’est à dire similaires, mais non nécessairement identiques ». Elle relève ainsi que la différence de loyer liée à un étage plus élevé est « minime » et que le stationnement, lorsqu’il existe, est « facturé distinctement ». Cette approche se fonde sur une lecture globale des références, qui doivent être « représentatives de l’ensemble des loyers habituellement constatés dans le voisinage ». La Cour valide également le recours à des références issues du propre patrimoine du bailleur, suivant en cela la jurisprudence de la troisième chambre civile qui admet de telles références « dès lors qu’elles sont représentatives des loyers habituellement constatés dans le voisinage ».
Cette interprétation facilite la preuve de la sous-évaluation pour le bailleur. Elle reconnaît la difficulté de trouver des références parfaitement identiques dans un parc immobilier nécessairement diversifié. La Cour opère ainsi un contrôle de cohérence globale plutôt qu’un examen pointilleux de chaque différence. Elle vérifie que les éléments essentiels – surface, nombre de pièces, localisation, qualité de construction – sont globalement similaires, sans que des variations marginales ne remettent en cause la comparabilité. Cette souplesse est conforme à l’objectif de l’article 17-2, qui est de permettre une réévaluation vers un loyer de marché, tout en protégeant le locataire contre des hausses injustifiées par des références non représentatives.
**II. La confirmation d’un encadrement strict de la hausse du loyer en zone tendue**
L’arrêt rappelle avec rigueur le dispositif de plafonnement de la hausse applicable lors du renouvellement en zone tendue. Après avoir constaté le caractère manifestement sous-évalué du loyer initial, la Cour applique mécaniquement le décret n°2017-1198 du 27 juillet 2017. Elle relève que « la proposition de nouveau loyer adressée aux locataires et sollicitée devant la cour est bien conforme à ces dispositions et que cette augmentation est limitée à la moitié de la différence entre le loyer de référence résultant des références produites et le loyer actuel ». Le calcul judiciaire se borne donc à vérifier la conformité arithmétique de la proposition du bailleur avec le plafond légal. La Cour précise que l’augmentation ainsi fixée « sera appliquée progressivement par sixième chaque année pendant six ans », respectant ainsi les modalités d’étalement prévues par la loi.
Cette partie de la motivation illustre le caractère doublement encadré de la réévaluation. Le premier encadrement est substantiel : il faut prouver une sous-évaluation manifeste par des références comparables. Le second est quantitatif : même en cas de sous-évaluation établie, la hausse ne peut excéder la moitié de l’écart avec le loyer de référence. L’arrêt montre ainsi que le juge n’a aucun pouvoir d’appréciation sur le montant de la hausse une fois le plafond légal déterminé. Son rôle se limite au contrôle de la régularité de la démonstration du bailleur et au respect du calcul imposé. Cette rigueur dans l’application du texte protège le locataire contre des ajustements brutaux, tout en permettant une convergence progressive du loyer vers les niveaux du marché. La décision assure ainsi une sécurité juridique pour les deux parties, le bailleur obtenant une réévaluation et le locataire bénéficiant d’une hausse plafonnée et étalée dans le temps.
La Cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 19 février 2026, a eu à connaître d’un litige relatif à la réévaluation du loyer lors du renouvellement d’un bail d’habitation. Un bailleur, après avoir notifié une proposition de renouvellement avec un loyer majoré, a vu sa demande rejetée en première instance. Il a alors formé appel. La juridiction d’appel devait déterminer si le loyer initial était manifestement sous-évalué au sens de l’article 17-2 de la loi du 6 juillet 1989 et si les références locatives produites par le bailleur étaient suffisamment comparables au logement litigieux. La Cour d’appel a infirmé le jugement de première instance et a fixé le nouveau loyer à la somme demandée, estimant que les références produites étaient comparables et démontraient le caractère sous-évalué du loyer initial.
La solution de la Cour d’appel s’explique par une interprétation souple des critères de comparabilité des références locatives. Elle confirme également la stricte application du plafonnement de la hausse applicable en zone tendue.
**I. Une appréciation souple de la comparabilité des références locatives**
La Cour d’appel adopte une conception pragmatique de la notion de logement comparable, écartant une exigence d’identité parfaite entre les références et le bien loué. Le premier juge avait rejeté la demande du bailleur au motif que les références produites, comportant pour certaines un parking ou une localisation à des étages élevés, ne correspondaient pas à des logements situés dans des conditions similaires. La Cour d’appel infirme cette analyse en considérant que « les dispositions précitées autorisent ainsi une certaine diversité (par exemple d’étage, de superficie…), dès lors que les logements doivent être comparables, c’est à dire similaires, mais non nécessairement identiques ». Elle relève ainsi que la différence de loyer liée à un étage plus élevé est « minime » et que le stationnement, lorsqu’il existe, est « facturé distinctement ». Cette approche se fonde sur une lecture globale des références, qui doivent être « représentatives de l’ensemble des loyers habituellement constatés dans le voisinage ». La Cour valide également le recours à des références issues du propre patrimoine du bailleur, suivant en cela la jurisprudence de la troisième chambre civile qui admet de telles références « dès lors qu’elles sont représentatives des loyers habituellement constatés dans le voisinage ».
Cette interprétation facilite la preuve de la sous-évaluation pour le bailleur. Elle reconnaît la difficulté de trouver des références parfaitement identiques dans un parc immobilier nécessairement diversifié. La Cour opère ainsi un contrôle de cohérence globale plutôt qu’un examen pointilleux de chaque différence. Elle vérifie que les éléments essentiels – surface, nombre de pièces, localisation, qualité de construction – sont globalement similaires, sans que des variations marginales ne remettent en cause la comparabilité. Cette souplesse est conforme à l’objectif de l’article 17-2, qui est de permettre une réévaluation vers un loyer de marché, tout en protégeant le locataire contre des hausses injustifiées par des références non représentatives.
**II. La confirmation d’un encadrement strict de la hausse du loyer en zone tendue**
L’arrêt rappelle avec rigueur le dispositif de plafonnement de la hausse applicable lors du renouvellement en zone tendue. Après avoir constaté le caractère manifestement sous-évalué du loyer initial, la Cour applique mécaniquement le décret n°2017-1198 du 27 juillet 2017. Elle relève que « la proposition de nouveau loyer adressée aux locataires et sollicitée devant la cour est bien conforme à ces dispositions et que cette augmentation est limitée à la moitié de la différence entre le loyer de référence résultant des références produites et le loyer actuel ». Le calcul judiciaire se borne donc à vérifier la conformité arithmétique de la proposition du bailleur avec le plafond légal. La Cour précise que l’augmentation ainsi fixée « sera appliquée progressivement par sixième chaque année pendant six ans », respectant ainsi les modalités d’étalement prévues par la loi.
Cette partie de la motivation illustre le caractère doublement encadré de la réévaluation. Le premier encadrement est substantiel : il faut prouver une sous-évaluation manifeste par des références comparables. Le second est quantitatif : même en cas de sous-évaluation établie, la hausse ne peut excéder la moitié de l’écart avec le loyer de référence. L’arrêt montre ainsi que le juge n’a aucun pouvoir d’appréciation sur le montant de la hausse une fois le plafond légal déterminé. Son rôle se limite au contrôle de la régularité de la démonstration du bailleur et au respect du calcul imposé. Cette rigueur dans l’application du texte protège le locataire contre des ajustements brutaux, tout en permettant une convergence progressive du loyer vers les niveaux du marché. La décision assure ainsi une sécurité juridique pour les deux parties, le bailleur obtenant une réévaluation et le locataire bénéficiant d’une hausse plafonnée et étalée dans le temps.