Cour d’appel de Paris, le 19 février 2026, n°23/02371
L’arrêt de la Cour d’appel de Paris du 19 février 2026 statue sur un litige locatif opposant un bailleur à ses anciennes locataires. Le bail, conclu en 2011 et tacitement reconduit, contenait une clause pénale de 10% en cas de retard de paiement. Un commandement de payer fut délivré en avril 2021 pour des impayés. Le tribunal de proximité de Lagny-sur-Marne, par jugement du 25 novembre 2022, prononça la résolution du bail pour défaut de paiement, ordonna l’expulsion et condamna les locataires au paiement d’une somme importante. Ces dernières firent appel, contestant notamment le montant de la dette et la validité de la clause pénale, et sollicitant des délais de paiement et de départ. La Cour d’appel, après avoir vérifié la régularité de la notification des actes à un intimé résidant à l’étranger, confirme la résolution du bail et l’expulsion. Elle réforme cependant le jugement sur le montant de la dette et statue sur l’inopposabilité de la clause pénale. La décision soulève deux questions principales : la régularité de la procédure de notification internationale et le contrôle des clauses abusives dans les baux d’habitation.
La Cour vérifie d’abord la régularité de la notification des actes d’appel à l’intimé domicilié au Koweït. Elle rappelle que “nulle partie ne peut être jugée sans avoir été entendue ou appelée”. L’article 15 de la Convention de La Haye du 15 novembre 1965 impose au juge de surseoir à statuer si le défendeur ne comparaît pas, à moins que certaines conditions alternatives ne soient remplies. La Cour constate que les appelantes ont transmis l’acte selon un mode prévu par la Convention il y a plus de six mois. Elle relève surtout qu’elles “démontrent, d’autre part, avoir effectué des démarches et diligences utiles auprès des autorités compétentes du Koweït”. En l’absence d’attestation de remise malgré ces diligences, la Cour applique l’article 687-2 du code de procédure civile et estime que “la notification est réputée avoir été effectuée”. Cette analyse rigoureuse assure le respect des droits de la défense dans un contentieux international. Elle illustre l’obligation pour le juge de vérifier l’accomplissement de diligences actives, conformément à la jurisprudence de la Première chambre civile du 23 mai 2024. La solution garantit l’équilibre entre le droit à un procès équitable et l’efficacité de la justice face aux lenteurs des procédures transnationales.
La Cour procède ensuite à un contrôle substantiel des stipulations contractuelles et de la dette. Elle déclare “non écrite et manifestement excessive la clause pénale stipulée au contrat de bail”. Elle rappelle que l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi ALUR, dispose qu’est réputée non écrite toute clause autorisant le bailleur à percevoir des pénalités. La Cour précise que cette disposition s’applique “à compter de la première date d’effet du renouvellement ou de la reconduction tacite intervenant après le 7 août 2015”. Le bail ayant été reconduit en 2017 et 2020, la clause est inopposable depuis novembre 2017. Ce raisonnement assure une protection effective des locataires contre les clauses abusives, en alignant le régime des baux reconduits sur celui des baux nouveaux. Par ailleurs, la Cour réévalue la dette locative. Elle constate que le décompte initial “ne peut donc être vérifié” et se fonde sur un autre document produit. Après déduction de paiements établis par relevés bancaires, elle fixe la dette à 29.109,32 euros. Elle accorde ensuite un délai de paiement de vingt-quatre mois en application de l’article 1343-5 du code civil, “en considération de leur situation familiale, personnelle et financière”. En revanche, elle rejette la demande de délais pour quitter les lieux, les appelantes ne justifiant pas de “démarches en vue du relogement”. Cette approche concilie l’exigence du paiement des dettes avec le nécessaire aménagement des difficultés du débiteur, dans le respect des textes protecteurs.
La portée de cet arrêt est double. D’une part, il rappelle avec fermeté les exigences procédurales en matière de notification internationale. La Cour exige des diligences actives et concrètes pour obtenir une attestation des autorités étrangères, renforçant ainsi les garanties du contradictoire. D’autre part, l’arrêt consolide la protection des locataires contre les clauses pénales dans les baux d’habitation. En étendant l’application de l’article 4 de la loi de 1989 aux baux tacitement reconduits après la réforme, il donne une effectivité maximale à l’interdiction des pénalités. Cette solution s’inscrit dans la ligne d’une jurisprudence soucieuse d’équilibre contractuel. Elle pourrait inciter les bailleurs à revoir systématiquement les clauses de leurs contrats en cours. Enfin, la modulation de la dette et l’octroi d’un échéancier illustrent la mission d’équité du juge dans l’exécution des obligations. Cet arrêt démontre ainsi le rôle actif de la cour d’appel dans le contrôle des conventions et l’adaptation des sanctions aux situations individuelles.
L’arrêt de la Cour d’appel de Paris du 19 février 2026 statue sur un litige locatif opposant un bailleur à ses anciennes locataires. Le bail, conclu en 2011 et tacitement reconduit, contenait une clause pénale de 10% en cas de retard de paiement. Un commandement de payer fut délivré en avril 2021 pour des impayés. Le tribunal de proximité de Lagny-sur-Marne, par jugement du 25 novembre 2022, prononça la résolution du bail pour défaut de paiement, ordonna l’expulsion et condamna les locataires au paiement d’une somme importante. Ces dernières firent appel, contestant notamment le montant de la dette et la validité de la clause pénale, et sollicitant des délais de paiement et de départ. La Cour d’appel, après avoir vérifié la régularité de la notification des actes à un intimé résidant à l’étranger, confirme la résolution du bail et l’expulsion. Elle réforme cependant le jugement sur le montant de la dette et statue sur l’inopposabilité de la clause pénale. La décision soulève deux questions principales : la régularité de la procédure de notification internationale et le contrôle des clauses abusives dans les baux d’habitation.
La Cour vérifie d’abord la régularité de la notification des actes d’appel à l’intimé domicilié au Koweït. Elle rappelle que “nulle partie ne peut être jugée sans avoir été entendue ou appelée”. L’article 15 de la Convention de La Haye du 15 novembre 1965 impose au juge de surseoir à statuer si le défendeur ne comparaît pas, à moins que certaines conditions alternatives ne soient remplies. La Cour constate que les appelantes ont transmis l’acte selon un mode prévu par la Convention il y a plus de six mois. Elle relève surtout qu’elles “démontrent, d’autre part, avoir effectué des démarches et diligences utiles auprès des autorités compétentes du Koweït”. En l’absence d’attestation de remise malgré ces diligences, la Cour applique l’article 687-2 du code de procédure civile et estime que “la notification est réputée avoir été effectuée”. Cette analyse rigoureuse assure le respect des droits de la défense dans un contentieux international. Elle illustre l’obligation pour le juge de vérifier l’accomplissement de diligences actives, conformément à la jurisprudence de la Première chambre civile du 23 mai 2024. La solution garantit l’équilibre entre le droit à un procès équitable et l’efficacité de la justice face aux lenteurs des procédures transnationales.
La Cour procède ensuite à un contrôle substantiel des stipulations contractuelles et de la dette. Elle déclare “non écrite et manifestement excessive la clause pénale stipulée au contrat de bail”. Elle rappelle que l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi ALUR, dispose qu’est réputée non écrite toute clause autorisant le bailleur à percevoir des pénalités. La Cour précise que cette disposition s’applique “à compter de la première date d’effet du renouvellement ou de la reconduction tacite intervenant après le 7 août 2015”. Le bail ayant été reconduit en 2017 et 2020, la clause est inopposable depuis novembre 2017. Ce raisonnement assure une protection effective des locataires contre les clauses abusives, en alignant le régime des baux reconduits sur celui des baux nouveaux. Par ailleurs, la Cour réévalue la dette locative. Elle constate que le décompte initial “ne peut donc être vérifié” et se fonde sur un autre document produit. Après déduction de paiements établis par relevés bancaires, elle fixe la dette à 29.109,32 euros. Elle accorde ensuite un délai de paiement de vingt-quatre mois en application de l’article 1343-5 du code civil, “en considération de leur situation familiale, personnelle et financière”. En revanche, elle rejette la demande de délais pour quitter les lieux, les appelantes ne justifiant pas de “démarches en vue du relogement”. Cette approche concilie l’exigence du paiement des dettes avec le nécessaire aménagement des difficultés du débiteur, dans le respect des textes protecteurs.
La portée de cet arrêt est double. D’une part, il rappelle avec fermeté les exigences procédurales en matière de notification internationale. La Cour exige des diligences actives et concrètes pour obtenir une attestation des autorités étrangères, renforçant ainsi les garanties du contradictoire. D’autre part, l’arrêt consolide la protection des locataires contre les clauses pénales dans les baux d’habitation. En étendant l’application de l’article 4 de la loi de 1989 aux baux tacitement reconduits après la réforme, il donne une effectivité maximale à l’interdiction des pénalités. Cette solution s’inscrit dans la ligne d’une jurisprudence soucieuse d’équilibre contractuel. Elle pourrait inciter les bailleurs à revoir systématiquement les clauses de leurs contrats en cours. Enfin, la modulation de la dette et l’octroi d’un échéancier illustrent la mission d’équité du juge dans l’exécution des obligations. Cet arrêt démontre ainsi le rôle actif de la cour d’appel dans le contrôle des conventions et l’adaptation des sanctions aux situations individuelles.