Cour d’appel de Paris, le 17 février 2026, n°24/03892
Un bailleur social avait consenti un bail d’habitation assorti d’une clause résolutoire. Le locataire, demeuré seul titulaire après le départ de son codébiteur, accumula des impayés. Le bailleur délivra un commandement de payer visant la clause résolutoire, puis saisit le juge des contentieux de la protection pour en obtenir l’acquisition, l’expulsion et le paiement des sommes dues. Par jugement du 13 novembre 2023, le juge constata la résolution du bail, accorda des délais de paiement et fixa une indemnité d’occupation en cas d’inexécution. Le bailleur fit appel, contestant le montant de cette indemnité et celui de la condamnation au principal. La Cour d’appel de Paris, par arrêt du 17 février 2026, statue par défaut. Elle admet la demande de rectification matérielle du jugement. Elle infirme ensuite les dispositions critiquées sur le montant de l’indemnité d’occupation et du solde locatif. L’arrêt pose ainsi la question de savoir comment le juge doit déterminer l’indemnité d’occupation due après la résolution d’un bail pour impayés. La solution retenue affirme le principe de réparation intégrale du préjudice du bailleur. Elle écarte la fixation d’un montant forfaitaire et non révisable pour lui substituer une indemnité évolutive correspondant aux loyers contractuels.
L’arrêt rappelle d’abord le caractère essentiellement indemnitaire de l’allocation due après résolution judiciaire. Il précise ensuite les modalités concrètes de sa mise en œuvre pour assurer une réparation effective.
Le maintien dans les lieux après la résolution du bail constitue une faute civile. Il cause un préjudice certain au propriétaire privé de la jouissance de son bien. La Cour en déduit que l’indemnité d’occupation a une “nature à la fois indemnitaire et compensatoire”. Son évaluation doit donc obéir au “principe de réparation intégrale du préjudice”. Le premier juge avait fixé un montant “net équivalent au montant du loyer et des charges sans possibilité d’augmentation ni d’indexation”. La Cour estime que cette fixation forfaitaire méconnaît le caractère compensatoire de l’indemnité. Elle ne permet pas de réparer intégralement le préjudice. En effet, les échéances locatives varient notamment avec la régularisation des charges. Un montant figé ne peut suivre ces variations. La solution adoptée s’inscrit dans une jurisprudence constante. Elle refuse toute assimilation automatique de l’indemnité au dernier loyer connu. Le juge doit procéder à une évaluation concrète du préjudice subi.
Pour assurer cette réparation intégrale, la Cour détermine une indemnité évolutive et précise son point de départ. Elle “fixe le montant de l’indemnité d’occupation à celui correspondant au montant du loyer contractuellement dû si le bail s’était poursuivi majoré des charges”. Cette référence au contrat résilié garantit une indemnisation dynamique. L’indemnité suivra les évolutions contractuelles, notamment l’indexation. Le point de départ est clarifié : il court “à compter de la date de la résiliation du bail”. La formulation du premier juge, visant “le mois suivant la dernière mensualité comprise dans la condamnation”, était source de confusion. La Cour rétablit ainsi une lecture stricte des effets de la résolution. La jouissance sans titre prend naissance à la date où le bail est anéanti rétroactivement. Cette solution assure une sécurité juridique pleine pour le bailleur. Elle permet une indemnisation continue jusqu’à la “reprise effective des lieux”.
Un bailleur social avait consenti un bail d’habitation assorti d’une clause résolutoire. Le locataire, demeuré seul titulaire après le départ de son codébiteur, accumula des impayés. Le bailleur délivra un commandement de payer visant la clause résolutoire, puis saisit le juge des contentieux de la protection pour en obtenir l’acquisition, l’expulsion et le paiement des sommes dues. Par jugement du 13 novembre 2023, le juge constata la résolution du bail, accorda des délais de paiement et fixa une indemnité d’occupation en cas d’inexécution. Le bailleur fit appel, contestant le montant de cette indemnité et celui de la condamnation au principal. La Cour d’appel de Paris, par arrêt du 17 février 2026, statue par défaut. Elle admet la demande de rectification matérielle du jugement. Elle infirme ensuite les dispositions critiquées sur le montant de l’indemnité d’occupation et du solde locatif. L’arrêt pose ainsi la question de savoir comment le juge doit déterminer l’indemnité d’occupation due après la résolution d’un bail pour impayés. La solution retenue affirme le principe de réparation intégrale du préjudice du bailleur. Elle écarte la fixation d’un montant forfaitaire et non révisable pour lui substituer une indemnité évolutive correspondant aux loyers contractuels.
L’arrêt rappelle d’abord le caractère essentiellement indemnitaire de l’allocation due après résolution judiciaire. Il précise ensuite les modalités concrètes de sa mise en œuvre pour assurer une réparation effective.
Le maintien dans les lieux après la résolution du bail constitue une faute civile. Il cause un préjudice certain au propriétaire privé de la jouissance de son bien. La Cour en déduit que l’indemnité d’occupation a une “nature à la fois indemnitaire et compensatoire”. Son évaluation doit donc obéir au “principe de réparation intégrale du préjudice”. Le premier juge avait fixé un montant “net équivalent au montant du loyer et des charges sans possibilité d’augmentation ni d’indexation”. La Cour estime que cette fixation forfaitaire méconnaît le caractère compensatoire de l’indemnité. Elle ne permet pas de réparer intégralement le préjudice. En effet, les échéances locatives varient notamment avec la régularisation des charges. Un montant figé ne peut suivre ces variations. La solution adoptée s’inscrit dans une jurisprudence constante. Elle refuse toute assimilation automatique de l’indemnité au dernier loyer connu. Le juge doit procéder à une évaluation concrète du préjudice subi.
Pour assurer cette réparation intégrale, la Cour détermine une indemnité évolutive et précise son point de départ. Elle “fixe le montant de l’indemnité d’occupation à celui correspondant au montant du loyer contractuellement dû si le bail s’était poursuivi majoré des charges”. Cette référence au contrat résilié garantit une indemnisation dynamique. L’indemnité suivra les évolutions contractuelles, notamment l’indexation. Le point de départ est clarifié : il court “à compter de la date de la résiliation du bail”. La formulation du premier juge, visant “le mois suivant la dernière mensualité comprise dans la condamnation”, était source de confusion. La Cour rétablit ainsi une lecture stricte des effets de la résolution. La jouissance sans titre prend naissance à la date où le bail est anéanti rétroactivement. Cette solution assure une sécurité juridique pleine pour le bailleur. Elle permet une indemnisation continue jusqu’à la “reprise effective des lieux”.