Cour d’appel de Orléans, le 17 février 2026, n°24/00802
La Cour d’appel d’Orléans, dans un arrêt du 17 février 2026, a confirmé un jugement du tribunal judiciaire de Blois en rejetant une demande en déclaration de vente parfaite et diverses demandes indemnitaires. Un ensemble immobilier comprenant un château était mis en vente par ses propriétaires via un mandat confié à une agence immobilière. Une société avait adressé une offre d’achat directement aux vendeurs après avoir visité les lieux. Les propriétaires avaient toutefois préalablement accepté une autre offre émanant d’un tiers. La société requérante assigna alors les vendeurs pour voir déclarer la vente parfaite à son profit et sollicita des dommages-intérêts. Le tribunal judiciaire rejeta l’ensemble de ses demandes. La société fit appel. La Cour d’appel rejeta le pourvoi et confirma la décision première. L’arrêt tranche la question de savoir si la diffusion d’une annonce immobilière par un mandataire et les échanges subséquents avec un potentiel acquéreur peuvent constituer une offre de vente engageante, puis une vente parfaite par acceptation. La Cour répond par la négative, estimant qu’aucun contrat ne s’était formé entre les parties. Elle rejette également les demandes fondées sur la responsabilité délictuelle et écarte la qualification de procédure abusive.
La Cour d’appel opère une distinction nette entre l’invitation à entrer en négociation et l’offre engageante, en précisant les effets du mandat d’entremise. Le mandat de vente confié à l’agence stipulait que le mandataire diffuserait une annonce commerciale. La Cour relève que ce mandat “ne contient aucune autorisation d’accepter une offre d’achat”. Elle en déduit qu’il “constitue ainsi un contrat d’entremise”. Par conséquent, “l’annonce, quelles que soient les précisions et descriptions qu’elle contient, ne peut être assimilée à une offre de vente pouvant être transformée en vente parfaite par l’acceptation que donnerait un acquéreur”. La Cour applique strictement l’article 1114 du code civil, exigeant pour qu’il y ait offre une expression claire de la volonté d’être lié. Elle suit ainsi la jurisprudence de la Cour de cassation qui refuse de voir une offre dans la publicité faite par un intermédiaire sans pouvoir de représentation. L’arrêt rappelle que la formation du contrat de vente requiert la rencontre d’une offre et d’une acceptation selon l’article 1113. En l’espèce, la Cour constate que les vendeurs avaient antérieurement accepté une offre d’achat émanant d’un tiers. Elle juge que “lorsque […] l’offre d’achat […] a été reçue le 18 octobre 2021, le contrat de vente était déjà formé entre les vendeurs et la société” tierce. La Cour écarte l’argument d’un mandat apparent de la gestionnaire du domaine, estimant que son comportement lors de la visite n’a pas modifié la nature juridique de l’annonce initiale. Cette analyse rigoureuse des volontés et des pouvoirs des intermédiaires protège le principe du consensualisme tout en sécurisant les propriétaires vendeurs.
L’arrêt adopte une conception restrictive de la responsabilité précontractuelle et du droit d’agir en justice, limitant les recours indemnitaires en l’absence de faute caractérisée. Concernant la responsabilité délictuelle, la Cour examine le courriel indiquant qu’un retour serait effectué si la première vente échouait. Elle estime qu’un “tel message ne contient aucun élément permettant […] de croire légitimement que des négociations étaient engagées”. Elle applique l’article 1112 du code civil, rappelant que la rupture des pourparlers est libre si elle est de bonne foi. La Cour ajoute qu’en l’espèce, “aucune rupture des négociations n’est intervenue”. Elle refuse ainsi d’indemniser une perte de chance, se conformant à la lettre de l’article 1112 alinéa 2. Sur la procédure abusive, la Cour rejette la demande des intimés. Elle estime qu’il “ne saurait découler aucun abus de droit de la part de la société Ishtar ni du fait de son action en justice et du rejet de ses prétentions”. Cette solution préserve le droit fondamental d’accès au juge. L’arrêt évite ainsi une pénalisation excessive de la partie perdante et maintient un équilibre entre la liberté d’entreprendre des négociations et la sanction des comportements véritablement déloyaux. Il consacre une approche prudente de l’engagement de la responsabilité en matière précontractuelle.
La Cour d’appel d’Orléans, dans un arrêt du 17 février 2026, a confirmé un jugement du tribunal judiciaire de Blois en rejetant une demande en déclaration de vente parfaite et diverses demandes indemnitaires. Un ensemble immobilier comprenant un château était mis en vente par ses propriétaires via un mandat confié à une agence immobilière. Une société avait adressé une offre d’achat directement aux vendeurs après avoir visité les lieux. Les propriétaires avaient toutefois préalablement accepté une autre offre émanant d’un tiers. La société requérante assigna alors les vendeurs pour voir déclarer la vente parfaite à son profit et sollicita des dommages-intérêts. Le tribunal judiciaire rejeta l’ensemble de ses demandes. La société fit appel. La Cour d’appel rejeta le pourvoi et confirma la décision première. L’arrêt tranche la question de savoir si la diffusion d’une annonce immobilière par un mandataire et les échanges subséquents avec un potentiel acquéreur peuvent constituer une offre de vente engageante, puis une vente parfaite par acceptation. La Cour répond par la négative, estimant qu’aucun contrat ne s’était formé entre les parties. Elle rejette également les demandes fondées sur la responsabilité délictuelle et écarte la qualification de procédure abusive.
La Cour d’appel opère une distinction nette entre l’invitation à entrer en négociation et l’offre engageante, en précisant les effets du mandat d’entremise. Le mandat de vente confié à l’agence stipulait que le mandataire diffuserait une annonce commerciale. La Cour relève que ce mandat “ne contient aucune autorisation d’accepter une offre d’achat”. Elle en déduit qu’il “constitue ainsi un contrat d’entremise”. Par conséquent, “l’annonce, quelles que soient les précisions et descriptions qu’elle contient, ne peut être assimilée à une offre de vente pouvant être transformée en vente parfaite par l’acceptation que donnerait un acquéreur”. La Cour applique strictement l’article 1114 du code civil, exigeant pour qu’il y ait offre une expression claire de la volonté d’être lié. Elle suit ainsi la jurisprudence de la Cour de cassation qui refuse de voir une offre dans la publicité faite par un intermédiaire sans pouvoir de représentation. L’arrêt rappelle que la formation du contrat de vente requiert la rencontre d’une offre et d’une acceptation selon l’article 1113. En l’espèce, la Cour constate que les vendeurs avaient antérieurement accepté une offre d’achat émanant d’un tiers. Elle juge que “lorsque […] l’offre d’achat […] a été reçue le 18 octobre 2021, le contrat de vente était déjà formé entre les vendeurs et la société” tierce. La Cour écarte l’argument d’un mandat apparent de la gestionnaire du domaine, estimant que son comportement lors de la visite n’a pas modifié la nature juridique de l’annonce initiale. Cette analyse rigoureuse des volontés et des pouvoirs des intermédiaires protège le principe du consensualisme tout en sécurisant les propriétaires vendeurs.
L’arrêt adopte une conception restrictive de la responsabilité précontractuelle et du droit d’agir en justice, limitant les recours indemnitaires en l’absence de faute caractérisée. Concernant la responsabilité délictuelle, la Cour examine le courriel indiquant qu’un retour serait effectué si la première vente échouait. Elle estime qu’un “tel message ne contient aucun élément permettant […] de croire légitimement que des négociations étaient engagées”. Elle applique l’article 1112 du code civil, rappelant que la rupture des pourparlers est libre si elle est de bonne foi. La Cour ajoute qu’en l’espèce, “aucune rupture des négociations n’est intervenue”. Elle refuse ainsi d’indemniser une perte de chance, se conformant à la lettre de l’article 1112 alinéa 2. Sur la procédure abusive, la Cour rejette la demande des intimés. Elle estime qu’il “ne saurait découler aucun abus de droit de la part de la société Ishtar ni du fait de son action en justice et du rejet de ses prétentions”. Cette solution préserve le droit fondamental d’accès au juge. L’arrêt évite ainsi une pénalisation excessive de la partie perdante et maintient un équilibre entre la liberté d’entreprendre des négociations et la sanction des comportements véritablement déloyaux. Il consacre une approche prudente de l’engagement de la responsabilité en matière précontractuelle.