Cour d’appel de Orléans, le 17 février 2026, n°23/02312
La Cour d’appel d’Orléans, dans un arrêt du 17 février 2026, confirme un jugement du Tribunal judiciaire de Tours du 29 août 2023. Elle rejette une demande en réparation fondée sur une rupture abusive de pourparlers et sur l’inexécution d’une prétendue promesse de vente. L’affaire concerne des négociations en vue de l’acquisition d’un immeuble et d’un fonds de commerce. Après l’échec de la signature d’un compromis devant notaire et l’envoi ultérieur d’un courriel mettant fin aux discussions, les acquéreurs potentiels ont assigné les propriétaires. Les premiers juges ayant débouté leur demande indemnitaire, ils ont interjeté appel. La cour d’appel, saisie de moyens relatifs à la formation du contrat et à la rupture des négociations, rejette l’appel. Elle estime qu’aucun accord parfait n’était intervenu et que la rupture des pourparlers n’était pas abusive. La décision soulève la question de la distinction entre la phase précontractuelle et la formation du contrat synallagmatique en matière immobilière.
La cour écarte d’abord la qualification de promesse de vente valant vente. Les juges relèvent que l’offre du 9 septembre 2020 était affectée de conditions portant sur des éléments essentiels. L’une concernait la sortie de l’immeuble de la copropriété, l’autre la confirmation que la cour était incluse dans la vente. L’acceptation par l’un des propriétaires, qui ne reprenait pas ces restrictions, était donc non conforme. La cour en déduit que les parties “n’ont pas consenti réciproquement sur la chose le 9 septembre 2020”. Elle précise que leurs écrits “devaient recevoir leur forme définitive (…) dans le cadre d’un compromis de vente signé devant notaire”. Dès lors, l’écrit ne constitue pas “une promesse de vente valant vente au sens de l’article 1589 du code civil”. Cette analyse est rigoureuse. Elle rappelle que la rencontre des volontés requiert une adéquation parfaite entre l’offre et l’acceptation, surtout lorsque des conditions substantielles sont posées. La solution s’inscrit dans la jurisprudence traditionnelle exigeant un accord sur la chose et le prix. Elle évite une contractualisation prématurée de simples pourparlers.
La cour examine ensuite le fondement de la rupture abusive des pourparlers. Elle constate que les négociations ont effectivement été rompues par un courriel du 8 décembre 2020. Cependant, elle estime que cette rupture n’était pas fautive. Les juges relèvent qu’un échec était déjà intervenu le 19 octobre 2020 du fait du refus de l’acquéreur de signer le compromis. Ils notent que “les conditions posées (…) l’absence de toute nouvelle proposition (…) ôtaient toute croyance légitime que l’opération parviendrait à bonne fin”. La rupture est ainsi jugée “dénuée de mauvaise foi”. Cette motivation est intéressante. Elle applique l’article 1112 du code civil en recherchant une faute dans la rupture. La cour ne se contente pas de constater la liberté de rompre. Elle procède à une appréciation in concreto de la loyauté des comportements. La solution paraît équitable au regard des faits. Elle rappelle que la bonne foi dans les négociations est une obligation de moyen, non de résultat. La rupture n’est abusive que si elle est brutale ou déloyale, ce qui n’était pas caractérisé en l’espèce.
L’arrêt illustre la frontière ténue entre pourparlers et contrat formé. La cour refuse de sanctionner une rupture survenue après plusieurs mois de discussions infructueuses. Elle rappelle que la liberté contractuelle inclut la liberté de ne pas contracter. Cette position est classique et protège les parties d’une engagement prématuré. Elle peut toutefois sembler rigoureuse pour l’acquéreur, qui a engagé des frais. La jurisprudence maintient un équilibre délicat entre sécurité des transactions et liberté des négociations. L’arrêt confirme une approche restrictive de la responsabilité précontractuelle. Il limite les indemnisations aux seuls cas de faute caractérisée, excluant la compensation de la perte de chance du contrat. Cette solution est conforme à la lettre de l’article 1112 du code civil. Elle préserve la flexibilité nécessaire aux discussions commerciales. La portée de l’arrêt est donc principalement confirmative. Il s’inscrit dans une ligne jurisprudentielle stable, rappelant les exigences du consentement et les limites de la responsabilité précontractuelle.
La Cour d’appel d’Orléans, dans un arrêt du 17 février 2026, confirme un jugement du Tribunal judiciaire de Tours du 29 août 2023. Elle rejette une demande en réparation fondée sur une rupture abusive de pourparlers et sur l’inexécution d’une prétendue promesse de vente. L’affaire concerne des négociations en vue de l’acquisition d’un immeuble et d’un fonds de commerce. Après l’échec de la signature d’un compromis devant notaire et l’envoi ultérieur d’un courriel mettant fin aux discussions, les acquéreurs potentiels ont assigné les propriétaires. Les premiers juges ayant débouté leur demande indemnitaire, ils ont interjeté appel. La cour d’appel, saisie de moyens relatifs à la formation du contrat et à la rupture des négociations, rejette l’appel. Elle estime qu’aucun accord parfait n’était intervenu et que la rupture des pourparlers n’était pas abusive. La décision soulève la question de la distinction entre la phase précontractuelle et la formation du contrat synallagmatique en matière immobilière.
La cour écarte d’abord la qualification de promesse de vente valant vente. Les juges relèvent que l’offre du 9 septembre 2020 était affectée de conditions portant sur des éléments essentiels. L’une concernait la sortie de l’immeuble de la copropriété, l’autre la confirmation que la cour était incluse dans la vente. L’acceptation par l’un des propriétaires, qui ne reprenait pas ces restrictions, était donc non conforme. La cour en déduit que les parties “n’ont pas consenti réciproquement sur la chose le 9 septembre 2020”. Elle précise que leurs écrits “devaient recevoir leur forme définitive (…) dans le cadre d’un compromis de vente signé devant notaire”. Dès lors, l’écrit ne constitue pas “une promesse de vente valant vente au sens de l’article 1589 du code civil”. Cette analyse est rigoureuse. Elle rappelle que la rencontre des volontés requiert une adéquation parfaite entre l’offre et l’acceptation, surtout lorsque des conditions substantielles sont posées. La solution s’inscrit dans la jurisprudence traditionnelle exigeant un accord sur la chose et le prix. Elle évite une contractualisation prématurée de simples pourparlers.
La cour examine ensuite le fondement de la rupture abusive des pourparlers. Elle constate que les négociations ont effectivement été rompues par un courriel du 8 décembre 2020. Cependant, elle estime que cette rupture n’était pas fautive. Les juges relèvent qu’un échec était déjà intervenu le 19 octobre 2020 du fait du refus de l’acquéreur de signer le compromis. Ils notent que “les conditions posées (…) l’absence de toute nouvelle proposition (…) ôtaient toute croyance légitime que l’opération parviendrait à bonne fin”. La rupture est ainsi jugée “dénuée de mauvaise foi”. Cette motivation est intéressante. Elle applique l’article 1112 du code civil en recherchant une faute dans la rupture. La cour ne se contente pas de constater la liberté de rompre. Elle procède à une appréciation in concreto de la loyauté des comportements. La solution paraît équitable au regard des faits. Elle rappelle que la bonne foi dans les négociations est une obligation de moyen, non de résultat. La rupture n’est abusive que si elle est brutale ou déloyale, ce qui n’était pas caractérisé en l’espèce.
L’arrêt illustre la frontière ténue entre pourparlers et contrat formé. La cour refuse de sanctionner une rupture survenue après plusieurs mois de discussions infructueuses. Elle rappelle que la liberté contractuelle inclut la liberté de ne pas contracter. Cette position est classique et protège les parties d’une engagement prématuré. Elle peut toutefois sembler rigoureuse pour l’acquéreur, qui a engagé des frais. La jurisprudence maintient un équilibre délicat entre sécurité des transactions et liberté des négociations. L’arrêt confirme une approche restrictive de la responsabilité précontractuelle. Il limite les indemnisations aux seuls cas de faute caractérisée, excluant la compensation de la perte de chance du contrat. Cette solution est conforme à la lettre de l’article 1112 du code civil. Elle préserve la flexibilité nécessaire aux discussions commerciales. La portée de l’arrêt est donc principalement confirmative. Il s’inscrit dans une ligne jurisprudentielle stable, rappelant les exigences du consentement et les limites de la responsabilité précontractuelle.