Cour d’appel de Nancy, le 11 février 2026, n°25/00035
La Cour d’appel de Nancy, cinquième chambre commerciale, le 11 février 2026, a statué sur un appel formé contre une ordonnance de référé. Cette dernière avait rejeté les demandes d’expertise et de suspension de paiement des loyers formulées par le preneur. Elle avait en revanche condamné ce dernier à exécuter des travaux et à payer une provision au bailleur. Le litige portait sur l’exécution d’un bail commercial et sur les obligations respectives des parties concernant la conformité des locaux. La cour d’appel confirme largement l’ordonnance attaquée. Elle précise les conditions d’exercice de l’exception d’inexécution en matière de bail et définit l’étendue des obligations de délivrance et de garantie du bailleur lorsque le preneur a accepté de prendre les locaux en l’état.
La solution retenue repose sur une interprétation stricte des stipulations contractuelles. Elle limite la portée des obligations légales du bailleur au regard des engagements spécifiques du preneur. L’arrêt rappelle que la suspension du paiement du loyer n’est permise qu’en cas de manquement grave et incontestable du bailleur. Il écarte cette possibilité dès lors que les défauts allégués relèvent des travaux mis à la charge du preneur par le contrat.
**La confirmation d’une répartition contractuelle des obligations de mise en conformité**
La cour écarte tout d’abord la demande d’expertise fondée sur l’article 145 du code de procédure civile. Elle estime que le preneur “n’apporte pas la preuve dont elle a la charge qu’il existait des risques de déperdition des preuves”. Surtout, elle considère que l’expertise était inutile au regard des termes du contrat. La cour relève que la promesse synallagmatique prévoyait, “par dérogation aux articles 1719 et 1720 du Code civil”, que le preneur s’engageait à prendre les locaux loués en l’état. Il devait accomplir “les travaux nécessaires à son implantation et à son activité” et les mettre aux “normes de sécurité, d’accueil du public”. La cour en déduit que ces clauses “impliquaient de façon incontestable qu’il exécute les travaux de consolidation des planchers” et “qu’il s’assure de la conformité du système anti-incendie”. Dès lors, la mesure d’instruction sollicitée n’avait pas d’objet. Cette analyse contractuelle détermine également le rejet de la demande en suspension de paiement des loyers.
La cour applique en effet les principes généraux de l’exception d’inexécution. Elle rappelle qu’il appartient au preneur “d’apporter la preuve qu’il n’est pas sérieusement contestable que le bailleur ait gravement manqué à ses obligations contractuelles”. Or, elle juge que “l’obligation de délivrance du bailleur se limitait à mettre les locaux à disposition du preneur, ce qu’il a fait”. Concernant la garantie des vices cachés, elle estime qu’“il n’est pas établi de façon incontestable” un manquement. Les vices dénoncés portent sur des éléments que le preneur “s’était engagés à mettre aux normes légales”. La cour confirme ainsi que les stipulations dérogatoires du bail renversent la charge des travaux de mise aux normes. Elles limitent d’autant le champ des obligations légales de délivrance et de garantie pesant sur le bailleur.
**La sanction d’une inexécution contractuelle patente du preneur**
La cour valide ensuite la condamnation du preneur à exécuter des travaux sous astreinte. Elle fonde sa décision sur la “commune intention des parties, qui est claire et sans équivoque”. Cette intention était de mettre “à la charge du preneur tous les aménagements permettant l’ouverture” du commerce. La cour constate une “inexécution de ses obligations contractuelles par le preneur” qui est “reconnue par ce dernier et donc incontestable”. Elle s’appuie sur une lettre du preneur indiquant l’arrêt des travaux “dans l’attente d’une solution technique concernant le renfort de dalle”. Elle relève aussi que le chantier était “laissé à l’abandon”. La cour en conclut que l’obligation de travaux “n’est pas sérieusement contestable au regard de l’article 1103 du Code civil”. Le contrat étant la loi des parties, son inexécution justifie pleinement la condamnation prononcée en référé.
Le défaut de paiement des loyers subit la même logique de sanction. La cour rappelle que le paiement du loyer est une “obligation principale du preneur” en vertu de l’article 1728 du code civil. Elle constate que le preneur “n’apporte pas la preuve du paiement des loyers et charges à leur échéance”. Elle ajoute qu’il “ne justifie pas plus d’un fait incontestable la libérant de cette obligation”. La cour confirme donc le principe de la condamnation au paiement d’une provision. Elle l’infirme seulement pour en actualiser le montant. Elle condamne le preneur à payer “la somme de 684 562,26 euros à titre de provision à valoir sur les loyers et charges échus”. Cette actualisation est justifiée par la persistance du défaut de paiement après l’ordonnance de première instance. L’arrêt sanctionne ainsi globalement l’attitude du preneur qui a suspendu à la fois l’exécution des travaux et le paiement des loyers sans justification jugée recevable.
La Cour d’appel de Nancy, cinquième chambre commerciale, le 11 février 2026, a statué sur un appel formé contre une ordonnance de référé. Cette dernière avait rejeté les demandes d’expertise et de suspension de paiement des loyers formulées par le preneur. Elle avait en revanche condamné ce dernier à exécuter des travaux et à payer une provision au bailleur. Le litige portait sur l’exécution d’un bail commercial et sur les obligations respectives des parties concernant la conformité des locaux. La cour d’appel confirme largement l’ordonnance attaquée. Elle précise les conditions d’exercice de l’exception d’inexécution en matière de bail et définit l’étendue des obligations de délivrance et de garantie du bailleur lorsque le preneur a accepté de prendre les locaux en l’état.
La solution retenue repose sur une interprétation stricte des stipulations contractuelles. Elle limite la portée des obligations légales du bailleur au regard des engagements spécifiques du preneur. L’arrêt rappelle que la suspension du paiement du loyer n’est permise qu’en cas de manquement grave et incontestable du bailleur. Il écarte cette possibilité dès lors que les défauts allégués relèvent des travaux mis à la charge du preneur par le contrat.
**La confirmation d’une répartition contractuelle des obligations de mise en conformité**
La cour écarte tout d’abord la demande d’expertise fondée sur l’article 145 du code de procédure civile. Elle estime que le preneur “n’apporte pas la preuve dont elle a la charge qu’il existait des risques de déperdition des preuves”. Surtout, elle considère que l’expertise était inutile au regard des termes du contrat. La cour relève que la promesse synallagmatique prévoyait, “par dérogation aux articles 1719 et 1720 du Code civil”, que le preneur s’engageait à prendre les locaux loués en l’état. Il devait accomplir “les travaux nécessaires à son implantation et à son activité” et les mettre aux “normes de sécurité, d’accueil du public”. La cour en déduit que ces clauses “impliquaient de façon incontestable qu’il exécute les travaux de consolidation des planchers” et “qu’il s’assure de la conformité du système anti-incendie”. Dès lors, la mesure d’instruction sollicitée n’avait pas d’objet. Cette analyse contractuelle détermine également le rejet de la demande en suspension de paiement des loyers.
La cour applique en effet les principes généraux de l’exception d’inexécution. Elle rappelle qu’il appartient au preneur “d’apporter la preuve qu’il n’est pas sérieusement contestable que le bailleur ait gravement manqué à ses obligations contractuelles”. Or, elle juge que “l’obligation de délivrance du bailleur se limitait à mettre les locaux à disposition du preneur, ce qu’il a fait”. Concernant la garantie des vices cachés, elle estime qu’“il n’est pas établi de façon incontestable” un manquement. Les vices dénoncés portent sur des éléments que le preneur “s’était engagés à mettre aux normes légales”. La cour confirme ainsi que les stipulations dérogatoires du bail renversent la charge des travaux de mise aux normes. Elles limitent d’autant le champ des obligations légales de délivrance et de garantie pesant sur le bailleur.
**La sanction d’une inexécution contractuelle patente du preneur**
La cour valide ensuite la condamnation du preneur à exécuter des travaux sous astreinte. Elle fonde sa décision sur la “commune intention des parties, qui est claire et sans équivoque”. Cette intention était de mettre “à la charge du preneur tous les aménagements permettant l’ouverture” du commerce. La cour constate une “inexécution de ses obligations contractuelles par le preneur” qui est “reconnue par ce dernier et donc incontestable”. Elle s’appuie sur une lettre du preneur indiquant l’arrêt des travaux “dans l’attente d’une solution technique concernant le renfort de dalle”. Elle relève aussi que le chantier était “laissé à l’abandon”. La cour en conclut que l’obligation de travaux “n’est pas sérieusement contestable au regard de l’article 1103 du Code civil”. Le contrat étant la loi des parties, son inexécution justifie pleinement la condamnation prononcée en référé.
Le défaut de paiement des loyers subit la même logique de sanction. La cour rappelle que le paiement du loyer est une “obligation principale du preneur” en vertu de l’article 1728 du code civil. Elle constate que le preneur “n’apporte pas la preuve du paiement des loyers et charges à leur échéance”. Elle ajoute qu’il “ne justifie pas plus d’un fait incontestable la libérant de cette obligation”. La cour confirme donc le principe de la condamnation au paiement d’une provision. Elle l’infirme seulement pour en actualiser le montant. Elle condamne le preneur à payer “la somme de 684 562,26 euros à titre de provision à valoir sur les loyers et charges échus”. Cette actualisation est justifiée par la persistance du défaut de paiement après l’ordonnance de première instance. L’arrêt sanctionne ainsi globalement l’attitude du preneur qui a suspendu à la fois l’exécution des travaux et le paiement des loyers sans justification jugée recevable.