Cour d’appel de Montpellier, le 19 février 2026, n°21/05836
Un acte sous seing privé du 22 septembre 2018 a constaté la vente d’un bien immobilier. Le compromis incluait une condition suspensive d’obtention de prêt et une clause pénale de trente mille euros. L’acquéreuse a notifié son refus de poursuivre la vente par courriel du 14 février 2019, invoquant un refus de prêt. Les venderesses ont alors assigné l’acquéreuse en paiement de la clause pénale. Le tribunal judiciaire de Perpignan, par jugement du 9 septembre 2021, a débouté les venderesses de leur demande et les a condamnées pour procédure abusive. Les venderesses ont interjeté appel. La Cour d’appel de Montpellier, par arrêt du 19 février 2026, a infirmé le jugement de première instance. Elle a condamné l’acquéreuse au paiement de la clause pénale. La question était de savoir si l’acquéreuse, dont le prêt avait été refusé, pouvait néanmoins être tenue au paiement de la clause pénale pour manquement à son obligation de bonne foi. La Cour a considéré que la condition suspensive était réputée réalisée en raison d’un manquement à la bonne foi et a appliqué la clause pénale.
La solution retenue consacre une interprétation exigeante de l’obligation de bonne foi dans l’exécution du contrat. Elle en précise les conséquences sur le régime des conditions suspensives.
**La sanction d’un manquement à la bonne foi dans la réalisation d’une condition suspensive**
La Cour écarte d’abord les arguments tirés de la forme du prêt sollicité. Elle relève que le prêt demandé était conforme aux stipulations contractuelles. Le montant emprunté était inférieur au plafond convenu. La durée et le taux correspondaient aux prévisions. La Cour constate ensuite une prorogation tacite du délai par les échanges entre parties. L’acquéreuse ne peut être critiquée pour la transmission tardive du refus. Le refus de prêt était donc régulier en apparence. La Cour opère cependant un renversement en examinant le comportement de l’acquéreuse. Elle relève que cette dernière a obtenu un accord de principe avant de demander un refus formel à sa banque. Les pièces démontrent qu’elle a ensuite maintenu les venderesses dans l’expectative. Elle affirmait être sur le point de recevoir des offres alors qu’elle détenait déjà un refus. La Cour en déduit un manquement caractérisé à la bonne foi contractuelle. Elle retient que « madame [B] [W] a manqué à la bonne foi qui doit caractériser l’exécution des obligations contractuelles au sens de l’article 1104 du code civil ». Ce manquement a pour effet direct de rendre inopérant le bénéfice de la condition suspensive. La condition est réputée réalisée par la faute du débiteur. Cette analyse place la loyauté des comportements au cœur du mécanisme conditionnel.
**L’application de la clause pénale consécutive à la réalisation forcée de la condition**
La réalisation forcée de la condition ouvre la voie à l’exécution des obligations principales. L’acquéreuse, ne pouvant plus se prévaloir du refus de prêt, est en défaut de signer l’acte authentique. La clause pénale stipulée pour ce cas devient applicable. La Cour procède au contrôle de proportionnalité exigé par l’article 1231-5 du code civil. Elle examine si le montant est manifestement excessif ou dérisoire. La Cour considère que la somme de trente mille euros n’est pas excessive. Elle justifie cette appréciation par l’immobilisation du bien pendant près d’un an. Les conséquences de cette immobilisation sont prises en compte. La Cour valide ainsi la clause sans nécessiter une preuve détaillée du préjudice. Elle applique le principe de la clause pénale forfaitaire. La solution assure une sanction effective du comportement déloyal. Elle évite une discussion complexe sur l’évaluation du préjudice subi. La clause retrouve ici sa fonction dissuasive et punitive. La décision réaffirme la force obligatoire des conventions librement consenties. Elle protège la partie lésée contre les manœuvres dilatoires.
Un acte sous seing privé du 22 septembre 2018 a constaté la vente d’un bien immobilier. Le compromis incluait une condition suspensive d’obtention de prêt et une clause pénale de trente mille euros. L’acquéreuse a notifié son refus de poursuivre la vente par courriel du 14 février 2019, invoquant un refus de prêt. Les venderesses ont alors assigné l’acquéreuse en paiement de la clause pénale. Le tribunal judiciaire de Perpignan, par jugement du 9 septembre 2021, a débouté les venderesses de leur demande et les a condamnées pour procédure abusive. Les venderesses ont interjeté appel. La Cour d’appel de Montpellier, par arrêt du 19 février 2026, a infirmé le jugement de première instance. Elle a condamné l’acquéreuse au paiement de la clause pénale. La question était de savoir si l’acquéreuse, dont le prêt avait été refusé, pouvait néanmoins être tenue au paiement de la clause pénale pour manquement à son obligation de bonne foi. La Cour a considéré que la condition suspensive était réputée réalisée en raison d’un manquement à la bonne foi et a appliqué la clause pénale.
La solution retenue consacre une interprétation exigeante de l’obligation de bonne foi dans l’exécution du contrat. Elle en précise les conséquences sur le régime des conditions suspensives.
**La sanction d’un manquement à la bonne foi dans la réalisation d’une condition suspensive**
La Cour écarte d’abord les arguments tirés de la forme du prêt sollicité. Elle relève que le prêt demandé était conforme aux stipulations contractuelles. Le montant emprunté était inférieur au plafond convenu. La durée et le taux correspondaient aux prévisions. La Cour constate ensuite une prorogation tacite du délai par les échanges entre parties. L’acquéreuse ne peut être critiquée pour la transmission tardive du refus. Le refus de prêt était donc régulier en apparence. La Cour opère cependant un renversement en examinant le comportement de l’acquéreuse. Elle relève que cette dernière a obtenu un accord de principe avant de demander un refus formel à sa banque. Les pièces démontrent qu’elle a ensuite maintenu les venderesses dans l’expectative. Elle affirmait être sur le point de recevoir des offres alors qu’elle détenait déjà un refus. La Cour en déduit un manquement caractérisé à la bonne foi contractuelle. Elle retient que « madame [B] [W] a manqué à la bonne foi qui doit caractériser l’exécution des obligations contractuelles au sens de l’article 1104 du code civil ». Ce manquement a pour effet direct de rendre inopérant le bénéfice de la condition suspensive. La condition est réputée réalisée par la faute du débiteur. Cette analyse place la loyauté des comportements au cœur du mécanisme conditionnel.
**L’application de la clause pénale consécutive à la réalisation forcée de la condition**
La réalisation forcée de la condition ouvre la voie à l’exécution des obligations principales. L’acquéreuse, ne pouvant plus se prévaloir du refus de prêt, est en défaut de signer l’acte authentique. La clause pénale stipulée pour ce cas devient applicable. La Cour procède au contrôle de proportionnalité exigé par l’article 1231-5 du code civil. Elle examine si le montant est manifestement excessif ou dérisoire. La Cour considère que la somme de trente mille euros n’est pas excessive. Elle justifie cette appréciation par l’immobilisation du bien pendant près d’un an. Les conséquences de cette immobilisation sont prises en compte. La Cour valide ainsi la clause sans nécessiter une preuve détaillée du préjudice. Elle applique le principe de la clause pénale forfaitaire. La solution assure une sanction effective du comportement déloyal. Elle évite une discussion complexe sur l’évaluation du préjudice subi. La clause retrouve ici sa fonction dissuasive et punitive. La décision réaffirme la force obligatoire des conventions librement consenties. Elle protège la partie lésée contre les manœuvres dilatoires.