Cour d’appel de Montpellier, le 10 février 2026, n°23/03336
La Cour d’appel de Montpellier, dans un arrêt du 10 février 2026, statue sur un litige relatif au recouvrement de charges de copropriété. Des copropriétaires, propriétaires de plusieurs lots, font l’objet d’une action en paiement engagée par le syndicat représenté par son administrateur provisoire. Le tribunal judiciaire avait condamné les copropriétaires au paiement d’une partie des sommes réclamées. Le syndicat fait appel pour obtenir la condamnation au paiement du solde intégral de la créance, incluant des provisions non échues, ainsi qu’une condamnation solidaire et des dommages-intérêts. La question principale est de savoir quelles sommes sont légalement exigibles au titre des charges et provisions et dans quelles conditions la solidarité entre époux copropriétaires peut être retenue. La cour réforme partiellement le jugement pour accueillir certaines demandes du syndicat tout en en rejetant d’autres, précisant les conditions d’exigibilité des provisions et le régime de la solidarité entre époux.
**I. La détermination rigoureuse des créances exigibles en copropriété**
La cour opère un réexamen minutieux du décompte des sommes réclamées, en distinguant les charges proprement dites des frais accessoires et en vérifiant le respect des conditions légales d’exigibilité. Elle rappelle que seules les charges et provisions sur charges définies par la loi du 10 juillet 1965 sont dues. Ainsi, elle écarte du calcul des créances de copropriété certains frais, en jugeant que diverses sommes « ne constituent pas des charges de copropriété ou des provisions sur charges ». Elle réintègre en revanche le solde des charges d’un exercice clos, estimant que « le décompte est produit aux débats et qui doit effectivement être intégrée dans le montant dû ». Concernant l’exigibilité anticipée des provisions, la cour applique strictement l’article 19-2 de la loi de 1965. Elle refuse de rendre exigible une provision non mentionnée dans la mise en demeure, car celle-ci « ne se trouvait d’ailleurs pas mentionnée dans la mise en demeure (…), excluant ainsi l’application de l’article 19-2 ». Cette interprétation restrictive protège le copropriétaire débiteur en subordonnant l’exigibilité anticipée à une information précise et complète. La cour valide néanmoins la prise en compte des frais de recouvrement, prévus à l’article 10-1, dès lors qu’ils sont justifiés par la production des factures correspondantes. Cette analyse détaillée aboutit à un nouveau calcul, plus favorable au syndicat que celui des premiers juges, mais qui reste encadré par la loi. Elle illustre le contrôle exercé par le juge sur la régularité des créances syndicales, garantissant l’équilibre entre les prérogatives du syndicat et les droits des copropriétaires.
**II. La consécration de la solidarité entre époux pour les charges du logement familial**
La cour se prononce sur un point de droit important concernant l’obligation aux charges des époux copropriétaires. Elle infirme le jugement sur ce point et prononce une condamnation solidaire. Elle fonde sa décision sur l’article 220 du code civil, relatif à la solidarité pour les dettes ménagères. La cour estime que « les charges de copropriété afférentes au logement constituant le domicile conjugal (…) doivent être regardées comme des charges du ménage ». Elle en déduit que les époux « sont dès lors solidairement redevables des charges de copropriété quand bien même le syndicat (…) ne justifierait pas de l’existence d’une clause de solidarité ». Cette solution étend le champ d’application de la solidarité légale des époux au domaine spécifique des charges de copropriété. Elle offre au syndicat un recours renforcé, sans qu’il ait à démontrer l’existence d’une convention de solidarité entre les copropriétaires ou dans le règlement. Cette analyse paraît conforme à l’esprit de l’article 220, qui vise à protéger les créanciers des dépenses courantes du ménage. Toutefois, elle pourrait méconnaître la nature particulière de la créance de charges, qui est attachée à la propriété du lot et non à la qualité d’époux. La solution traditionnelle subordonne la solidarité entre copropriétaires à une stipulation expresse. En écartant cette exigence pour les époux, la cour crée un régime dérogatoire fondé sur le statut matrimonial. Cette approche, bien que pragmatique pour le recouvrement, pourrait soulever des difficultés dans les copropriétés où les lots sont détenus par des concubins ou des sociétés. La portée de l’arrêt reste donc à préciser, mais il marque une évolution notable en faveur des syndicats face aux copropriétaires mariés.
La Cour d’appel de Montpellier, dans un arrêt du 10 février 2026, statue sur un litige relatif au recouvrement de charges de copropriété. Des copropriétaires, propriétaires de plusieurs lots, font l’objet d’une action en paiement engagée par le syndicat représenté par son administrateur provisoire. Le tribunal judiciaire avait condamné les copropriétaires au paiement d’une partie des sommes réclamées. Le syndicat fait appel pour obtenir la condamnation au paiement du solde intégral de la créance, incluant des provisions non échues, ainsi qu’une condamnation solidaire et des dommages-intérêts. La question principale est de savoir quelles sommes sont légalement exigibles au titre des charges et provisions et dans quelles conditions la solidarité entre époux copropriétaires peut être retenue. La cour réforme partiellement le jugement pour accueillir certaines demandes du syndicat tout en en rejetant d’autres, précisant les conditions d’exigibilité des provisions et le régime de la solidarité entre époux.
**I. La détermination rigoureuse des créances exigibles en copropriété**
La cour opère un réexamen minutieux du décompte des sommes réclamées, en distinguant les charges proprement dites des frais accessoires et en vérifiant le respect des conditions légales d’exigibilité. Elle rappelle que seules les charges et provisions sur charges définies par la loi du 10 juillet 1965 sont dues. Ainsi, elle écarte du calcul des créances de copropriété certains frais, en jugeant que diverses sommes « ne constituent pas des charges de copropriété ou des provisions sur charges ». Elle réintègre en revanche le solde des charges d’un exercice clos, estimant que « le décompte est produit aux débats et qui doit effectivement être intégrée dans le montant dû ». Concernant l’exigibilité anticipée des provisions, la cour applique strictement l’article 19-2 de la loi de 1965. Elle refuse de rendre exigible une provision non mentionnée dans la mise en demeure, car celle-ci « ne se trouvait d’ailleurs pas mentionnée dans la mise en demeure (…), excluant ainsi l’application de l’article 19-2 ». Cette interprétation restrictive protège le copropriétaire débiteur en subordonnant l’exigibilité anticipée à une information précise et complète. La cour valide néanmoins la prise en compte des frais de recouvrement, prévus à l’article 10-1, dès lors qu’ils sont justifiés par la production des factures correspondantes. Cette analyse détaillée aboutit à un nouveau calcul, plus favorable au syndicat que celui des premiers juges, mais qui reste encadré par la loi. Elle illustre le contrôle exercé par le juge sur la régularité des créances syndicales, garantissant l’équilibre entre les prérogatives du syndicat et les droits des copropriétaires.
**II. La consécration de la solidarité entre époux pour les charges du logement familial**
La cour se prononce sur un point de droit important concernant l’obligation aux charges des époux copropriétaires. Elle infirme le jugement sur ce point et prononce une condamnation solidaire. Elle fonde sa décision sur l’article 220 du code civil, relatif à la solidarité pour les dettes ménagères. La cour estime que « les charges de copropriété afférentes au logement constituant le domicile conjugal (…) doivent être regardées comme des charges du ménage ». Elle en déduit que les époux « sont dès lors solidairement redevables des charges de copropriété quand bien même le syndicat (…) ne justifierait pas de l’existence d’une clause de solidarité ». Cette solution étend le champ d’application de la solidarité légale des époux au domaine spécifique des charges de copropriété. Elle offre au syndicat un recours renforcé, sans qu’il ait à démontrer l’existence d’une convention de solidarité entre les copropriétaires ou dans le règlement. Cette analyse paraît conforme à l’esprit de l’article 220, qui vise à protéger les créanciers des dépenses courantes du ménage. Toutefois, elle pourrait méconnaître la nature particulière de la créance de charges, qui est attachée à la propriété du lot et non à la qualité d’époux. La solution traditionnelle subordonne la solidarité entre copropriétaires à une stipulation expresse. En écartant cette exigence pour les époux, la cour crée un régime dérogatoire fondé sur le statut matrimonial. Cette approche, bien que pragmatique pour le recouvrement, pourrait soulever des difficultés dans les copropriétés où les lots sont détenus par des concubins ou des sociétés. La portée de l’arrêt reste donc à préciser, mais il marque une évolution notable en faveur des syndicats face aux copropriétaires mariés.