Cour d’appel de Dijon, le 10 février 2026, n°22/00362
La Cour d’appel de Dijon, dans un arrêt du 10 février 2026, a été saisie d’un litige relatif à des vues ouvertes sur un fonds voisin. Les propriétaires d’un immeuble contigu soutenaient que deux fenêtres de toit constituaient des vues directes irrégulières sur leur cour, en violation de l’article 678 du code civil. La société qui avait réalisé les travaux et les propriétaires successifs du bien contestaient cette qualification et la recevabilité des demandes. Le tribunal judiciaire avait initialement rejeté l’ensemble des prétentions. La cour d’appel, saisie par les propriétaires lésés, devait trancher la question de la régularité des vues et déterminer la personne tenue à leur suppression. Elle infirme partiellement le jugement pour constater l’existence de vues irrégulières et en ordonner la suppression par les propriétaires actuels.
La solution retenue par la cour repose sur une application rigoureuse des conditions légales des servitudes de vue. Elle confirme d’abord la recevabilité de l’action dirigée contre l’auteur des travaux, nonobstant la cession ultérieure du fonds, en rappelant que « l’existence du droit d’agir en justice s’apprécie au jour de l’introduction de l’instance ». Sur le fond, elle écarte l’exception de servitude acquise par prescription, estimant que la preuve d’une possession trentenaire n’était pas rapportée et que la prescription avait été interrompue par l’assignation. L’examen décisif porte sur la configuration des lieux. Le procès-verbal de transport constate que, pour une personne d’une taille moyenne, « on voit les parties vitrées des fenêtres » du fonds voisin lorsque les Vélux sont ouverts, caractérisant ainsi un « risque d’indiscrétion ». La cour relève ensuite que la cour des appelants est attenante au mur supportant les ouvertures. Elle en déduit que la distance légale de dix-neuf décimètres n’est pas respectée, ce qui suffit à qualifier les vues d’irrégulières. Cette analyse démontre une interprétation stricte des textes, privilégiant la protection de l’intimité du fonds servant.
La portée de l’arrêt réside dans son articulation entre la qualification juridique des troubles et les conséquences pratiques de la condamnation. La cour opère une distinction nette entre la responsabilité de l’auteur des travaux et l’obligation de remise en état. Elle juge que seuls les propriétaires actuels du fonds où se situent les vues peuvent être contraints à leur suppression, refusant de condamner les anciens propriétaires à une obligation de faire sur un bien qu’ils n’ont plus. Cette solution est dictée par l’impossibilité matérielle d’exécution. En revanche, elle rejette la demande de dommages-intérêts pour trouble anormal de voisinage, considérant que les sociétés mises en cause « ne sont pas à l’origine d’atteinte à l’intimité ». Cette dissociation est remarquable. Elle signifie que l’illicéité de la vue, établie in abstracto, ne génère pas automatiquement une indemnisation. La réparation en nature prime. L’astreinte prononcée, limitée dans le temps, vise à garantir l’exécution tout en évitant son caractère excessif. Cet arrêt illustre ainsi la subtilité du régime juridique des vues, où la sanction de l’irrégularité doit être proportionnée et adaptée aux réalités de la propriété.
La Cour d’appel de Dijon, dans un arrêt du 10 février 2026, a été saisie d’un litige relatif à des vues ouvertes sur un fonds voisin. Les propriétaires d’un immeuble contigu soutenaient que deux fenêtres de toit constituaient des vues directes irrégulières sur leur cour, en violation de l’article 678 du code civil. La société qui avait réalisé les travaux et les propriétaires successifs du bien contestaient cette qualification et la recevabilité des demandes. Le tribunal judiciaire avait initialement rejeté l’ensemble des prétentions. La cour d’appel, saisie par les propriétaires lésés, devait trancher la question de la régularité des vues et déterminer la personne tenue à leur suppression. Elle infirme partiellement le jugement pour constater l’existence de vues irrégulières et en ordonner la suppression par les propriétaires actuels.
La solution retenue par la cour repose sur une application rigoureuse des conditions légales des servitudes de vue. Elle confirme d’abord la recevabilité de l’action dirigée contre l’auteur des travaux, nonobstant la cession ultérieure du fonds, en rappelant que « l’existence du droit d’agir en justice s’apprécie au jour de l’introduction de l’instance ». Sur le fond, elle écarte l’exception de servitude acquise par prescription, estimant que la preuve d’une possession trentenaire n’était pas rapportée et que la prescription avait été interrompue par l’assignation. L’examen décisif porte sur la configuration des lieux. Le procès-verbal de transport constate que, pour une personne d’une taille moyenne, « on voit les parties vitrées des fenêtres » du fonds voisin lorsque les Vélux sont ouverts, caractérisant ainsi un « risque d’indiscrétion ». La cour relève ensuite que la cour des appelants est attenante au mur supportant les ouvertures. Elle en déduit que la distance légale de dix-neuf décimètres n’est pas respectée, ce qui suffit à qualifier les vues d’irrégulières. Cette analyse démontre une interprétation stricte des textes, privilégiant la protection de l’intimité du fonds servant.
La portée de l’arrêt réside dans son articulation entre la qualification juridique des troubles et les conséquences pratiques de la condamnation. La cour opère une distinction nette entre la responsabilité de l’auteur des travaux et l’obligation de remise en état. Elle juge que seuls les propriétaires actuels du fonds où se situent les vues peuvent être contraints à leur suppression, refusant de condamner les anciens propriétaires à une obligation de faire sur un bien qu’ils n’ont plus. Cette solution est dictée par l’impossibilité matérielle d’exécution. En revanche, elle rejette la demande de dommages-intérêts pour trouble anormal de voisinage, considérant que les sociétés mises en cause « ne sont pas à l’origine d’atteinte à l’intimité ». Cette dissociation est remarquable. Elle signifie que l’illicéité de la vue, établie in abstracto, ne génère pas automatiquement une indemnisation. La réparation en nature prime. L’astreinte prononcée, limitée dans le temps, vise à garantir l’exécution tout en évitant son caractère excessif. Cet arrêt illustre ainsi la subtilité du régime juridique des vues, où la sanction de l’irrégularité doit être proportionnée et adaptée aux réalités de la propriété.