Cour d’appel de Colmar, le 6 février 2026, n°23/03599
Un avant-contrat de vente immobilière prévoyait le versement d’un dépôt de garantie sous séquestre chez le notaire rédacteur. L’acquéreur ne versa pas cette somme et ne se présenta pas à la signature. Le vendeur assigna l’acquéreur et le notaire en responsabilité. Le tribunal judiciaire de Mulhouse, par jugement du 29 août 2023, condamna in solidum les deux défendeurs à payer la somme non versée. Le notaire forma appel. La Cour d’appel de Colmar, par arrêt du 6 février 2026, réforma partiellement cette décision. Elle retint la responsabilité du notaire mais réduisit l’indemnisation à une perte de chance. La question se pose de savoir comment la cour a délimité la responsabilité du notaire séquestre et réévalué le préjudice réparable. L’arrêt écarte une indemnisation intégrale du dépôt de garantie. Il lui substitue une réparation fondée sur la perte de chance de vendre le bien dans de meilleures conditions.
**La reconnaissance d’une responsabilité du notaire fondée sur un manquement à son devoir d’information**
La cour confirme l’existence d’une faute du notaire engageant sa responsabilité délictuelle. Elle rappelle que le notaire est tenu “d’éclairer les parties sur la portée, les effets et les risques de l’acte” et de “prendre toutes les dispositions utiles pour en assurer l’efficacité”. En sa qualité de séquestre désigné par l’acte, il lui incombait “d’informer [le vendeur] de l’absence de versement par [l’acquéreur] de la somme contractuellement prévue à titre de dépôt de garantie”. Son abstention constitue une faute. Cette analyse s’inscrit dans la jurisprudence constante sur les obligations du notaire. Elle renforce l’idée que sa mission dépasse la simple rédaction pour englober une obligation de sécurité juridique. Le notaire devient garant de l’effectivité des mécanismes contractuels qu’il met en place. Sa faute réside ici dans un défaut d’alerte ayant privé le vendeur d’une possibilité de réaction.
La solution se distingue cependant du premier jugement sur le lien de causalité. La cour estime que le préjudice ne peut être “égal au montant du dépôt de garantie”. Elle juge que le dommage direct et certain résulte de “la perte de chance de remettre le bien immobilier en vente plus rapidement et de le vendre aux mêmes conditions”. Cette qualification modifie radicalement l’étendue de la réparation. Elle traduit une application stricte du principe de réparation intégrale. Seul le préjudice en lien causal direct avec la faute est indemnisable. L’absence d’information n’a pas causé la perte du dépôt. Elle a seulement empêché le vendeur de prendre des mesures pour limiter son préjudice. La cour opère ainsi une distinction nette entre la source du dommage et son aggravation.
**La réduction de l’indemnisation à la réparation d’une perte de chance évaluée souverainement**
L’arrêt procède à une réévaluation du préjudice fondée sur la perte de chance. La cour écarte l’indemnisation du montant intégral du dépôt de garantie. Elle estime que le vendeur “ne peut prétendre qu’à l’indemnisation du préjudice en lien de causalité direct et certain avec la faute commise”. Le préjudice retenu est donc la chance perdue de vendre le bien dans de meilleurs délais et conditions. Cette approche est conforme aux principes gouvernant la réparation du préjudice économique. Elle évite une indemnisation qui constituerait un enrichissement sans cause. Le vendeur ne peut réclamer au notaire une somme que seul l’acquéreur lui devait contractuellement. La solution préserve la nature délictuelle de l’action.
L’évaluation monétaire de cette chance est laissée à l’appréciation souveraine des juges du fond. La cour relève l’absence d’éléments probants sur les conditions de la vente ultérieure ou sur des offres refusées. Elle fixe le préjudice à 10 000 euros “compte tenu des éléments versés aux débats et de la durée pendant laquelle [le vendeur] a été laissé dans l’ignorance”. Cette évaluation forfaitaire illustre le pouvoir discrétionnaire des juges en la matière. Elle peut sembler modeste au regard des sommes en jeu. Elle témoigne cependant d’une exigence de preuve stricte pour le chef de préjudice invoqué. Le vendeur devait démontrer l’existence et la valeur de la chance perdue. L’insuffisance probatoire a conduit à une estimation restrictive. La décision rappelle ainsi que la perte de chance doit être certaine et chiffrable.
Un avant-contrat de vente immobilière prévoyait le versement d’un dépôt de garantie sous séquestre chez le notaire rédacteur. L’acquéreur ne versa pas cette somme et ne se présenta pas à la signature. Le vendeur assigna l’acquéreur et le notaire en responsabilité. Le tribunal judiciaire de Mulhouse, par jugement du 29 août 2023, condamna in solidum les deux défendeurs à payer la somme non versée. Le notaire forma appel. La Cour d’appel de Colmar, par arrêt du 6 février 2026, réforma partiellement cette décision. Elle retint la responsabilité du notaire mais réduisit l’indemnisation à une perte de chance. La question se pose de savoir comment la cour a délimité la responsabilité du notaire séquestre et réévalué le préjudice réparable. L’arrêt écarte une indemnisation intégrale du dépôt de garantie. Il lui substitue une réparation fondée sur la perte de chance de vendre le bien dans de meilleures conditions.
**La reconnaissance d’une responsabilité du notaire fondée sur un manquement à son devoir d’information**
La cour confirme l’existence d’une faute du notaire engageant sa responsabilité délictuelle. Elle rappelle que le notaire est tenu “d’éclairer les parties sur la portée, les effets et les risques de l’acte” et de “prendre toutes les dispositions utiles pour en assurer l’efficacité”. En sa qualité de séquestre désigné par l’acte, il lui incombait “d’informer [le vendeur] de l’absence de versement par [l’acquéreur] de la somme contractuellement prévue à titre de dépôt de garantie”. Son abstention constitue une faute. Cette analyse s’inscrit dans la jurisprudence constante sur les obligations du notaire. Elle renforce l’idée que sa mission dépasse la simple rédaction pour englober une obligation de sécurité juridique. Le notaire devient garant de l’effectivité des mécanismes contractuels qu’il met en place. Sa faute réside ici dans un défaut d’alerte ayant privé le vendeur d’une possibilité de réaction.
La solution se distingue cependant du premier jugement sur le lien de causalité. La cour estime que le préjudice ne peut être “égal au montant du dépôt de garantie”. Elle juge que le dommage direct et certain résulte de “la perte de chance de remettre le bien immobilier en vente plus rapidement et de le vendre aux mêmes conditions”. Cette qualification modifie radicalement l’étendue de la réparation. Elle traduit une application stricte du principe de réparation intégrale. Seul le préjudice en lien causal direct avec la faute est indemnisable. L’absence d’information n’a pas causé la perte du dépôt. Elle a seulement empêché le vendeur de prendre des mesures pour limiter son préjudice. La cour opère ainsi une distinction nette entre la source du dommage et son aggravation.
**La réduction de l’indemnisation à la réparation d’une perte de chance évaluée souverainement**
L’arrêt procède à une réévaluation du préjudice fondée sur la perte de chance. La cour écarte l’indemnisation du montant intégral du dépôt de garantie. Elle estime que le vendeur “ne peut prétendre qu’à l’indemnisation du préjudice en lien de causalité direct et certain avec la faute commise”. Le préjudice retenu est donc la chance perdue de vendre le bien dans de meilleurs délais et conditions. Cette approche est conforme aux principes gouvernant la réparation du préjudice économique. Elle évite une indemnisation qui constituerait un enrichissement sans cause. Le vendeur ne peut réclamer au notaire une somme que seul l’acquéreur lui devait contractuellement. La solution préserve la nature délictuelle de l’action.
L’évaluation monétaire de cette chance est laissée à l’appréciation souveraine des juges du fond. La cour relève l’absence d’éléments probants sur les conditions de la vente ultérieure ou sur des offres refusées. Elle fixe le préjudice à 10 000 euros “compte tenu des éléments versés aux débats et de la durée pendant laquelle [le vendeur] a été laissé dans l’ignorance”. Cette évaluation forfaitaire illustre le pouvoir discrétionnaire des juges en la matière. Elle peut sembler modeste au regard des sommes en jeu. Elle témoigne cependant d’une exigence de preuve stricte pour le chef de préjudice invoqué. Le vendeur devait démontrer l’existence et la valeur de la chance perdue. L’insuffisance probatoire a conduit à une estimation restrictive. La décision rappelle ainsi que la perte de chance doit être certaine et chiffrable.