Cour d’appel de Colmar, le 19 février 2026, n°23/03753
La Cour d’appel de Colmar, dans un arrêt du 19 février 2026, a confirmé un jugement du tribunal judiciaire de Strasbourg du 15 juin 2023. La décision rejette la demande d’annulation d’une résision adoptée en assemblée générale de copropriété. Cette résolution enjoignait à un copropriétaire de supprimer un local technique aménagé dans une partie commune. La juridiction d’appel a examiné plusieurs moyens soulevés par le copropriétaire requérant. Elle a notamment statué sur la régularité du vote, la majorité applicable et l’éventuelle acquisition du local par prescription. L’arrêt précise les conditions d’une possession utile à l’usucapion dans le cadre collectif d’une copropriété. Il apporte ainsi des éclaircissements sur la protection des parties communes contre les appropriations privatives.
**I. Le rejet des moyens procéduraux et la qualification de la résolution**
La cour a d’abord écarté les griefs relatifs à la régularité formelle de la délibération. Le premier moyen invoquait une violation des règles du vote par correspondance. La juridiction rappelle les dispositions dérogatoires de l’ordonnance du 25 mars 2020. Elle souligne que le syndic “pouvait recueillir les votes […] par correspondance, mais était tenu d’organiser un débat en visioconférence, même sans vote, sauf à démontrer que le recours à la visioconférence n’était pas possible.” En l’absence de preuve d’un système garantissant l’identification des participants, l’impossibilité technique était établie. Le moyen fut donc rejeté. Cette analyse montre une application stricte des textes exceptionnels. Elle limite les possibilités de nullité pour vice de forme dans un contexte sanitaire particulier.
La qualification juridique de la résolution constitue le second point essentiel. Les parties débattaient de la majorité requise pour son adoption. Le requérant soutenait que la mesure relevait des articles 25 ou 26 de la loi du 10 juillet 1965. La cour a estimé que la résolution “ne correspondait pas à l’une de celles mentionnées par l’article 26 ou par l’article 25”. Elle précise qu’il ne s’agissait pas d’autoriser des travaux mais d’une simple demande de suppression. La majorité de l’article 24 était donc applicable. Cette interprétation restrictive des articles 25 et 26 protège le syndicat. Elle évite de soumettre à des majorités renforcées toute décision ayant un impact indirect sur un copropriétaire. La solution préserve l’efficacité de la gestion des parties communes.
**II. La consécration d’exigences rigoureuses pour l’usucapion en copropriété**
L’examen du moyen fondé sur la prescription acquisitive forme le cœur de la motivation. Le requérant affirmait avoir acquis le local par une possession trentenaire. La cour rappelle les conditions de l’article 2261 du code civil. Elle constate que la possession n’était pas publique. La décision relève qu’“il n’est pas démontré que les autres copropriétaires avaient connaissance qu’il était utilisé” par le requérant. Les actes d’entretien ou d’assurance sont jugés insuffisants pour établir cette publicité. Cette exigence d’une connaissance effective par la collectivité est rigoureuse. Elle traduit une conception stricte de l’usucapion en milieu collectif. La copropriété, par sa nature, justifie une vigilance accrue contre les empiètements sur les parties communes.
Le rejet du moyen d’abus de majorité complète cette analyse. La cour rappelle la charge de la preuve incombant au demandeur. Elle estime qu’il n’est “pas démontré qu’elle a été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires”. La décision collective, bien que défavorable à un membre, n’est pas dès lors entachée d’un détournement de pouvoir. Enfin, la cour écarte l’exception de prescription de l’action en remise en état. Elle constate simplement que le syndicat “n’exerce pas une action en remise en état”. Cette approche évite de se prononcer sur le point de départ d’une telle prescription. L’arrêt se limite ainsi aux questions nécessaires à la solution du litige. Il affirme avec netteté les principes gouvernant la possession des parties communes.
La Cour d’appel de Colmar, dans un arrêt du 19 février 2026, a confirmé un jugement du tribunal judiciaire de Strasbourg du 15 juin 2023. La décision rejette la demande d’annulation d’une résision adoptée en assemblée générale de copropriété. Cette résolution enjoignait à un copropriétaire de supprimer un local technique aménagé dans une partie commune. La juridiction d’appel a examiné plusieurs moyens soulevés par le copropriétaire requérant. Elle a notamment statué sur la régularité du vote, la majorité applicable et l’éventuelle acquisition du local par prescription. L’arrêt précise les conditions d’une possession utile à l’usucapion dans le cadre collectif d’une copropriété. Il apporte ainsi des éclaircissements sur la protection des parties communes contre les appropriations privatives.
**I. Le rejet des moyens procéduraux et la qualification de la résolution**
La cour a d’abord écarté les griefs relatifs à la régularité formelle de la délibération. Le premier moyen invoquait une violation des règles du vote par correspondance. La juridiction rappelle les dispositions dérogatoires de l’ordonnance du 25 mars 2020. Elle souligne que le syndic “pouvait recueillir les votes […] par correspondance, mais était tenu d’organiser un débat en visioconférence, même sans vote, sauf à démontrer que le recours à la visioconférence n’était pas possible.” En l’absence de preuve d’un système garantissant l’identification des participants, l’impossibilité technique était établie. Le moyen fut donc rejeté. Cette analyse montre une application stricte des textes exceptionnels. Elle limite les possibilités de nullité pour vice de forme dans un contexte sanitaire particulier.
La qualification juridique de la résolution constitue le second point essentiel. Les parties débattaient de la majorité requise pour son adoption. Le requérant soutenait que la mesure relevait des articles 25 ou 26 de la loi du 10 juillet 1965. La cour a estimé que la résolution “ne correspondait pas à l’une de celles mentionnées par l’article 26 ou par l’article 25”. Elle précise qu’il ne s’agissait pas d’autoriser des travaux mais d’une simple demande de suppression. La majorité de l’article 24 était donc applicable. Cette interprétation restrictive des articles 25 et 26 protège le syndicat. Elle évite de soumettre à des majorités renforcées toute décision ayant un impact indirect sur un copropriétaire. La solution préserve l’efficacité de la gestion des parties communes.
**II. La consécration d’exigences rigoureuses pour l’usucapion en copropriété**
L’examen du moyen fondé sur la prescription acquisitive forme le cœur de la motivation. Le requérant affirmait avoir acquis le local par une possession trentenaire. La cour rappelle les conditions de l’article 2261 du code civil. Elle constate que la possession n’était pas publique. La décision relève qu’“il n’est pas démontré que les autres copropriétaires avaient connaissance qu’il était utilisé” par le requérant. Les actes d’entretien ou d’assurance sont jugés insuffisants pour établir cette publicité. Cette exigence d’une connaissance effective par la collectivité est rigoureuse. Elle traduit une conception stricte de l’usucapion en milieu collectif. La copropriété, par sa nature, justifie une vigilance accrue contre les empiètements sur les parties communes.
Le rejet du moyen d’abus de majorité complète cette analyse. La cour rappelle la charge de la preuve incombant au demandeur. Elle estime qu’il n’est “pas démontré qu’elle a été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires”. La décision collective, bien que défavorable à un membre, n’est pas dès lors entachée d’un détournement de pouvoir. Enfin, la cour écarte l’exception de prescription de l’action en remise en état. Elle constate simplement que le syndicat “n’exerce pas une action en remise en état”. Cette approche évite de se prononcer sur le point de départ d’une telle prescription. L’arrêt se limite ainsi aux questions nécessaires à la solution du litige. Il affirme avec netteté les principes gouvernant la possession des parties communes.