Cour d’appel de Caen, le 19 février 2026, n°24/01170
Un bail commercial a été renouvelé par tacite reconduction à l’expiration du terme convenu. Le bailleur nouvellement propriétaire a sollicité devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Caen la fixation d’un loyer déplafonné. Il invoquait une modification notable des facteurs locaux de commercialité. Par jugement du 12 janvier 2024, le juge a admis le déplafonnement mais a fixé le loyer annuel à 15 950 euros hors taxes. Le bailleur a interjeté appel, demandant la fixation du loyer à 22 881 euros. La preneuse, ayant cédé son fonds, a été remplacée par la cessionnaire. Celle-ci a formé un appel incident, contestant le principe même du déplafonnement. La Cour d’appel de Caen, par arrêt du 19 février 2026, infirme le jugement. Elle déboute le bailleur de sa demande de déplafonnement et renvoie à l’indice des loyers commerciaux pour la fixation. L’arrêt rappelle les conditions strictes de la preuve d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité. Il en précise également les exigences quant à son lien avec l’activité du preneur. La solution retenue consacre une interprétation rigoureuse des articles L. 145-33 et L. 145-34 du code de commerce.
L’arrêt rappelle d’abord les conditions probatoires strictes pesant sur le bailleur. Il précise ensuite l’exigence d’un lien direct entre la modification alléguée et l’activité du preneur.
**I. La charge probatoire rigoureuse incombant au bailleur**
Le bailleur qui sollicite le déplafonnement du loyer en cas de renouvellement supporte une charge de la preuve exigeante. L’article L. 145-34 du code de commerce subordonne ce déplafonnement à une “modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33”. La Cour d’appel de Caen applique strictement ce texte. Elle estime que “il appartient au bailleur qui prétend au déplafonnement du loyer de rapporter la preuve de l’existence d’une modification des facteurs locaux de commercialité présentant un caractère notable et un intérêt pour le commerce considéré”. Le bailleur avait produit un rapport énumérant diverses évolutions locales. La cour constate que ce rapport affirme le déplafonnement “sans toutefois expliquer en quoi les éléments précités caractérisent une modification notable”. Elle relève aussi l’absence de preuve pour d’autres allégations. Concernant l’augmentation de la population, elle juge que celle-ci “n’est pas suffisamment significative”. S’agissant de la fréquentation par les propriétaires de résidences secondaires, elle souligne que l’affirmation “n’est étayée par aucun élément de preuve”. Cette analyse démontre que des allégations générales ou des évolutions démographiques minimes sont insuffisantes. La preuve doit être concrète, spécifique et chiffrée.
La cour opère une distinction nette entre les types de commerce pour apprécier les éléments de preuve. Elle rejette le parallèle avec d’autres activités. Le bailleur arguait qu’une augmentation de la fréquentation touristique profitait à tous les commerces. La cour écarte ce raisonnement. Elle estime que “les promeneurs et les touristes fréquentant les rues rénovées, les centres culturels, les hôtels, résidences de tourisme et thalassos ne constituent pas la clientèle d’un salon de coiffure”. Elle ajoute que cette activité “est essentiellement un commerce de proximité, empreint d’intuitu personae”. Cette motivation établit une appréciation in concreto de la preuve. Les facteurs locaux de commercialité ne sont pas des données abstraites. Leur modification doit être appréciée au regard de la nature spécifique de l’activité exploitée. Un élément pouvant être notable pour un restaurant ne l’est pas nécessairement pour un salon de coiffure. Cette approche restrictive protège le preneur contre des hausses de loyer fondées sur des évolutions économiques générales dont il ne bénéficie pas directement.
**II. L’exigence d’un lien direct et favorable avec l’activité du preneur**
Au-delà de l’établissement de la modification, la jurisprudence exige la démonstration de son impact favorable. L’arrêt souligne que la modification doit présenter “un intérêt pour le commerce considéré”. Le bailleur invoquait une augmentation de la clientèle potentielle due aux rénovations urbaines. La cour répond que “la seule augmentation de la fréquentation de la ville […] ne permet pas de conclure à l’augmentation de la clientèle potentielle du salon de coiffure”. Elle exige ainsi un lien de causalité direct et prouvé entre l’évolution du contexte local et la dynamique de l’entreprise locataire. Une corrélation géographique ou temporelle est insuffisante. Le bailleur doit démontrer comment cette modification a concrètement profité, ou est susceptible de profiter, à l’exploitation en place. Cette exigence est cohérente avec l’économie du texte. Le déplafonnement est une dérogation au plafonnement protecteur du preneur. Elle ne se justifie que si ce dernier a tiré un avantage substantiel de l’évolution de son environnement commercial.
Cette solution s’inscrit dans une jurisprudence constante qui refuse les présomptions. La cour écarte tout argument fondé sur une simple vraisemblance. Elle rejette notamment l’idée que le preneur aurait implicitement reconnu le déplafonnement. Elle juge que “le fait pour la preneuse de ne pas avoir discuté le principe du déplafonnement dans un courrier […] ne la prive pas du droit de le contester”. De même, une proposition de loyer faite dans le cadre de négociations privées est sans incidence. Cette rigueur procédurale garantit la sécurité juridique. Elle évite que le preneur ne soit lié par des comportements ambigus. L’arrêt rappelle ainsi que la fixation du loyer relève d’une procédure judiciaire spécifique. Les éléments pertinents sont ceux soumis contradictoirement au juge. Cette position limite les risques de pression en dehors du cadre procédural. Elle renforce le caractère objectif de l’expertise du juge des loyers. La portée de l’arrêt est donc significative. Il constitue un rappel à l’ordre pour les bailleurs quant à la solidité des preuves à réunir. Il conforte également la position des preneurs de commerce de proximité. Ceux-ci peuvent résister à des hausses basées sur un développement touristique ou résidentiel dont ils ne captent pas la clientèle.
Un bail commercial a été renouvelé par tacite reconduction à l’expiration du terme convenu. Le bailleur nouvellement propriétaire a sollicité devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Caen la fixation d’un loyer déplafonné. Il invoquait une modification notable des facteurs locaux de commercialité. Par jugement du 12 janvier 2024, le juge a admis le déplafonnement mais a fixé le loyer annuel à 15 950 euros hors taxes. Le bailleur a interjeté appel, demandant la fixation du loyer à 22 881 euros. La preneuse, ayant cédé son fonds, a été remplacée par la cessionnaire. Celle-ci a formé un appel incident, contestant le principe même du déplafonnement. La Cour d’appel de Caen, par arrêt du 19 février 2026, infirme le jugement. Elle déboute le bailleur de sa demande de déplafonnement et renvoie à l’indice des loyers commerciaux pour la fixation. L’arrêt rappelle les conditions strictes de la preuve d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité. Il en précise également les exigences quant à son lien avec l’activité du preneur. La solution retenue consacre une interprétation rigoureuse des articles L. 145-33 et L. 145-34 du code de commerce.
L’arrêt rappelle d’abord les conditions probatoires strictes pesant sur le bailleur. Il précise ensuite l’exigence d’un lien direct entre la modification alléguée et l’activité du preneur.
**I. La charge probatoire rigoureuse incombant au bailleur**
Le bailleur qui sollicite le déplafonnement du loyer en cas de renouvellement supporte une charge de la preuve exigeante. L’article L. 145-34 du code de commerce subordonne ce déplafonnement à une “modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33”. La Cour d’appel de Caen applique strictement ce texte. Elle estime que “il appartient au bailleur qui prétend au déplafonnement du loyer de rapporter la preuve de l’existence d’une modification des facteurs locaux de commercialité présentant un caractère notable et un intérêt pour le commerce considéré”. Le bailleur avait produit un rapport énumérant diverses évolutions locales. La cour constate que ce rapport affirme le déplafonnement “sans toutefois expliquer en quoi les éléments précités caractérisent une modification notable”. Elle relève aussi l’absence de preuve pour d’autres allégations. Concernant l’augmentation de la population, elle juge que celle-ci “n’est pas suffisamment significative”. S’agissant de la fréquentation par les propriétaires de résidences secondaires, elle souligne que l’affirmation “n’est étayée par aucun élément de preuve”. Cette analyse démontre que des allégations générales ou des évolutions démographiques minimes sont insuffisantes. La preuve doit être concrète, spécifique et chiffrée.
La cour opère une distinction nette entre les types de commerce pour apprécier les éléments de preuve. Elle rejette le parallèle avec d’autres activités. Le bailleur arguait qu’une augmentation de la fréquentation touristique profitait à tous les commerces. La cour écarte ce raisonnement. Elle estime que “les promeneurs et les touristes fréquentant les rues rénovées, les centres culturels, les hôtels, résidences de tourisme et thalassos ne constituent pas la clientèle d’un salon de coiffure”. Elle ajoute que cette activité “est essentiellement un commerce de proximité, empreint d’intuitu personae”. Cette motivation établit une appréciation in concreto de la preuve. Les facteurs locaux de commercialité ne sont pas des données abstraites. Leur modification doit être appréciée au regard de la nature spécifique de l’activité exploitée. Un élément pouvant être notable pour un restaurant ne l’est pas nécessairement pour un salon de coiffure. Cette approche restrictive protège le preneur contre des hausses de loyer fondées sur des évolutions économiques générales dont il ne bénéficie pas directement.
**II. L’exigence d’un lien direct et favorable avec l’activité du preneur**
Au-delà de l’établissement de la modification, la jurisprudence exige la démonstration de son impact favorable. L’arrêt souligne que la modification doit présenter “un intérêt pour le commerce considéré”. Le bailleur invoquait une augmentation de la clientèle potentielle due aux rénovations urbaines. La cour répond que “la seule augmentation de la fréquentation de la ville […] ne permet pas de conclure à l’augmentation de la clientèle potentielle du salon de coiffure”. Elle exige ainsi un lien de causalité direct et prouvé entre l’évolution du contexte local et la dynamique de l’entreprise locataire. Une corrélation géographique ou temporelle est insuffisante. Le bailleur doit démontrer comment cette modification a concrètement profité, ou est susceptible de profiter, à l’exploitation en place. Cette exigence est cohérente avec l’économie du texte. Le déplafonnement est une dérogation au plafonnement protecteur du preneur. Elle ne se justifie que si ce dernier a tiré un avantage substantiel de l’évolution de son environnement commercial.
Cette solution s’inscrit dans une jurisprudence constante qui refuse les présomptions. La cour écarte tout argument fondé sur une simple vraisemblance. Elle rejette notamment l’idée que le preneur aurait implicitement reconnu le déplafonnement. Elle juge que “le fait pour la preneuse de ne pas avoir discuté le principe du déplafonnement dans un courrier […] ne la prive pas du droit de le contester”. De même, une proposition de loyer faite dans le cadre de négociations privées est sans incidence. Cette rigueur procédurale garantit la sécurité juridique. Elle évite que le preneur ne soit lié par des comportements ambigus. L’arrêt rappelle ainsi que la fixation du loyer relève d’une procédure judiciaire spécifique. Les éléments pertinents sont ceux soumis contradictoirement au juge. Cette position limite les risques de pression en dehors du cadre procédural. Elle renforce le caractère objectif de l’expertise du juge des loyers. La portée de l’arrêt est donc significative. Il constitue un rappel à l’ordre pour les bailleurs quant à la solidité des preuves à réunir. Il conforte également la position des preneurs de commerce de proximité. Ceux-ci peuvent résister à des hausses basées sur un développement touristique ou résidentiel dont ils ne captent pas la clientèle.