Cour d’appel de Bourges, le 6 février 2026, n°25/00459
La Cour d’appel de Bourges, dans un arrêt du 6 février 2026, réforme un jugement du Tribunal judiciaire de Nevers en condamnant une copropriétaire au paiement de charges impayées. Le syndicat des copropriétaires avait initialement été débouté de sa demande, le tribunal estimant les justificatifs insuffisants. La Cour d’appel, saisie par le syndicat, admet la preuve de la créance par la production d’une documentation comptable complète. Elle condamne la copropriétaire défaillante au paiement de la somme due, assortie d’intérêts et d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. L’arrêt soulève la question de savoir quels éléments le syndicat doit produire pour établir valablement l’existence et le montant d’une créance de charges contre un copropriétaire. La Cour d’appel estime que la production d’un ensemble cohérent de documents comptables couvrant toute la période litigieuse constitue une preuve suffisante.
L’arrêt consacre une exigence probatoire rigoureuse mais réaliste pour le syndicat.
La Cour rappelle le principe de la charge de la preuve, en citant l’article 1353 du code civil qui impose à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver. Le syndicat a versé aux débats un ensemble complet de pièces : le règlement de copropriété, les procès-verbaux d’assemblée générale de 2012 à 2024, les appels de fonds, les états de créance et les décomptes annuels de charges. La Cour estime que ces éléments “permettent d’appréhender chaque étape du fonctionnement du compte” de la copropriétaire et “de vérifier l’existence de la créance globale”. Cette approche valide une preuve par faisceau d’indices convergents et cohérents, sans exiger un document unique et synthétique. Elle écarte ainsi le raisonnement des premiers juges, qui avaient relevé l’absence de “justificatifs du solde débiteur” antérieur et de l’“intégralité des procès-verbaux d’assemblée générale dûment signés”. La solution adoptée est pragmatique. Elle reconnaît la complexité de la gestion comptable sur une longue période et évite de pénaliser le syndicat pour une forme stricte qui pourrait être impossible à respecter. Elle s’inscrit dans la logique des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, qui imposent au copropriétaire une obligation de participation aux charges mais n’en précisent pas les modalités probatoires.
Cette décision confirme une jurisprudence soucieuse de l’équilibre des preuves en matière de copropriété.
La portée de l’arrêt est significative pour la pratique syndicale. Il établit que la preuve de la créance peut résulter de la production systématique de l’ensemble des documents générés par la gestion courante, pourvu qu’ils offrent une traçabilité complète. La Cour opère ainsi un contrôle substantiel plutôt que formel. Elle se contente de pièces émanant du syndic, sans exiger de signature de la copropriétaire sur chaque document, dès lors que leur authenticité et leur régularité ne sont pas contestées. Cette solution facilite le recouvrement des créances légitimes et sécurise l’action du syndic. Elle peut toutefois susciter des critiques. Un copropriétaire non représenté, comme en l’espèce, ne peut contester l’exactitude des calculs. La décision repose entièrement sur l’examen par le juge de la cohérence interne des pièces. Le risque existe d’une présomption de validité au bénéfice du syndic, renversant implicitement la charge de la preuve. La valeur de l’arrêt réside dans son équité concrète. La Cour applique également l’article 700 du code de procédure civile en tenant compte de “l’équité et de l’issue du litige”. Elle condamne la copropriétaire défaillante à une indemnité, tout en modérant son montant par rapport à la demande initiale. Cette approche globale montre une volonté de trancher le litige de manière définitive et proportionnée, sans rigidité excessive.
La Cour d’appel de Bourges, dans un arrêt du 6 février 2026, réforme un jugement du Tribunal judiciaire de Nevers en condamnant une copropriétaire au paiement de charges impayées. Le syndicat des copropriétaires avait initialement été débouté de sa demande, le tribunal estimant les justificatifs insuffisants. La Cour d’appel, saisie par le syndicat, admet la preuve de la créance par la production d’une documentation comptable complète. Elle condamne la copropriétaire défaillante au paiement de la somme due, assortie d’intérêts et d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. L’arrêt soulève la question de savoir quels éléments le syndicat doit produire pour établir valablement l’existence et le montant d’une créance de charges contre un copropriétaire. La Cour d’appel estime que la production d’un ensemble cohérent de documents comptables couvrant toute la période litigieuse constitue une preuve suffisante.
L’arrêt consacre une exigence probatoire rigoureuse mais réaliste pour le syndicat.
La Cour rappelle le principe de la charge de la preuve, en citant l’article 1353 du code civil qui impose à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver. Le syndicat a versé aux débats un ensemble complet de pièces : le règlement de copropriété, les procès-verbaux d’assemblée générale de 2012 à 2024, les appels de fonds, les états de créance et les décomptes annuels de charges. La Cour estime que ces éléments “permettent d’appréhender chaque étape du fonctionnement du compte” de la copropriétaire et “de vérifier l’existence de la créance globale”. Cette approche valide une preuve par faisceau d’indices convergents et cohérents, sans exiger un document unique et synthétique. Elle écarte ainsi le raisonnement des premiers juges, qui avaient relevé l’absence de “justificatifs du solde débiteur” antérieur et de l’“intégralité des procès-verbaux d’assemblée générale dûment signés”. La solution adoptée est pragmatique. Elle reconnaît la complexité de la gestion comptable sur une longue période et évite de pénaliser le syndicat pour une forme stricte qui pourrait être impossible à respecter. Elle s’inscrit dans la logique des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, qui imposent au copropriétaire une obligation de participation aux charges mais n’en précisent pas les modalités probatoires.
Cette décision confirme une jurisprudence soucieuse de l’équilibre des preuves en matière de copropriété.
La portée de l’arrêt est significative pour la pratique syndicale. Il établit que la preuve de la créance peut résulter de la production systématique de l’ensemble des documents générés par la gestion courante, pourvu qu’ils offrent une traçabilité complète. La Cour opère ainsi un contrôle substantiel plutôt que formel. Elle se contente de pièces émanant du syndic, sans exiger de signature de la copropriétaire sur chaque document, dès lors que leur authenticité et leur régularité ne sont pas contestées. Cette solution facilite le recouvrement des créances légitimes et sécurise l’action du syndic. Elle peut toutefois susciter des critiques. Un copropriétaire non représenté, comme en l’espèce, ne peut contester l’exactitude des calculs. La décision repose entièrement sur l’examen par le juge de la cohérence interne des pièces. Le risque existe d’une présomption de validité au bénéfice du syndic, renversant implicitement la charge de la preuve. La valeur de l’arrêt réside dans son équité concrète. La Cour applique également l’article 700 du code de procédure civile en tenant compte de “l’équité et de l’issue du litige”. Elle condamne la copropriétaire défaillante à une indemnité, tout en modérant son montant par rapport à la demande initiale. Cette approche globale montre une volonté de trancher le litige de manière définitive et proportionnée, sans rigidité excessive.