Cour d’appel de Bordeaux, le 19 février 2026, n°23/03549
Les bailleurs d’un appartement poursuivent leur locataire en paiement de charges locatives. Ces charges correspondent à une surconsommation d’eau causée par des fuites. Le tribunal judiciaire de Libourne, par jugement du 19 décembre 2022, a déclaré l’action prescrite et irrecevable. Les bailleurs font appel de cette décision. La Cour d’appel de Bordeaux, par arrêt du 19 février 2026, rejette leur demande. Elle confirme le jugement déféré et déboute les appelants de leur demande indemnitaire. La question est de savoir à quel moment court la prescription de l’action en paiement de charges locatives. L’arrêt retient que le point de départ est la connaissance effective du surcoût par le bailleur. Il précise aussi les conditions d’une interruption par reconnaissance de dette.
L’arrêt apporte une clarification sur le point de départ de la prescription en matière de charges locatives. Il rappelle ensuite une application stricte des conditions d’interruption de cette prescription.
**La fixation du point de départ de la prescription triennale des charges locatives**
L’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 soumet les actions dérivant d’un bail à la prescription triennale. Le point de départ est le jour où le créancier « a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit ». En l’espèce, les juges bordelais estiment que la connaissance du surcoût est acquise au plus tard à la date de la première régularisation. Ils relèvent qu’un courrier antérieur informait déjà le locataire d’une consommation anormale. La cour en déduit que les bailleurs « ont nécessairement eu connaissance de ce montant avant l’appel de régularisation ». Le point de départ est donc fixé au 1er mai 2019. L’assignation du 20 juin 2022 est dès lors tardive. Cette solution s’inscrit dans une jurisprudence constante. Elle vise à protéger le locataire contre des réclamations trop anciennes. Elle oblige le bailleur à une certaine diligence dans le recouvrement. La décision écarte toute possibilité de faire courir le délai à partir de la seule régularisation formelle. Elle privilégie la connaissance effective du préjudice économique. Cette approche est conforme à l’économie générale du texte. Elle évite les contentieux portant sur des faits devenus incertains.
**Le refus de caractériser une interruption de la prescription par paiements partiels**
Les appelants invoquaient une interruption de la prescription. Ils fondaient leur argument sur des paiements partiels effectués par le locataire. L’article 2240 du code civil prévoit qu’une reconnaissance par le débiteur interrompt la prescription. La cour reprend les motifs du premier juge pour rejeter cette qualification. Elle estime que ces paiements sont « suffisamment équivoques pour ne pas constituer une reconnaissance de dette ». Elle note que le locataire a rapidement contesté les sommes réclamées. La reconnaissance doit être claire et non équivoque. Elle doit manifester sans ambiguïté la volonté de s’acquitter de la dette. Des versements effectués sous la contrainte ou dans un contexte litigieux ne suffisent pas. Cette sévérité jurisprudentielle est traditionnelle. Elle protège le débiteur contre une interprétation abusive de ses gestes. Elle préserve la sécurité juridique en exigeant des actes non ambigus. L’arrêt rappelle utilement cette exigence. Il évite ainsi qu’un simple paiement, même partiel, ne renouvelle indéfiniment le délai. Cette rigueur est nécessaire à la stabilité des situations juridiques. Elle garantit la fonction extinctive de la prescription.
La portée de cet arrêt est avant tout confirmatrice. Il ne innove pas sur le régime de la prescription des charges locatives. Il applique avec rigueur des principes bien établis. La solution peut paraître sévère pour le bailleur. Elle est cependant justifiée par l’impératif de paix sociale. Le législateur a voulu un délai court pour ce type de contentieux. La jurisprudence en assure une application stricte et prévisible. L’arrêt rappelle aussi l’importance de la preuve de la connaissance du fait générateur. Le bailleur doit conserver les éléments datant cette connaissance. En l’absence de facture produite, les juges ont retenu la date la plus favorable au locataire. Cette décision incite à une gestion rigoureuse des preuves par les propriétaires. Elle contribue à la sécurité des relations locatives.
Les bailleurs d’un appartement poursuivent leur locataire en paiement de charges locatives. Ces charges correspondent à une surconsommation d’eau causée par des fuites. Le tribunal judiciaire de Libourne, par jugement du 19 décembre 2022, a déclaré l’action prescrite et irrecevable. Les bailleurs font appel de cette décision. La Cour d’appel de Bordeaux, par arrêt du 19 février 2026, rejette leur demande. Elle confirme le jugement déféré et déboute les appelants de leur demande indemnitaire. La question est de savoir à quel moment court la prescription de l’action en paiement de charges locatives. L’arrêt retient que le point de départ est la connaissance effective du surcoût par le bailleur. Il précise aussi les conditions d’une interruption par reconnaissance de dette.
L’arrêt apporte une clarification sur le point de départ de la prescription en matière de charges locatives. Il rappelle ensuite une application stricte des conditions d’interruption de cette prescription.
**La fixation du point de départ de la prescription triennale des charges locatives**
L’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 soumet les actions dérivant d’un bail à la prescription triennale. Le point de départ est le jour où le créancier « a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit ». En l’espèce, les juges bordelais estiment que la connaissance du surcoût est acquise au plus tard à la date de la première régularisation. Ils relèvent qu’un courrier antérieur informait déjà le locataire d’une consommation anormale. La cour en déduit que les bailleurs « ont nécessairement eu connaissance de ce montant avant l’appel de régularisation ». Le point de départ est donc fixé au 1er mai 2019. L’assignation du 20 juin 2022 est dès lors tardive. Cette solution s’inscrit dans une jurisprudence constante. Elle vise à protéger le locataire contre des réclamations trop anciennes. Elle oblige le bailleur à une certaine diligence dans le recouvrement. La décision écarte toute possibilité de faire courir le délai à partir de la seule régularisation formelle. Elle privilégie la connaissance effective du préjudice économique. Cette approche est conforme à l’économie générale du texte. Elle évite les contentieux portant sur des faits devenus incertains.
**Le refus de caractériser une interruption de la prescription par paiements partiels**
Les appelants invoquaient une interruption de la prescription. Ils fondaient leur argument sur des paiements partiels effectués par le locataire. L’article 2240 du code civil prévoit qu’une reconnaissance par le débiteur interrompt la prescription. La cour reprend les motifs du premier juge pour rejeter cette qualification. Elle estime que ces paiements sont « suffisamment équivoques pour ne pas constituer une reconnaissance de dette ». Elle note que le locataire a rapidement contesté les sommes réclamées. La reconnaissance doit être claire et non équivoque. Elle doit manifester sans ambiguïté la volonté de s’acquitter de la dette. Des versements effectués sous la contrainte ou dans un contexte litigieux ne suffisent pas. Cette sévérité jurisprudentielle est traditionnelle. Elle protège le débiteur contre une interprétation abusive de ses gestes. Elle préserve la sécurité juridique en exigeant des actes non ambigus. L’arrêt rappelle utilement cette exigence. Il évite ainsi qu’un simple paiement, même partiel, ne renouvelle indéfiniment le délai. Cette rigueur est nécessaire à la stabilité des situations juridiques. Elle garantit la fonction extinctive de la prescription.
La portée de cet arrêt est avant tout confirmatrice. Il ne innove pas sur le régime de la prescription des charges locatives. Il applique avec rigueur des principes bien établis. La solution peut paraître sévère pour le bailleur. Elle est cependant justifiée par l’impératif de paix sociale. Le législateur a voulu un délai court pour ce type de contentieux. La jurisprudence en assure une application stricte et prévisible. L’arrêt rappelle aussi l’importance de la preuve de la connaissance du fait générateur. Le bailleur doit conserver les éléments datant cette connaissance. En l’absence de facture produite, les juges ont retenu la date la plus favorable au locataire. Cette décision incite à une gestion rigoureuse des preuves par les propriétaires. Elle contribue à la sécurité des relations locatives.