Cour d’appel de Bordeaux, le 11 février 2026, n°23/05656
Un bail commercial consenti en 2007 a pris fin suite à un congé délivré par la locataire en 2018. Le bailleur a ensuite engagé une action en paiement des loyers impayés et en remboursement des travaux de remise en état des locaux. La locataire a opposé une exception d’inexécution et a demandé la restitution des provisions sur charges. Le Tribunal judiciaire de Bordeaux, par un jugement du 28 novembre 2023, a partiellement accueilli les demandes des deux parties. La société baileresse a interjeté appel de ce jugement. La Cour d’appel de Bordeaux, dans un arrêt du 11 février 2026, a réformé la décision sur la question des charges et a confirmé le jugement pour le surplus. La solution retenue soulève deux questions principales : l’appréciation stricte des conditions de l’exception d’inexécution en matière de bail et le régime probatoire des charges récupérables dans les baux anciens.
La Cour d’appel adopte une conception rigoureuse de l’exception d’inexécution et du partage des obligations d’entretien. Elle rappelle que l’exception d’inexécution ne peut jouer qu’en présence d’un manquement d’une gravité suffisante. La cour estime que les éléments produits par la locataire, qualifiés de “courriels tardifs et des photographies anciennes ou non datées, ne sauraient caractériser une telle gravité”. Elle relève surtout que la locataire “a poursuivi son exploitation dans les lieux jusqu’au congé”, ce qui contredit l’existence d’un trouble libératoire. Cette solution restrictive s’inscrit dans une jurisprudence constante protégeant la force obligatoire du contrat. Elle prévient les abus d’une partie qui tenterait de se soustraire à ses obligations par des griefs mineurs. Concernant les travaux, la cour applique strictement les présomptions légales. En l’absence d’état des lieux d’entrée, elle rappelle que le preneur “est réputé avoir reçu les locaux en bon état” et doit les restituer comme tels. Elle opère un tri minutieux entre les dégradations imputables au preneur et l’usure normale. La porte sectionnelle cassée est ainsi considérée comme une dégradation, tandis que les taches sur les murs relèvent de la vétusté. Cette analyse respecte l’équilibre contractuel et la distinction légale entre réparations locatives et grosses réparations.
L’arrêt opère un revirement significatif sur le régime de la preuve des charges, au bénéfice du bailleur. Les premiers juges avaient ordonné la restitution des provisions, faute de justificatifs suffisants. La Cour d’appel infirme cette solution. Elle constate d’abord que le bail, antérieur à la loi Pinel, est régi par ses seules stipulations. L’article 31 prévoyait une provision indexée sur la surface. La cour note que “cette clé de répartition, contractuelle et opposable, a d’ailleurs été appliquée scrupuleusement dès la première année”. Elle examine ensuite les justificatifs produits en appel, “les décomptes annuels de régularisation pour l’ensemble des exercices concernés, appuyés par les factures acquittées”. Elle en déduit que “la créance de charges est fondée en son principe et justifiée dans son montant”. Cette décision rappelle avec force l’autorité de la convention. Elle sanctionne la locataire qui n’a pas contesté utilement les pièces nouvelles. La solution évite un enrichissement sans cause et sécurise les relations contractuelles anciennes. Elle confirme que la charge de la preuve des dépenses incombe au bailleur, mais que cette preuve peut être rapportée à tout stade de la procédure.
Un bail commercial consenti en 2007 a pris fin suite à un congé délivré par la locataire en 2018. Le bailleur a ensuite engagé une action en paiement des loyers impayés et en remboursement des travaux de remise en état des locaux. La locataire a opposé une exception d’inexécution et a demandé la restitution des provisions sur charges. Le Tribunal judiciaire de Bordeaux, par un jugement du 28 novembre 2023, a partiellement accueilli les demandes des deux parties. La société baileresse a interjeté appel de ce jugement. La Cour d’appel de Bordeaux, dans un arrêt du 11 février 2026, a réformé la décision sur la question des charges et a confirmé le jugement pour le surplus. La solution retenue soulève deux questions principales : l’appréciation stricte des conditions de l’exception d’inexécution en matière de bail et le régime probatoire des charges récupérables dans les baux anciens.
La Cour d’appel adopte une conception rigoureuse de l’exception d’inexécution et du partage des obligations d’entretien. Elle rappelle que l’exception d’inexécution ne peut jouer qu’en présence d’un manquement d’une gravité suffisante. La cour estime que les éléments produits par la locataire, qualifiés de “courriels tardifs et des photographies anciennes ou non datées, ne sauraient caractériser une telle gravité”. Elle relève surtout que la locataire “a poursuivi son exploitation dans les lieux jusqu’au congé”, ce qui contredit l’existence d’un trouble libératoire. Cette solution restrictive s’inscrit dans une jurisprudence constante protégeant la force obligatoire du contrat. Elle prévient les abus d’une partie qui tenterait de se soustraire à ses obligations par des griefs mineurs. Concernant les travaux, la cour applique strictement les présomptions légales. En l’absence d’état des lieux d’entrée, elle rappelle que le preneur “est réputé avoir reçu les locaux en bon état” et doit les restituer comme tels. Elle opère un tri minutieux entre les dégradations imputables au preneur et l’usure normale. La porte sectionnelle cassée est ainsi considérée comme une dégradation, tandis que les taches sur les murs relèvent de la vétusté. Cette analyse respecte l’équilibre contractuel et la distinction légale entre réparations locatives et grosses réparations.
L’arrêt opère un revirement significatif sur le régime de la preuve des charges, au bénéfice du bailleur. Les premiers juges avaient ordonné la restitution des provisions, faute de justificatifs suffisants. La Cour d’appel infirme cette solution. Elle constate d’abord que le bail, antérieur à la loi Pinel, est régi par ses seules stipulations. L’article 31 prévoyait une provision indexée sur la surface. La cour note que “cette clé de répartition, contractuelle et opposable, a d’ailleurs été appliquée scrupuleusement dès la première année”. Elle examine ensuite les justificatifs produits en appel, “les décomptes annuels de régularisation pour l’ensemble des exercices concernés, appuyés par les factures acquittées”. Elle en déduit que “la créance de charges est fondée en son principe et justifiée dans son montant”. Cette décision rappelle avec force l’autorité de la convention. Elle sanctionne la locataire qui n’a pas contesté utilement les pièces nouvelles. La solution évite un enrichissement sans cause et sécurise les relations contractuelles anciennes. Elle confirme que la charge de la preuve des dépenses incombe au bailleur, mais que cette preuve peut être rapportée à tout stade de la procédure.