Cour d’appel de Besançon, le 10 février 2026, n°25/00622
La Cour d’appel de Besançon, dans un arrêt du 10 février 2026, se prononce sur un litige relatif à la résolution d’un compromis de vente portant sur un lot immobilier neuf. Les acquéreurs avaient assigné le promoteur-vendeur en résolution du contrat et en indemnisation, invoquant l’inachèvement des travaux, des malfaçons et l’édification d’un garage sur une zone inconstructible. Le tribunal judiciaire avait fait droit à leurs demandes. Le promoteur fait appel en soutenant notamment l’absence de mise en demeure régulière et l’absence de manquement à ses obligations. La cour d’appel confirme le prononcé de la résolution mais réforme le quantum de l’indemnité allouée. La décision tranche ainsi la question des conditions de la résolution d’un avant-contrat pour inexécution et celle du pouvoir du juge de modérer ou majorer une clause pénale.
**La confirmation des conditions de la résolution pour inexécution**
La cour commence par écarter le moyen tiré de l’absence de mise en demeure. Elle relève qu’un courrier officiel du 16 mai 2023, faisant suite à une première lettre, invitait solennellement le vendeur à se présenter chez le notaire. Elle estime que cet acte satisfait à l’exigence conventionnelle, car il avait une « portée comminatoire » et suivait des tractations infructueuses. La cour juge donc que « les acquéreurs ont mis en demeure la société promettante, conformément à la clause insérée au compromis de vente ». Sur le fond de l’inexécution, la cour constate d’abord que le refus du vendeur de signer l’acte authentique suffit à justifier la résolution. Elle examine néanmoins, « surabondamment », les manquements allégués. Le constat d’un commissaire de justice révèle des défauts affectant le gros œuvre et les équipements, au-delà des simples travaux de second œuvre. Surtout, la cour retient le grief majeur de l’édification du garage sur une zone inconstructible. Elle note que cette illégalité, même si le permis est prescrit, expose à un risque de démolition et empêche la délivrance d’un certificat de conformité et la souscription d’une assurance dommages-ouvrage valable. Elle en déduit que « le vice en question étant dissimulé à la réception, et la démolition encourue rendant l’immeuble impropre à sa destination », les acquéreurs avaient un intérêt légitime à invoquer la résolution. La solution affirme ainsi une conception exigeante de l’obligation de délivrance, intégrant la conformité aux règles d’urbanisme et la sécurité juridique de l’acquéreur quant à la pérennité de l’ouvrage.
**Le réexamen du pouvoir d’adaptation de la clause pénale**
La cour réforme ensuite le montant de l’indemnité allouée en première instance. Le juge du fond avait majoré la clause pénale contractuelle de 21 500 euros à 73 000 euros pour la rendre suffisamment indemnitaire. La cour d’appel rappelle le principe posé par l’article 1231-5 du code civil et la jurisprudence : la clause pénale, à caractère à la fois indemnitaire et comminatoire, ne peut se cumuler avec d’autres dommages-intérêts. Elle admet la faculté pour le juge de majorer une pénalité « dérisoire », mais précise que cette faculté « n’est pas soumise à la règle de la réparation intégrale et d’autres facteurs, tel celui tiré de l’équité, peuvent interférer ». Appliquant ce cadre, la cour opère une réfaction des postes de préjudice retenus par les premiers juges. Concernant les frais de location, elle estime que l’appartement, inachevé, n’était pas immédiatement habitable, ce qui justifie de réduire l’indemnisation correspondante. S’agissant du surcoût du prêt recalculé par les acquéreurs, la cour relève que le bien de remplacement est une maison individuelle plus vaste et plus chère, financée par un crédit aux caractéristiques différentes. Elle considère que ces éléments « induisent de ne pas retenir cette somme dans son intégralité ». Procédant à une « juste appréciation », elle fixe finalement la clause pénale à 42 500 euros. Cette analyse démontre un contrôle rigoureux de l’appréciation souveraine des premiers juges et rappelle que la majoration d’une clause pénale, bien que discrétionnaire, doit rester guidée par l’équité et une analyse comparative précise des situations.
La Cour d’appel de Besançon, dans un arrêt du 10 février 2026, se prononce sur un litige relatif à la résolution d’un compromis de vente portant sur un lot immobilier neuf. Les acquéreurs avaient assigné le promoteur-vendeur en résolution du contrat et en indemnisation, invoquant l’inachèvement des travaux, des malfaçons et l’édification d’un garage sur une zone inconstructible. Le tribunal judiciaire avait fait droit à leurs demandes. Le promoteur fait appel en soutenant notamment l’absence de mise en demeure régulière et l’absence de manquement à ses obligations. La cour d’appel confirme le prononcé de la résolution mais réforme le quantum de l’indemnité allouée. La décision tranche ainsi la question des conditions de la résolution d’un avant-contrat pour inexécution et celle du pouvoir du juge de modérer ou majorer une clause pénale.
**La confirmation des conditions de la résolution pour inexécution**
La cour commence par écarter le moyen tiré de l’absence de mise en demeure. Elle relève qu’un courrier officiel du 16 mai 2023, faisant suite à une première lettre, invitait solennellement le vendeur à se présenter chez le notaire. Elle estime que cet acte satisfait à l’exigence conventionnelle, car il avait une « portée comminatoire » et suivait des tractations infructueuses. La cour juge donc que « les acquéreurs ont mis en demeure la société promettante, conformément à la clause insérée au compromis de vente ». Sur le fond de l’inexécution, la cour constate d’abord que le refus du vendeur de signer l’acte authentique suffit à justifier la résolution. Elle examine néanmoins, « surabondamment », les manquements allégués. Le constat d’un commissaire de justice révèle des défauts affectant le gros œuvre et les équipements, au-delà des simples travaux de second œuvre. Surtout, la cour retient le grief majeur de l’édification du garage sur une zone inconstructible. Elle note que cette illégalité, même si le permis est prescrit, expose à un risque de démolition et empêche la délivrance d’un certificat de conformité et la souscription d’une assurance dommages-ouvrage valable. Elle en déduit que « le vice en question étant dissimulé à la réception, et la démolition encourue rendant l’immeuble impropre à sa destination », les acquéreurs avaient un intérêt légitime à invoquer la résolution. La solution affirme ainsi une conception exigeante de l’obligation de délivrance, intégrant la conformité aux règles d’urbanisme et la sécurité juridique de l’acquéreur quant à la pérennité de l’ouvrage.
**Le réexamen du pouvoir d’adaptation de la clause pénale**
La cour réforme ensuite le montant de l’indemnité allouée en première instance. Le juge du fond avait majoré la clause pénale contractuelle de 21 500 euros à 73 000 euros pour la rendre suffisamment indemnitaire. La cour d’appel rappelle le principe posé par l’article 1231-5 du code civil et la jurisprudence : la clause pénale, à caractère à la fois indemnitaire et comminatoire, ne peut se cumuler avec d’autres dommages-intérêts. Elle admet la faculté pour le juge de majorer une pénalité « dérisoire », mais précise que cette faculté « n’est pas soumise à la règle de la réparation intégrale et d’autres facteurs, tel celui tiré de l’équité, peuvent interférer ». Appliquant ce cadre, la cour opère une réfaction des postes de préjudice retenus par les premiers juges. Concernant les frais de location, elle estime que l’appartement, inachevé, n’était pas immédiatement habitable, ce qui justifie de réduire l’indemnisation correspondante. S’agissant du surcoût du prêt recalculé par les acquéreurs, la cour relève que le bien de remplacement est une maison individuelle plus vaste et plus chère, financée par un crédit aux caractéristiques différentes. Elle considère que ces éléments « induisent de ne pas retenir cette somme dans son intégralité ». Procédant à une « juste appréciation », elle fixe finalement la clause pénale à 42 500 euros. Cette analyse démontre un contrôle rigoureux de l’appréciation souveraine des premiers juges et rappelle que la majoration d’une clause pénale, bien que discrétionnaire, doit rester guidée par l’équité et une analyse comparative précise des situations.