Cour d’appel de Bastia, le 18 février 2026, n°24/00109
La Cour d’appel de Bastia, dans un arrêt du 18 février 2026, statue sur un litige opposant une société de construction à plusieurs acquéreurs d’appartements. Ces derniers reprochent à la société vendeuse un retard important dans la livraison des logements. Le Tribunal judiciaire de Bastia, par un jugement du 16 janvier 2024, avait déclaré non écrite une clause du contrat relative aux causes de suspension du délai et avait partiellement indemnisé les acquéreurs. La société vendeuse fait appel de cette décision. La Cour d’appel réforme le jugement sur le caractère abusif de la clause et recalcule les indemnités dues. Elle rejette également la demande en garantie dirigée contre la société d’architecture. La question centrale est de savoir si une clause confiant à l’architecte le soin de certifier les causes de retard est abusive et comment doivent être évaluées les périodes de retard justifiées.
**I. La validation d’une clause contractuelle d’évaluation des retards**
La Cour écarte d’abord le caractère abusif de la clause contestée. Les premiers juges l’avaient annulée au motif qu’elle était “non limitative, conditionnelle et imprécise”. La Cour estime au contraire que le déséquilibre significatif n’est pas établi. Elle rappelle qu’“une clause de contrat est abusive quand elle a, notamment, pour effet de donner aux obligations professionnelles un caractère imprécis”. Toutefois, elle considère que la clause, qui prévoit un certificat de l’architecte, “se fond[e] sur une réalité objective sans le moindre déséquilibre”. Cette analyse opère un revirement par rapport à la décision première. Elle s’appuie sur une interprétation restrictive de l’article L. 212-1 du code de la consommation. La Cour valide ainsi un mécanisme contractuel de preuve préconstituée.
L’autorité reconnue aux certificats de l’architecte en découle directement. La Cour estime que “la juridiction saisie a compétence pour analyser les événements invoqués pour justifier les retards, même si elle se doit de le faire par le biais du certificat contractuellement prévu”. Elle refuse de contrôler la réalité des causes invoquées, se bornant à vérifier leur durée. Cette position confère une force probante considérable à l’attestation du maître d’œuvre. La Cour inverse ainsi la charge de la preuve sur certains points, reprochant aux premiers juges d’avoir exigé de la société vendeuse qu’elle prouve des faits déjà constatés par le certificat. Elle juge que c’était aux acquéreurs d’en démontrer la fausseté. Cette approche consacre l’efficacité du mode de preuve contractuellement choisi.
**II. La requalification des périodes de retard et la réévaluation des indemnités**
La réformation du jugement entraîne un nouveau calcul des retards justifiés. La Cour retient la validité des causes invoquées par l’architecte sur dix mois, à l’exception des retards postérieurs à la date du 31 octobre 2020. Elle procède à une analyse détaillée de chaque cause. Concernant les intempéries, elle valide les 207 jours avancés, estimant que le tableau produit était “clairement identifié”. Pour les mouvements de grève, elle rejette la réduction à trois jours opérée par les premiers juges. S’agissant du transformateur électrique, elle critique encore l’inversion de la charge de la preuve. Au final, les retards non justifiés sont considérablement réduits, passant de plusieurs mois à quelques dizaines de jours selon les acquéreurs. Cette méthode aboutit à une exonération substantielle du vendeur.
Le recalculation des préjudices en découle logiquement. Les indemnités pour frais de loyer, privation de jouissance et surcoût de financement sont fortement diminuées. La Cour utilise un mode de calcul forfaitaire et proportionnel aux nouveaux délais retenus. Pour la privation du bien, elle alloue une somme forfaitaire de 500 euros à la plupart des acquéreurs, notant que “la période retenue pour le retard de livraison est notablement moindre”. Elle confirme en revanche les indemnités pour préjudice moral, reconnaissant “une incidence moral sur les différents acheteurs”. Cette distinction entre préjudice matériel et moral permet de maintenir une indemnisation symbolique. La Cour rejette enfin la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive, l’appel ayant partiellement abouti. La solution dégage une conception restrictive de la réparation, indexée sur une appréciation souveraine des justifications du retard.
La Cour d’appel de Bastia, dans un arrêt du 18 février 2026, statue sur un litige opposant une société de construction à plusieurs acquéreurs d’appartements. Ces derniers reprochent à la société vendeuse un retard important dans la livraison des logements. Le Tribunal judiciaire de Bastia, par un jugement du 16 janvier 2024, avait déclaré non écrite une clause du contrat relative aux causes de suspension du délai et avait partiellement indemnisé les acquéreurs. La société vendeuse fait appel de cette décision. La Cour d’appel réforme le jugement sur le caractère abusif de la clause et recalcule les indemnités dues. Elle rejette également la demande en garantie dirigée contre la société d’architecture. La question centrale est de savoir si une clause confiant à l’architecte le soin de certifier les causes de retard est abusive et comment doivent être évaluées les périodes de retard justifiées.
**I. La validation d’une clause contractuelle d’évaluation des retards**
La Cour écarte d’abord le caractère abusif de la clause contestée. Les premiers juges l’avaient annulée au motif qu’elle était “non limitative, conditionnelle et imprécise”. La Cour estime au contraire que le déséquilibre significatif n’est pas établi. Elle rappelle qu’“une clause de contrat est abusive quand elle a, notamment, pour effet de donner aux obligations professionnelles un caractère imprécis”. Toutefois, elle considère que la clause, qui prévoit un certificat de l’architecte, “se fond[e] sur une réalité objective sans le moindre déséquilibre”. Cette analyse opère un revirement par rapport à la décision première. Elle s’appuie sur une interprétation restrictive de l’article L. 212-1 du code de la consommation. La Cour valide ainsi un mécanisme contractuel de preuve préconstituée.
L’autorité reconnue aux certificats de l’architecte en découle directement. La Cour estime que “la juridiction saisie a compétence pour analyser les événements invoqués pour justifier les retards, même si elle se doit de le faire par le biais du certificat contractuellement prévu”. Elle refuse de contrôler la réalité des causes invoquées, se bornant à vérifier leur durée. Cette position confère une force probante considérable à l’attestation du maître d’œuvre. La Cour inverse ainsi la charge de la preuve sur certains points, reprochant aux premiers juges d’avoir exigé de la société vendeuse qu’elle prouve des faits déjà constatés par le certificat. Elle juge que c’était aux acquéreurs d’en démontrer la fausseté. Cette approche consacre l’efficacité du mode de preuve contractuellement choisi.
**II. La requalification des périodes de retard et la réévaluation des indemnités**
La réformation du jugement entraîne un nouveau calcul des retards justifiés. La Cour retient la validité des causes invoquées par l’architecte sur dix mois, à l’exception des retards postérieurs à la date du 31 octobre 2020. Elle procède à une analyse détaillée de chaque cause. Concernant les intempéries, elle valide les 207 jours avancés, estimant que le tableau produit était “clairement identifié”. Pour les mouvements de grève, elle rejette la réduction à trois jours opérée par les premiers juges. S’agissant du transformateur électrique, elle critique encore l’inversion de la charge de la preuve. Au final, les retards non justifiés sont considérablement réduits, passant de plusieurs mois à quelques dizaines de jours selon les acquéreurs. Cette méthode aboutit à une exonération substantielle du vendeur.
Le recalculation des préjudices en découle logiquement. Les indemnités pour frais de loyer, privation de jouissance et surcoût de financement sont fortement diminuées. La Cour utilise un mode de calcul forfaitaire et proportionnel aux nouveaux délais retenus. Pour la privation du bien, elle alloue une somme forfaitaire de 500 euros à la plupart des acquéreurs, notant que “la période retenue pour le retard de livraison est notablement moindre”. Elle confirme en revanche les indemnités pour préjudice moral, reconnaissant “une incidence moral sur les différents acheteurs”. Cette distinction entre préjudice matériel et moral permet de maintenir une indemnisation symbolique. La Cour rejette enfin la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive, l’appel ayant partiellement abouti. La solution dégage une conception restrictive de la réparation, indexée sur une appréciation souveraine des justifications du retard.