Cour d’appel de Angers, le 10 février 2026, n°24/01812
La Cour d’appel d’Angers, dans un arrêt du 10 février 2026, confirme une ordonnance de référé ayant ordonné l’expulsion d’une exploitation agricole. Des cédants avaient consenti des promesses de vente à une SAFER, avec faculté de substitution. La SAFER s’est substituée une société civile pour acquérir les biens professionnels. Cette société est entrée dans les lieux en mai 2023. La vente définitive, conditionnée à un acte authentique, n’a jamais été régularisée malgré un protocole transactionnel. Les cédants et la SAFER ont alors saisi le juge des référés, obtenant l’expulsion pour occupation sans droit ni titre. La société civile a interjeté appel, invoquant un vice de procédure et contestant sa qualification d’occupant. La cour d’appel rejette ces arguments et confirme intégralement la décision première. L’arrêt tranche ainsi la question de la régularité procédurale en référé et celle des conditions caractérisant une occupation sans titre justifiant l’expulsion.
La cour écarte d’abord le moyen tiré d’un prétendu manquement au principe du contradictoire. La société civile soutenait n’avoir pas été informée de la date d’audience. La cour rappelle que “la représentation est obligatoire devant le tribunal judiciaire” en vertu de l’article 760 du code de procédure civile. Elle constate que l’avocat initialement constitué était présent à l’audience contestée. Elle en déduit que “la SCEA était valablement représentée à l’audience”. Le défaut de communication entre le mandant et son avocat est jugé “indifférent à la validité de sa représentation”. Cette solution est classique et protège la sécurité de la procédure. Elle rappelle que la relation d’avocat à client est distincte des formalités processuelles. La cour écarte également l’irrecevabilité des demandes formées par l’EARL en liquidation. Elle applique l’article 1844-8 du code civil, soulignant que “la personnalité morale de la société subsiste pour les besoins de la liquidation”. La société conservait donc son droit d’agir en justice. Ces motifs procéduraux assurent un examen au fond des prétentions.
Sur le fond, la cour valide la qualification d’occupant sans droit ni titre et la condamnation qui en découle. Elle relève que la société “s’est maintenue dans les lieux sans avoir régularisé le prix ni réitéré l’acte”. L’entrée dans les lieux avec l’accord des propriétaires était subordonnée à la régularisation ultérieure. La cour estime “indifférent” cet accord initial dès lors que la condition suspensive ne s’est pas réalisée. Elle précise que le protocole transactionnel était caduc, “sans qu’il ne soit nécessaire de faire de demande judiciaire à ce titre”. Cette analyse est rigoureuse. Elle refuse de conférer une quelconque légitimité à une occupation prolongée sans paiement. La cour confirme aussi la provision sur dommages-intérêts. Elle retient un préjudice constitué par la perte de loyer, les frais d’assurance, l’usure du matériel et un préjudice moral. Elle écarte en revanche la perte de stock, les cédants ne justifiant pas “d’un état des lieux de ce stock à la prise de possession”. Cette distinction est mesurée. Elle montre que le juge des référés peut allouer une provision pour les préjudices certains, tout en réservant l’examen détaillé au fond.
La portée de l’arrêt est significative en matière de vente d’exploitation agricole et d’occupation des biens. Il rappelle avec fermeté qu’une entrée anticipée dans les lieux, même consentie, reste précaire. Elle est strictement conditionnée à la parfaite exécution du contrat définitif. La cour écarte toute idée d’indivisibilité entre les biens professionnels et d’habitation pour refuser l’expulsion de la maison. Cette solution isole le trouble illicite et permet une protection efficace du vendeur. L’arrêt illustre aussi l’office du juge des référés en cas d’occupation sans titre prolongée. Il admet la réparation d’un préjudice moral lié aux “promesses de paiement non réalisées” et au “stress causé par la situation”. Cette prise en compte élargit la conception du trouble manifestement illicite. Elle renforce la protection du propriétaire lésé dans ses attentes légitimes. La décision s’inscrit dans une jurisprudence constante sur l’expulsion des occupants sans titre. Elle en applique les principes avec sévérité, refusant de valider un maintien dans les lieux fondé sur des engagements non tenus.
La Cour d’appel d’Angers, dans un arrêt du 10 février 2026, confirme une ordonnance de référé ayant ordonné l’expulsion d’une exploitation agricole. Des cédants avaient consenti des promesses de vente à une SAFER, avec faculté de substitution. La SAFER s’est substituée une société civile pour acquérir les biens professionnels. Cette société est entrée dans les lieux en mai 2023. La vente définitive, conditionnée à un acte authentique, n’a jamais été régularisée malgré un protocole transactionnel. Les cédants et la SAFER ont alors saisi le juge des référés, obtenant l’expulsion pour occupation sans droit ni titre. La société civile a interjeté appel, invoquant un vice de procédure et contestant sa qualification d’occupant. La cour d’appel rejette ces arguments et confirme intégralement la décision première. L’arrêt tranche ainsi la question de la régularité procédurale en référé et celle des conditions caractérisant une occupation sans titre justifiant l’expulsion.
La cour écarte d’abord le moyen tiré d’un prétendu manquement au principe du contradictoire. La société civile soutenait n’avoir pas été informée de la date d’audience. La cour rappelle que “la représentation est obligatoire devant le tribunal judiciaire” en vertu de l’article 760 du code de procédure civile. Elle constate que l’avocat initialement constitué était présent à l’audience contestée. Elle en déduit que “la SCEA était valablement représentée à l’audience”. Le défaut de communication entre le mandant et son avocat est jugé “indifférent à la validité de sa représentation”. Cette solution est classique et protège la sécurité de la procédure. Elle rappelle que la relation d’avocat à client est distincte des formalités processuelles. La cour écarte également l’irrecevabilité des demandes formées par l’EARL en liquidation. Elle applique l’article 1844-8 du code civil, soulignant que “la personnalité morale de la société subsiste pour les besoins de la liquidation”. La société conservait donc son droit d’agir en justice. Ces motifs procéduraux assurent un examen au fond des prétentions.
Sur le fond, la cour valide la qualification d’occupant sans droit ni titre et la condamnation qui en découle. Elle relève que la société “s’est maintenue dans les lieux sans avoir régularisé le prix ni réitéré l’acte”. L’entrée dans les lieux avec l’accord des propriétaires était subordonnée à la régularisation ultérieure. La cour estime “indifférent” cet accord initial dès lors que la condition suspensive ne s’est pas réalisée. Elle précise que le protocole transactionnel était caduc, “sans qu’il ne soit nécessaire de faire de demande judiciaire à ce titre”. Cette analyse est rigoureuse. Elle refuse de conférer une quelconque légitimité à une occupation prolongée sans paiement. La cour confirme aussi la provision sur dommages-intérêts. Elle retient un préjudice constitué par la perte de loyer, les frais d’assurance, l’usure du matériel et un préjudice moral. Elle écarte en revanche la perte de stock, les cédants ne justifiant pas “d’un état des lieux de ce stock à la prise de possession”. Cette distinction est mesurée. Elle montre que le juge des référés peut allouer une provision pour les préjudices certains, tout en réservant l’examen détaillé au fond.
La portée de l’arrêt est significative en matière de vente d’exploitation agricole et d’occupation des biens. Il rappelle avec fermeté qu’une entrée anticipée dans les lieux, même consentie, reste précaire. Elle est strictement conditionnée à la parfaite exécution du contrat définitif. La cour écarte toute idée d’indivisibilité entre les biens professionnels et d’habitation pour refuser l’expulsion de la maison. Cette solution isole le trouble illicite et permet une protection efficace du vendeur. L’arrêt illustre aussi l’office du juge des référés en cas d’occupation sans titre prolongée. Il admet la réparation d’un préjudice moral lié aux “promesses de paiement non réalisées” et au “stress causé par la situation”. Cette prise en compte élargit la conception du trouble manifestement illicite. Elle renforce la protection du propriétaire lésé dans ses attentes légitimes. La décision s’inscrit dans une jurisprudence constante sur l’expulsion des occupants sans titre. Elle en applique les principes avec sévérité, refusant de valider un maintien dans les lieux fondé sur des engagements non tenus.