Cour d’appel de Aix-en-Provence, le 5 février 2026, n°23/02590
La Cour d’appel d’Aix-en-Provence, dans un arrêt du 5 février 2026, statue sur un litige opposant un syndicat de copropriétaires à deux copropriétaires. Ces derniers contestaient la régularité de convocations à des assemblées générales et réclamaient le remboursement de diverses sommes. Le tribunal judiciaire avait prononcé la nullité des assemblées et ordonné certains remboursements. Le syndicat fait appel de cette décision. La juridiction d’appel doit déterminer si les convocations étaient régulières et si les sommes réclamées sont indues. Elle confirme l’annulation des assemblées pour vice de convocation. Elle précise également le régime applicable aux frais de mutation et aux dépenses de travaux non autorisés.
**I. La confirmation d’une exigence rigoureuse en matière de convocation aux assemblées générales**
La cour d’appel rappelle avec fermeté les conditions de validité des convocations. Elle affirme que « la convocation doit être adressée à chaque membre de droit de l’assemblée générale » et que « le défaut de convocation d’un copropriétaire ou du représentant désigné […] est une cause de nullité de l’assemblée ». Cette règle impérative fonde son contrôle. La charge de la preuve de la régularité de l’envoi incombe au syndicat. Or, celui-ci ne justifie pas d’un mandat conférant à la société gestionnaire le pouvoir de recevoir les convocations pour le compte des copropriétaires. Le mandat général de gestion produit « ne comprend pas de telles missions ». L’envoi à cette société est donc irrégulier.
La cour adopte une interprétation exigeante de l’obligation de notification. Elle estime que le syndic, informé par courriel d’un changement d’adresse, devait utiliser cette nouvelle adresse. Elle rejette l’argument selon lequel seule une lettre recommandée aurait été valable. Le courriel du syndic confirmant la modification « dès le 12 juillet 2016 » démontre sa parfaite connaissance. Dès lors, « les convocations et notifications auraient dû être faites à cette adresse ». Cette solution privilégie l’effectivité de l’information sur le formalisme de la notification. Elle sanctionne le syndic qui, informé, a persisté à utiliser une ancienne adresse. La nullité des deux assemblées est ainsi confirmée.
**II. Le réexamen détaillé de la répartition des charges et des frais en copropriété**
La cour opère un examen précis de chaque poste de réclamation. Concernant les frais d’état pré-daté, elle suit le tribunal. Elle relève que cette prestation, bien que non obligatoire, répond à une demande du notaire. Sa facturation, « qui répondait à une demande du notaire », est donc licite. Le montant correspond à celui de l’état daté prévu au contrat. La cour valide ainsi la pratique consistant à facturer une prestation utile sollicitée par un tiers, même absente du contrat de syndic.
Le contrôle est plus strict pour les frais de mutation et les travaux. La cour vérifie scrupuleusement la légalité de chaque opposition sur mutation. Elle valide les frais lorsque des arriérés de charges sont démontrés. Elle annule en revanche ceux qui ne correspondent pas à une opposition régulière. S’agissant des travaux de ravalement, la solution est sévère pour le syndicat. Une résolution avait prévu un financement par le produit de la vente de parties communes. La cour constate que des appels de fonds complémentaires ont été lancés sans nouvelle autorisation. L’assemblée générale ayant approuvé les comptes incluant ces dépenses a été annulée. Dès lors, « le syndicat des copropriétaires ne démontre pas l’existence d’une résolution définitive ». Le remboursement est ordonné. Cette analyse protège le principe de l’autorisation préalable des dépenses par l’assemblée. Elle rappelle que l’approbation des comptes d’un exercice ne vaut pas autorisation pour engager des dépenses nouvelles.
La Cour d’appel d’Aix-en-Provence, dans un arrêt du 5 février 2026, statue sur un litige opposant un syndicat de copropriétaires à deux copropriétaires. Ces derniers contestaient la régularité de convocations à des assemblées générales et réclamaient le remboursement de diverses sommes. Le tribunal judiciaire avait prononcé la nullité des assemblées et ordonné certains remboursements. Le syndicat fait appel de cette décision. La juridiction d’appel doit déterminer si les convocations étaient régulières et si les sommes réclamées sont indues. Elle confirme l’annulation des assemblées pour vice de convocation. Elle précise également le régime applicable aux frais de mutation et aux dépenses de travaux non autorisés.
**I. La confirmation d’une exigence rigoureuse en matière de convocation aux assemblées générales**
La cour d’appel rappelle avec fermeté les conditions de validité des convocations. Elle affirme que « la convocation doit être adressée à chaque membre de droit de l’assemblée générale » et que « le défaut de convocation d’un copropriétaire ou du représentant désigné […] est une cause de nullité de l’assemblée ». Cette règle impérative fonde son contrôle. La charge de la preuve de la régularité de l’envoi incombe au syndicat. Or, celui-ci ne justifie pas d’un mandat conférant à la société gestionnaire le pouvoir de recevoir les convocations pour le compte des copropriétaires. Le mandat général de gestion produit « ne comprend pas de telles missions ». L’envoi à cette société est donc irrégulier.
La cour adopte une interprétation exigeante de l’obligation de notification. Elle estime que le syndic, informé par courriel d’un changement d’adresse, devait utiliser cette nouvelle adresse. Elle rejette l’argument selon lequel seule une lettre recommandée aurait été valable. Le courriel du syndic confirmant la modification « dès le 12 juillet 2016 » démontre sa parfaite connaissance. Dès lors, « les convocations et notifications auraient dû être faites à cette adresse ». Cette solution privilégie l’effectivité de l’information sur le formalisme de la notification. Elle sanctionne le syndic qui, informé, a persisté à utiliser une ancienne adresse. La nullité des deux assemblées est ainsi confirmée.
**II. Le réexamen détaillé de la répartition des charges et des frais en copropriété**
La cour opère un examen précis de chaque poste de réclamation. Concernant les frais d’état pré-daté, elle suit le tribunal. Elle relève que cette prestation, bien que non obligatoire, répond à une demande du notaire. Sa facturation, « qui répondait à une demande du notaire », est donc licite. Le montant correspond à celui de l’état daté prévu au contrat. La cour valide ainsi la pratique consistant à facturer une prestation utile sollicitée par un tiers, même absente du contrat de syndic.
Le contrôle est plus strict pour les frais de mutation et les travaux. La cour vérifie scrupuleusement la légalité de chaque opposition sur mutation. Elle valide les frais lorsque des arriérés de charges sont démontrés. Elle annule en revanche ceux qui ne correspondent pas à une opposition régulière. S’agissant des travaux de ravalement, la solution est sévère pour le syndicat. Une résolution avait prévu un financement par le produit de la vente de parties communes. La cour constate que des appels de fonds complémentaires ont été lancés sans nouvelle autorisation. L’assemblée générale ayant approuvé les comptes incluant ces dépenses a été annulée. Dès lors, « le syndicat des copropriétaires ne démontre pas l’existence d’une résolution définitive ». Le remboursement est ordonné. Cette analyse protège le principe de l’autorisation préalable des dépenses par l’assemblée. Elle rappelle que l’approbation des comptes d’un exercice ne vaut pas autorisation pour engager des dépenses nouvelles.