Cour d’appel de Aix-en-Provence, le 5 février 2026, n°22/02192
La Cour d’appel d’Aix-en-Provence, dans un arrêt du 5 février 2026, a été saisie d’un litige entre une bailleresse et son locataire à l’issue d’un bail commercial. Le locataire avait quitté les lieux après plus de quinze ans d’occupation. La bailleresse lui réclamait le remboursement de travaux de remise en état et diverses indemnités. Le tribunal judiciaire avait fait droit à ses demandes pour l’essentiel. Le locataire a interjeté appel en limitant son appel aux condamnations pécuniaires. La cour d’appel réforme partiellement le jugement. Elle réduit considérablement le montant des indemnités allouées. Elle précise les obligations respectives des parties en matière de restitution des lieux et d’entretien. La question centrale est celle de la détermination de l’état dans lequel le preneur doit restituer les lieux. Elle implique aussi la répartition des travaux entre réparations locatives et grosses réparations. L’arrêt opère une distinction nette entre l’obligation contractuelle de restitution et les présomptions légales. Il en résulte une solution équilibrée qui mérite analyse.
**La précision des obligations contractuelles de restitution**
L’arrêt rappelle d’abord le cadre légal des obligations du preneur. Les articles 1731 et 1732 du code civil fondent la présomption de remise en bon état. L’article 1754 définit les réparations locatives. En l’espèce, un état des lieux d’entrée n’ayant pas été établi, la présomption de l’article 1731 s’applique. Le preneur est présumé avoir reçu les lieux en bon état de réparations locatives. La cour note que cette présomption est réfragable. Le preneur soutenait que les lieux lui avaient été remis bruts de décoffrage. Les annexes au bail initial mentionnaient des traces d’humidité sur la charpente. La cour estime que ces éléments “n’établissent pas que les mêmes locaux lui auraient été remis en mauvais état, insalubres, avec des dégradations avérées”. La présomption légale n’est donc pas renversée. L’apport essentiel de la décision réside dans l’interprétation des clauses contractuelles. Le bail renouvelé stipulait que le preneur devait rendre les lieux “en état d’usage, pourvus de fermetures efficaces”. Il précisait que “le bailleur ne pouvant exiger de sa part aucune remise dans l’état d’origine”. La cour en déduit une obligation limitée. La bailleresse “ne pouvait pas exiger de la preneuse qu’elle procède, à son départ, à la remise des lieux dans leur état primitif mais seulement qu’elle les rende en état d’usage”. Cette interprétation restrictive guide toute la suite de la motivation. Elle permet d’écarter certaines demandes de la bailleresse. Par exemple, concernant l’escalier d’accès à l’étage ou les châssis de fenêtre remplacés, la cour estime qu’aucune indemnité n’est due. Ces aménagements, autorisés par le bail, n’ont pas à être restitués à l’identique. Ils doivent simplement être en état d’usage. La clause d’accession à la propriété est interprétée avec la même rigueur. Elle prévoyait un transfert de propriété des aménagements “au départ du preneur”. La cour en déduit que le preneur reste propriétaire de ses installations jusqu’à son départ. Il peut donc les enlever avant cette date sans indemniser le bailleur. En revanche, “elle serait tenue d’indemniser la bailleresse pour les dégradations causées à l’immeuble en lien avec la reprise des éléments”. Cette analyse sépare clairement le droit de reprise des éléments et l’obligation de ne pas dégrader. Elle est conforme à la jurisprudence qui admet la licéité des clauses d’accession différée. L’état d’usage exigé couvre ainsi tant les locaux initiaux que les aménagements devenus propriété du bailleur. La cour applique ce principe aux plafonds, à l’installation électrique et à la climatisation. Pour les plafonds, le preneur les avait installés. Ils sont devenus la propriété de la bailleresse au départ. Leur dégradation constitue donc un manquement à l’obligation de restitution. Pour l’électricité, la cour relève “des dégradations causées par l’enlèvement anarchique de certains des éléments”. Elle retient la responsabilité du preneur. Pour la climatisation, le preneur a reconnu avoir “arraché de manière sauvage et anarchique” les équipements. Là encore, la responsabilité est engagée. La cour procède ainsi à une vérification minutieuse de chaque poste de travaux. Elle distingue ce qui relève de l’obligation contractuelle de restituer en état d’usage et ce qui constitue une dégradation fautive. Cette méthode aboutit à une réduction drastique de l’indemnité par rapport au premier jugement.
**La répartition des travaux entre les parties et l’évaluation du préjudice**
La seconde partie de la motivation est consacrée à la qualification des travaux et à l’évaluation du préjudice. La cour opère un tri rigoureux dans les factures produites par la bailleresse. Elle écarte les dépenses qui excèdent l’obligation de restitution en état d’usage. Elle rappelle la répartition légale des charges d’entretien. L’article 606 du code civil distingue grosses réparations et réparations locatives. Le bail précisait que le bailleur conservait à sa charge “les gros travaux affectant les murs et la couverture”. La question de la toiture est traitée avec attention. La bailleresse réclamait le remboursement intégral des travaux de réfection. Elle invoquait un manquement à l’obligation d’entretien et de signalement. La cour relève que le diagnostic initial mentionnait déjà des traces d’humidité. Elle estime qu’“une partie des dégradations affectant la toiture […] sont à la charge de cette dernière”. Elle retient cependant la responsabilité du preneur pour le défaut d’entretien des gouttières et le manquement à l’obligation de signalement. La solution est nuancée. Elle illustre la difficulté de partager la responsabilité dans la dégradation d’un élément vétuste. La cour procède ensuite à l’examen détaillé des factures. Elle rejette le remboursement du mandat de location de l’agence immobilière. Ce poste “n’entre pas dans les préjudices réparables au titre des frais de remise en état”. Elle écarte également les travaux d’isolation et de carrelage du premier étage. Ces travaux constituent des améliorations. Ils ne sont pas nécessaires au rétablissement de l’état d’usage. La bailleresse “ne démontre pas” qu’un carrelage existait à l’origine. Le preneur n’a donc pas à en financer la pose. Cette exigence de preuve est constante dans la motivation. Elle conduit à réduire le préjudice indemnisable à la stricte réparation des dégradations imputables au preneur. L’indemnité finale est fixée à 34 800 euros. Elle est très inférieure à la somme initialement allouée. La cour applique la même rigueur aux autres demandes indemnitaires. Les dommages-intérêts pour laxisme sont réduits à 1 500 euros. Ils couvrent uniquement les frais de constats non inclus dans les dépens. La violation du droit de visite donne lieu à une indemnité symbolique de 1 000 euros. La bailleresse n’avait pas justifié du préjudice précis. La demande en remboursement de taxe foncière est accueillie. Le preneur ne l’avait pas contestée dans ses conclusions. Enfin, la demande pour procédure abusive est rejetée. L’appel n’était pas dénué de fondement. Cette approche globale démontre un souci de proportionnalité. La cour ne se contente pas de requalifier les obligations. Elle en tire toutes les conséquences sur le plan indemnitaire. Elle veille à ce que la réparation corresponde exactement au préjudice subi. Elle évite ainsi toute sanction punitive. L’arrêt apparaît comme un modèle de mesure. Il rappelle que la liberté contractuelle permet d’aménager les obligations de restitution. Les clauses doivent être interprétées strictement. Le juge procède ensuite à une vérification concrète et détaillée des préjudices allégués. Cette méthode garantit une solution équitable. Elle préserve les droits du bailleur sans imposer au preneur des charges excessives. La portée de l’arrêt est donc pratique. Il offre aux praticiens un cadre d’analyse pour les litiges de restitution. Il confirme aussi l’importance des clauses contractuelles dans la définition des obligations des parties.
La Cour d’appel d’Aix-en-Provence, dans un arrêt du 5 février 2026, a été saisie d’un litige entre une bailleresse et son locataire à l’issue d’un bail commercial. Le locataire avait quitté les lieux après plus de quinze ans d’occupation. La bailleresse lui réclamait le remboursement de travaux de remise en état et diverses indemnités. Le tribunal judiciaire avait fait droit à ses demandes pour l’essentiel. Le locataire a interjeté appel en limitant son appel aux condamnations pécuniaires. La cour d’appel réforme partiellement le jugement. Elle réduit considérablement le montant des indemnités allouées. Elle précise les obligations respectives des parties en matière de restitution des lieux et d’entretien. La question centrale est celle de la détermination de l’état dans lequel le preneur doit restituer les lieux. Elle implique aussi la répartition des travaux entre réparations locatives et grosses réparations. L’arrêt opère une distinction nette entre l’obligation contractuelle de restitution et les présomptions légales. Il en résulte une solution équilibrée qui mérite analyse.
**La précision des obligations contractuelles de restitution**
L’arrêt rappelle d’abord le cadre légal des obligations du preneur. Les articles 1731 et 1732 du code civil fondent la présomption de remise en bon état. L’article 1754 définit les réparations locatives. En l’espèce, un état des lieux d’entrée n’ayant pas été établi, la présomption de l’article 1731 s’applique. Le preneur est présumé avoir reçu les lieux en bon état de réparations locatives. La cour note que cette présomption est réfragable. Le preneur soutenait que les lieux lui avaient été remis bruts de décoffrage. Les annexes au bail initial mentionnaient des traces d’humidité sur la charpente. La cour estime que ces éléments “n’établissent pas que les mêmes locaux lui auraient été remis en mauvais état, insalubres, avec des dégradations avérées”. La présomption légale n’est donc pas renversée. L’apport essentiel de la décision réside dans l’interprétation des clauses contractuelles. Le bail renouvelé stipulait que le preneur devait rendre les lieux “en état d’usage, pourvus de fermetures efficaces”. Il précisait que “le bailleur ne pouvant exiger de sa part aucune remise dans l’état d’origine”. La cour en déduit une obligation limitée. La bailleresse “ne pouvait pas exiger de la preneuse qu’elle procède, à son départ, à la remise des lieux dans leur état primitif mais seulement qu’elle les rende en état d’usage”. Cette interprétation restrictive guide toute la suite de la motivation. Elle permet d’écarter certaines demandes de la bailleresse. Par exemple, concernant l’escalier d’accès à l’étage ou les châssis de fenêtre remplacés, la cour estime qu’aucune indemnité n’est due. Ces aménagements, autorisés par le bail, n’ont pas à être restitués à l’identique. Ils doivent simplement être en état d’usage. La clause d’accession à la propriété est interprétée avec la même rigueur. Elle prévoyait un transfert de propriété des aménagements “au départ du preneur”. La cour en déduit que le preneur reste propriétaire de ses installations jusqu’à son départ. Il peut donc les enlever avant cette date sans indemniser le bailleur. En revanche, “elle serait tenue d’indemniser la bailleresse pour les dégradations causées à l’immeuble en lien avec la reprise des éléments”. Cette analyse sépare clairement le droit de reprise des éléments et l’obligation de ne pas dégrader. Elle est conforme à la jurisprudence qui admet la licéité des clauses d’accession différée. L’état d’usage exigé couvre ainsi tant les locaux initiaux que les aménagements devenus propriété du bailleur. La cour applique ce principe aux plafonds, à l’installation électrique et à la climatisation. Pour les plafonds, le preneur les avait installés. Ils sont devenus la propriété de la bailleresse au départ. Leur dégradation constitue donc un manquement à l’obligation de restitution. Pour l’électricité, la cour relève “des dégradations causées par l’enlèvement anarchique de certains des éléments”. Elle retient la responsabilité du preneur. Pour la climatisation, le preneur a reconnu avoir “arraché de manière sauvage et anarchique” les équipements. Là encore, la responsabilité est engagée. La cour procède ainsi à une vérification minutieuse de chaque poste de travaux. Elle distingue ce qui relève de l’obligation contractuelle de restituer en état d’usage et ce qui constitue une dégradation fautive. Cette méthode aboutit à une réduction drastique de l’indemnité par rapport au premier jugement.
**La répartition des travaux entre les parties et l’évaluation du préjudice**
La seconde partie de la motivation est consacrée à la qualification des travaux et à l’évaluation du préjudice. La cour opère un tri rigoureux dans les factures produites par la bailleresse. Elle écarte les dépenses qui excèdent l’obligation de restitution en état d’usage. Elle rappelle la répartition légale des charges d’entretien. L’article 606 du code civil distingue grosses réparations et réparations locatives. Le bail précisait que le bailleur conservait à sa charge “les gros travaux affectant les murs et la couverture”. La question de la toiture est traitée avec attention. La bailleresse réclamait le remboursement intégral des travaux de réfection. Elle invoquait un manquement à l’obligation d’entretien et de signalement. La cour relève que le diagnostic initial mentionnait déjà des traces d’humidité. Elle estime qu’“une partie des dégradations affectant la toiture […] sont à la charge de cette dernière”. Elle retient cependant la responsabilité du preneur pour le défaut d’entretien des gouttières et le manquement à l’obligation de signalement. La solution est nuancée. Elle illustre la difficulté de partager la responsabilité dans la dégradation d’un élément vétuste. La cour procède ensuite à l’examen détaillé des factures. Elle rejette le remboursement du mandat de location de l’agence immobilière. Ce poste “n’entre pas dans les préjudices réparables au titre des frais de remise en état”. Elle écarte également les travaux d’isolation et de carrelage du premier étage. Ces travaux constituent des améliorations. Ils ne sont pas nécessaires au rétablissement de l’état d’usage. La bailleresse “ne démontre pas” qu’un carrelage existait à l’origine. Le preneur n’a donc pas à en financer la pose. Cette exigence de preuve est constante dans la motivation. Elle conduit à réduire le préjudice indemnisable à la stricte réparation des dégradations imputables au preneur. L’indemnité finale est fixée à 34 800 euros. Elle est très inférieure à la somme initialement allouée. La cour applique la même rigueur aux autres demandes indemnitaires. Les dommages-intérêts pour laxisme sont réduits à 1 500 euros. Ils couvrent uniquement les frais de constats non inclus dans les dépens. La violation du droit de visite donne lieu à une indemnité symbolique de 1 000 euros. La bailleresse n’avait pas justifié du préjudice précis. La demande en remboursement de taxe foncière est accueillie. Le preneur ne l’avait pas contestée dans ses conclusions. Enfin, la demande pour procédure abusive est rejetée. L’appel n’était pas dénué de fondement. Cette approche globale démontre un souci de proportionnalité. La cour ne se contente pas de requalifier les obligations. Elle en tire toutes les conséquences sur le plan indemnitaire. Elle veille à ce que la réparation corresponde exactement au préjudice subi. Elle évite ainsi toute sanction punitive. L’arrêt apparaît comme un modèle de mesure. Il rappelle que la liberté contractuelle permet d’aménager les obligations de restitution. Les clauses doivent être interprétées strictement. Le juge procède ensuite à une vérification concrète et détaillée des préjudices allégués. Cette méthode garantit une solution équitable. Elle préserve les droits du bailleur sans imposer au preneur des charges excessives. La portée de l’arrêt est donc pratique. Il offre aux praticiens un cadre d’analyse pour les litiges de restitution. Il confirme aussi l’importance des clauses contractuelles dans la définition des obligations des parties.