Cour d’appel de Aix-en-Provence, le 5 février 2026, n°22/02092
La Cour d’appel d’Aix-en-Provence, dans un arrêt du 5 février 2026, confirme le jugement du Tribunal judiciaire de Nice du 14 décembre 2021. Elle rejette les demandes de la nouvelle propriétaire visant à faire déclarer l’occupante sans droit ni titre et à prononcer son expulsion. Les juges du fond estiment que les anciens bailleurs ont valablement renoncé aux effets de leurs congés par la vente des locaux mentionnant la tacite reconduction des baux. L’arrêt écarte l’argument selon lequel seul l’acquéreur pouvait exercer un droit de repentir. Il statue également sur les demandes indemnitaires de la preneuse et sur les frais de procédure.
Deux baux commerciaux avaient été consentis sur des lots distincts d’une résidence étudiante. Les bailleurs initiaux avaient notifié des congés sans offre de renouvellement pour le 30 septembre 2015. La preneuse était demeurée dans les lieux. Postérieurement, les bailleurs ont vendu ces lots à un même acquéreur par actes authentiques. Ces actes stipulaient que les biens étaient vendus avec les baux commerciaux « tacitement reconduits » et ne mentionnaient pas les congés. L’acquéreur, devenue propriétaire, a assigné la preneuse en expulsion pour occupation sans droit ni titre. Le tribunal a débouté l’acquéreur, considérant que la vente constituait une renonciation aux congés. L’acquéreur a interjeté appel.
En appel, la propriétaire soutenait que les congés avaient produit leurs effets irrévocables. Elle arguait que seul l’acquéreur, désormais bailleur, détenait le droit de repentir. La preneuse opposait la renonciation claire des vendeurs résultant des actes de vente. La Cour d’appel devait déterminer si des vendeurs, après avoir donné congé, pouvaient valablement y renoncer par la vente du bien grevé du bail. Elle devait aussi préciser les conditions d’une telle renonciation et ses effets à l’égard de l’acquéreur.
La Cour d’appel confirme la solution de première instance. Elle juge que « les ventes, par les deux anciens propriétaires, des locaux […] qui mentionnent expressément que les deux biens sont loués et que la transmission des baux sera notifiée à la locataire, constituent bien des actes positifs et non équivoques de renonciation par les deux vendeurs aux effets de leurs congés préalables ». Elle relève que cette renonciation est intervenue alors qu’ils étaient encore propriétaires. L’arrêt précise que « le droit de repentir peut résulter de tout acte suffisamment explicite et manifestant, sans équivoque, la volonté du bailleur de se repentir ». La cour rejette ensuite les demandes indemnitaires de la preneuse pour vice de forme dans ses conclusions d’appel. Elle condamne finalement la propriétaire aux dépens et à une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
L’arrêt consacre une conception souple de la renonciation aux congés en matière commerciale. Il en précise les conditions de preuve à l’égard des tiers acquéreurs.
**La validation d’une renonciation aux congés par des actes concomitants à la vente**
La décision admet qu’un bailleur puisse renoncer aux effets d’un congé qu’il a délivré. Elle rappelle la condition d’un acte « positif et non équivoque ». En l’espèce, les juges retiennent que la stipulation d’une vente présentant le bien comme loué avec un bail « tacitement reconduit » remplit cette condition. Ils estiment que « l’absence de mention […] des congés » dans l’acte est significative. La cour écarte l’idée d’une incompatibilité entre la délivrance d’un congé et sa rétractation ultérieure. Elle valide ainsi un mécanisme de renonciation implicite mais suffisamment caractérisée. Cette solution pragmatique sécurise les transactions sur biens loués. Elle évite les situations bloquées où un congé notifié mais non suivi d’effet paralyserait la vente. L’arrêt protège la preneuse de bonne foi qui se fonde sur les déclarations des actes authentiques.
La portée de cette analyse doit être nuancée. L’arrêt exige que la renonciation intervienne avant la perte de la qualité de bailleur. Il souligne que les vendeurs « avaient donc le droit d’agir ainsi » car propriétaires au moment des actes. Cette condition temporelle est essentielle. Elle empêche un vendeur de modifier unilatéralement la situation juridique du bien après la cession. La solution respecte le principe de l’opposabilité des situations juridiques à l’acquéreur. Elle évite aussi les conflits entre l’acquéreur et le locataire sur l’existence du bail. L’arrêt offre une sécurité au marché en exigeant que la renonciation soit intervenue et soit constatable au jour de la vente. Il évite ainsi les incertitudes sur le sort du bail après le transfert de propriété.
**La consécration de l’opposabilité de la renonciation à l’acquéreur et ses limites**
L’arrêt affirme avec force l’opposabilité à l’acquéreur de la renonciation opérée par ses auteurs. La cour rejette l’argument de la propriétaire selon laquelle seule elle détenait le droit de repentir. Elle estime que « le droit de repentir avait été valablement exercé par les vendeurs bailleurs ». Les juges considèrent que l’acquéreur achète le bien dans l’état juridique décrit dans l’acte. Ils refusent de lui permettre de contester la réalité du bail ainsi stipulé. Cette solution est conforme à l’article 1743 du code civil. Elle protège le locataire contre les revirements de l’acquéreur qui chercherait à tirer profit des congés antérieurs. L’arrêt stabilise ainsi les situations contractuelles et favorise la sécurité des transactions.
Cette opposition à l’acquéreur trouve toutefois sa limite dans le formalisme exigé. La renonciation doit être « expresse » et « non équivoque ». L’arrêt fonde sa décision sur la rédaction précise des actes de vente. Ceux-ci décrivaient explicitement un bail en cours et tacite reconduction. Une mention moins claire n’aurait peut-être pas permis la même solution. La décision invite donc à une grande rigueur dans la rédaction des actes. Elle signale aux notaires et aux parties l’importance d’une description exacte des droits attachés au bien. L’arrêt a ainsi une portée pratique immédiate pour la pratique contractuelle. Il rappelle que la volonté des parties, exprimée dans l’acte authentique, prévaut sur les actes antérieurs contradictoires.
La Cour d’appel d’Aix-en-Provence, dans un arrêt du 5 février 2026, confirme le jugement du Tribunal judiciaire de Nice du 14 décembre 2021. Elle rejette les demandes de la nouvelle propriétaire visant à faire déclarer l’occupante sans droit ni titre et à prononcer son expulsion. Les juges du fond estiment que les anciens bailleurs ont valablement renoncé aux effets de leurs congés par la vente des locaux mentionnant la tacite reconduction des baux. L’arrêt écarte l’argument selon lequel seul l’acquéreur pouvait exercer un droit de repentir. Il statue également sur les demandes indemnitaires de la preneuse et sur les frais de procédure.
Deux baux commerciaux avaient été consentis sur des lots distincts d’une résidence étudiante. Les bailleurs initiaux avaient notifié des congés sans offre de renouvellement pour le 30 septembre 2015. La preneuse était demeurée dans les lieux. Postérieurement, les bailleurs ont vendu ces lots à un même acquéreur par actes authentiques. Ces actes stipulaient que les biens étaient vendus avec les baux commerciaux « tacitement reconduits » et ne mentionnaient pas les congés. L’acquéreur, devenue propriétaire, a assigné la preneuse en expulsion pour occupation sans droit ni titre. Le tribunal a débouté l’acquéreur, considérant que la vente constituait une renonciation aux congés. L’acquéreur a interjeté appel.
En appel, la propriétaire soutenait que les congés avaient produit leurs effets irrévocables. Elle arguait que seul l’acquéreur, désormais bailleur, détenait le droit de repentir. La preneuse opposait la renonciation claire des vendeurs résultant des actes de vente. La Cour d’appel devait déterminer si des vendeurs, après avoir donné congé, pouvaient valablement y renoncer par la vente du bien grevé du bail. Elle devait aussi préciser les conditions d’une telle renonciation et ses effets à l’égard de l’acquéreur.
La Cour d’appel confirme la solution de première instance. Elle juge que « les ventes, par les deux anciens propriétaires, des locaux […] qui mentionnent expressément que les deux biens sont loués et que la transmission des baux sera notifiée à la locataire, constituent bien des actes positifs et non équivoques de renonciation par les deux vendeurs aux effets de leurs congés préalables ». Elle relève que cette renonciation est intervenue alors qu’ils étaient encore propriétaires. L’arrêt précise que « le droit de repentir peut résulter de tout acte suffisamment explicite et manifestant, sans équivoque, la volonté du bailleur de se repentir ». La cour rejette ensuite les demandes indemnitaires de la preneuse pour vice de forme dans ses conclusions d’appel. Elle condamne finalement la propriétaire aux dépens et à une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
L’arrêt consacre une conception souple de la renonciation aux congés en matière commerciale. Il en précise les conditions de preuve à l’égard des tiers acquéreurs.
**La validation d’une renonciation aux congés par des actes concomitants à la vente**
La décision admet qu’un bailleur puisse renoncer aux effets d’un congé qu’il a délivré. Elle rappelle la condition d’un acte « positif et non équivoque ». En l’espèce, les juges retiennent que la stipulation d’une vente présentant le bien comme loué avec un bail « tacitement reconduit » remplit cette condition. Ils estiment que « l’absence de mention […] des congés » dans l’acte est significative. La cour écarte l’idée d’une incompatibilité entre la délivrance d’un congé et sa rétractation ultérieure. Elle valide ainsi un mécanisme de renonciation implicite mais suffisamment caractérisée. Cette solution pragmatique sécurise les transactions sur biens loués. Elle évite les situations bloquées où un congé notifié mais non suivi d’effet paralyserait la vente. L’arrêt protège la preneuse de bonne foi qui se fonde sur les déclarations des actes authentiques.
La portée de cette analyse doit être nuancée. L’arrêt exige que la renonciation intervienne avant la perte de la qualité de bailleur. Il souligne que les vendeurs « avaient donc le droit d’agir ainsi » car propriétaires au moment des actes. Cette condition temporelle est essentielle. Elle empêche un vendeur de modifier unilatéralement la situation juridique du bien après la cession. La solution respecte le principe de l’opposabilité des situations juridiques à l’acquéreur. Elle évite aussi les conflits entre l’acquéreur et le locataire sur l’existence du bail. L’arrêt offre une sécurité au marché en exigeant que la renonciation soit intervenue et soit constatable au jour de la vente. Il évite ainsi les incertitudes sur le sort du bail après le transfert de propriété.
**La consécration de l’opposabilité de la renonciation à l’acquéreur et ses limites**
L’arrêt affirme avec force l’opposabilité à l’acquéreur de la renonciation opérée par ses auteurs. La cour rejette l’argument de la propriétaire selon laquelle seule elle détenait le droit de repentir. Elle estime que « le droit de repentir avait été valablement exercé par les vendeurs bailleurs ». Les juges considèrent que l’acquéreur achète le bien dans l’état juridique décrit dans l’acte. Ils refusent de lui permettre de contester la réalité du bail ainsi stipulé. Cette solution est conforme à l’article 1743 du code civil. Elle protège le locataire contre les revirements de l’acquéreur qui chercherait à tirer profit des congés antérieurs. L’arrêt stabilise ainsi les situations contractuelles et favorise la sécurité des transactions.
Cette opposition à l’acquéreur trouve toutefois sa limite dans le formalisme exigé. La renonciation doit être « expresse » et « non équivoque ». L’arrêt fonde sa décision sur la rédaction précise des actes de vente. Ceux-ci décrivaient explicitement un bail en cours et tacite reconduction. Une mention moins claire n’aurait peut-être pas permis la même solution. La décision invite donc à une grande rigueur dans la rédaction des actes. Elle signale aux notaires et aux parties l’importance d’une description exacte des droits attachés au bien. L’arrêt a ainsi une portée pratique immédiate pour la pratique contractuelle. Il rappelle que la volonté des parties, exprimée dans l’acte authentique, prévaut sur les actes antérieurs contradictoires.