Cour d’appel de Aix-en-Provence, le 5 février 2026, n°22/01558
La Cour d’appel d’Aix-en-Provence, dans un arrêt du 5 février 2026, statue sur l’appel formé contre un jugement du tribunal judiciaire de Marseille du 9 décembre 2021. Ce jugement avait condamné solidairement plusieurs bailleurs à indemniser leur preneur pour trouble de jouissance. Le preneur, exploitant un fonds de commerce de restauration, reprochait à ses bailleurs des agissements fautifs ayant conduit à la perte de son fonds. La cour d’appel, après avoir écarté une fin de non-recevoir, réexamine le fond de la responsabilité alléguée. Elle infirme intégralement le jugement entrepris et déboute le preneur de toutes ses demandes. Cette décision soulève la question de la recevabilité de l’action d’un commerçant après clôture de sa liquidation judiciaire et celle des limites de la responsabilité des bailleurs face à la violation par le preneur de la destination des lieux.
La cour écarte d’abord la fin de non-recevoir soulevée par les bailleurs. Ces derniers soutenaient que le preneur n’avait pas qualité à agir au jour de l’assignation introductive, intervenue après la clôture de sa liquidation judiciaire pour insuffisance d’actifs. La cour rappelle qu’une telle clôture “a mis fin à la mission des organes de la procédure et au dessaisissement du débiteur”. Elle en déduit que l’intéressé “a retrouvé sa capacité à agir” pour exercer une action en responsabilité. Cette solution est conforme à l’article L. 643-11 du code de commerce. Elle assure la cohérence du système en permettant au débiteur, une fois la procédure close, de défendre ses intérêts patrimoniaux. La cour rejette également l’argument tiré de la nullité de l’assignation, les appelants n’ayant fourni aucun texte à l’appui. Cette analyse procédurale rigoureuse permet d’aborder le fond du litige.
Sur le fond, la cour opère un revirement complet par rapport aux premiers juges. Elle rejette successivement les deux chefs de responsabilité invoqués. Concernant le dégât des eaux survenu en juin 2012, elle constate que le bail comporte une clause de “renonciation à tout recours” du preneur contre le bailleur en cas de sinistre. Elle note aussi que le preneur “a manifestement été directement indemnisé par son assureur”. La cour en tire la conséquence logique que le preneur “n’est donc pas fondé à rechercher la responsabilité” des bailleurs à ce titre. Cette application stricte de la convention libératoire est classique. Elle prive le preneur de tout recours contractuel, sauf à démontrer une faute séparable de l’exécution du contrat, ce qu’il n’a pas fait.
Le cœur de la motivation réside dans l’examen des troubles liés au bruit et aux intrusions. Le preneur produisait des attestations évoquant des menaces et plaintes des bailleurs ayant conduit à annuler des événements. La cour en minimise la portée probatoire, estimant que certains témoins “se contentent de relater les propos qui leur ont été rapportés”. Surtout, elle oppose à ces allégations la violation par le preneur de la destination des lieux. Le bail excluait expressément les activités “de bar, discothèque et des activités générant des nuisances”. Or, la cour relève, sur la base d’un constat d’huissier de la page Facebook de l’établissement, que celui-ci organisait régulièrement des “soirées dansantes à thème (…) avec musique et DJ jusqu’à tard dans la nuit”, se transformant en “avant-boîte de nuit”. Elle juge que le preneur “a ainsi de manière récurrente entendu exercer des activités prohibées par le bail”. Dès lors, il ne peut “reprocher aux bailleurs de s’être opposés à la poursuite de telles activités”. Cette analyse est décisive. Elle renverse la logique des premiers juges qui tempéraient la faute des bailleurs par la destination des lieux. Pour la cour d’appel, la violation caractérisée et répétée du contrat par le preneur justifie pleinement la réaction des bailleurs et anéantit le lien de causalité entre leur comportement et le préjudice allégué. La cour en profite pour relever l’abstention de payer les loyers, qui achève de discréditer la position du preneur. Faute de preuve d’un manquement des bailleurs, la responsabilité délictuelle de la voisine est également écartée. Par voie de conséquence, les demandes de l’épouse, fondées sur les mêmes faits, sont rejetées.
Cet arrêt illustre le contrôle rigoureux de la cour d’appel sur les éléments de preuve et l’interprétation du contrat. En donnant une effectivité absolue à la clause de destination, elle rappelle que le respect des stipulations contractuelles conditionne la protection du preneur. La solution peut paraître sévère, mais elle est logique. Elle évite qu’un preneur qui contrevient délibérément au contrat puisse se prévaloir d’un trouble de jouissance qu’il a lui-même provoqué. La portée de la décision est principalement d’espèce. Elle ne remet pas en cause les principes généraux de la responsabilité contractuelle du bailleur. Elle souligne néanmoins l’importance cruciale de la preuve dans ce contentieux et la nécessité pour le preneur de respecter scrupuleusement la destination des lieux.
La Cour d’appel d’Aix-en-Provence, dans un arrêt du 5 février 2026, statue sur l’appel formé contre un jugement du tribunal judiciaire de Marseille du 9 décembre 2021. Ce jugement avait condamné solidairement plusieurs bailleurs à indemniser leur preneur pour trouble de jouissance. Le preneur, exploitant un fonds de commerce de restauration, reprochait à ses bailleurs des agissements fautifs ayant conduit à la perte de son fonds. La cour d’appel, après avoir écarté une fin de non-recevoir, réexamine le fond de la responsabilité alléguée. Elle infirme intégralement le jugement entrepris et déboute le preneur de toutes ses demandes. Cette décision soulève la question de la recevabilité de l’action d’un commerçant après clôture de sa liquidation judiciaire et celle des limites de la responsabilité des bailleurs face à la violation par le preneur de la destination des lieux.
La cour écarte d’abord la fin de non-recevoir soulevée par les bailleurs. Ces derniers soutenaient que le preneur n’avait pas qualité à agir au jour de l’assignation introductive, intervenue après la clôture de sa liquidation judiciaire pour insuffisance d’actifs. La cour rappelle qu’une telle clôture “a mis fin à la mission des organes de la procédure et au dessaisissement du débiteur”. Elle en déduit que l’intéressé “a retrouvé sa capacité à agir” pour exercer une action en responsabilité. Cette solution est conforme à l’article L. 643-11 du code de commerce. Elle assure la cohérence du système en permettant au débiteur, une fois la procédure close, de défendre ses intérêts patrimoniaux. La cour rejette également l’argument tiré de la nullité de l’assignation, les appelants n’ayant fourni aucun texte à l’appui. Cette analyse procédurale rigoureuse permet d’aborder le fond du litige.
Sur le fond, la cour opère un revirement complet par rapport aux premiers juges. Elle rejette successivement les deux chefs de responsabilité invoqués. Concernant le dégât des eaux survenu en juin 2012, elle constate que le bail comporte une clause de “renonciation à tout recours” du preneur contre le bailleur en cas de sinistre. Elle note aussi que le preneur “a manifestement été directement indemnisé par son assureur”. La cour en tire la conséquence logique que le preneur “n’est donc pas fondé à rechercher la responsabilité” des bailleurs à ce titre. Cette application stricte de la convention libératoire est classique. Elle prive le preneur de tout recours contractuel, sauf à démontrer une faute séparable de l’exécution du contrat, ce qu’il n’a pas fait.
Le cœur de la motivation réside dans l’examen des troubles liés au bruit et aux intrusions. Le preneur produisait des attestations évoquant des menaces et plaintes des bailleurs ayant conduit à annuler des événements. La cour en minimise la portée probatoire, estimant que certains témoins “se contentent de relater les propos qui leur ont été rapportés”. Surtout, elle oppose à ces allégations la violation par le preneur de la destination des lieux. Le bail excluait expressément les activités “de bar, discothèque et des activités générant des nuisances”. Or, la cour relève, sur la base d’un constat d’huissier de la page Facebook de l’établissement, que celui-ci organisait régulièrement des “soirées dansantes à thème (…) avec musique et DJ jusqu’à tard dans la nuit”, se transformant en “avant-boîte de nuit”. Elle juge que le preneur “a ainsi de manière récurrente entendu exercer des activités prohibées par le bail”. Dès lors, il ne peut “reprocher aux bailleurs de s’être opposés à la poursuite de telles activités”. Cette analyse est décisive. Elle renverse la logique des premiers juges qui tempéraient la faute des bailleurs par la destination des lieux. Pour la cour d’appel, la violation caractérisée et répétée du contrat par le preneur justifie pleinement la réaction des bailleurs et anéantit le lien de causalité entre leur comportement et le préjudice allégué. La cour en profite pour relever l’abstention de payer les loyers, qui achève de discréditer la position du preneur. Faute de preuve d’un manquement des bailleurs, la responsabilité délictuelle de la voisine est également écartée. Par voie de conséquence, les demandes de l’épouse, fondées sur les mêmes faits, sont rejetées.
Cet arrêt illustre le contrôle rigoureux de la cour d’appel sur les éléments de preuve et l’interprétation du contrat. En donnant une effectivité absolue à la clause de destination, elle rappelle que le respect des stipulations contractuelles conditionne la protection du preneur. La solution peut paraître sévère, mais elle est logique. Elle évite qu’un preneur qui contrevient délibérément au contrat puisse se prévaloir d’un trouble de jouissance qu’il a lui-même provoqué. La portée de la décision est principalement d’espèce. Elle ne remet pas en cause les principes généraux de la responsabilité contractuelle du bailleur. Elle souligne néanmoins l’importance cruciale de la preuve dans ce contentieux et la nécessité pour le preneur de respecter scrupuleusement la destination des lieux.