Cour d’appel de Aix-en-Provence, le 18 février 2026, n°24/06782
La Cour d’appel d’Aix-en-Provence, dans un arrêt du 18 février 2026, se prononce sur la validité d’une clause résolutoire et ses effets dans un bail d’habitation. Un bailleur avait consenti un bail à un couple. En raison d’impayés, il délivra un commandement de payer visant la clause résolutoire puis assigna en résiliation et expulsion. Le Tribunal judiciaire de Marseille, par un jugement du 26 mars 2024, refusa de constater ou prononcer la résiliation. Il accorda aux locataires des délais de paiement pour la dette locative reconnue. Le bailleur fit appel en limitant sa critique aux chefs rejetant la résiliation et ses suites. Les locataires restèrent défaillants en appel. La question est de savoir si une clause résolutoire dépourvue de délai, invoquée par un commandement régulier, produit ses effets malgré l’octroi de délais de paiement par le premier juge. La Cour infirme le jugement pour constater la résiliation et ordonner l’expulsion. Elle réforme également le montant de la dette locative due.
**La régularité formelle du commandement rend la clause résolutoire opposable**
La Cour écarte d’abord un moyen procédural. Le bailleur critiquait en appel l’octroi de délais de paiement sans l’avoir relevé dans son acte d’appel. Elle rappelle que “seul l’acte d’appel opère la dévolution des chefs critiqués du jugement”. Ce moyen est donc irrecevable. Sur le fond, la Cour opère un contrôle strict des conditions de mise en œuvre de la clause. Elle constate que le bail contient “une clause résolutoire qui ne mentionne aucun délai ni l’exigence de la délivrance d’un commandement de payer”. Elle applique alors l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, qui régit impérativement ces clauses. Cet article subordonne leur effet à “un commandement de payer demeuré infructueux” contenant à peine de nullité la mention d’un délai de deux mois pour payer. La Cour vérifie la conformité du commandement délivré. Elle relève qu’il “mentionne que le demandeur entend se prévaloir de la clause résolutoire” et qu’il “contient l’ensemble des mentions prescrites à peine de nullité”. La régularité formelle du commandement est ainsi établie. La Cour en déduit que la clause devient opposable, produisant ses effets légaux. Elle statue que “faute de justifier qu’ils se sont acquittés du montant des impayés […] dans un délai de deux mois, la résiliation du bail […] sera constatée”. La solution consacre la prééminence du formalisme protecteur de l’article 24. Le défaut de délai dans la clause contractuelle est neutralisé par l’insertion du délai légal dans le commandement. La Cour refuse de subordonner l’effet résolutoire à une appréciation in concreto du comportement du locataire. Le premier juge avait estimé que le “manquement grave et renouvelé […] n’était pas suffisamment caractérisé”. La Cour d’appel adopte une approche plus objective. Elle fait primer le respect des formalités légales sur une évaluation équitable de la situation personnelle des locataires.
**Les effets de la résiliation constatée redéfinissent étroitement la créance du bailleur**
La constatation de la résiliation rétroagit au jour de l’inexécution du commandement. La Cour en tire toutes les conséquences sur le plan financier. Elle opère une distinction nette entre la dette locative et l’indemnité d’occupation. La dette locative cesse de courir à la date de résiliation. Le bailleur demandait le paiement de loyers échus après cette date. La Cour rejette cette demande car les locataires sont désormais “occupants sans droit ni titre”. Ils ne peuvent plus être tenus à une obligation contractuelle éteinte. La créance du bailleur se transforme. Elle devient une indemnité d’occupation, fixée par la Cour “égale au dernier loyer majoré des charges locatives à la date de la résiliation”. Cette indemnité court jusqu’à la libération effective des lieux. La Cour réforme en conséquence le montant de la condamnation prononcée en première instance. Elle recalcule la dette locative due pour la période antérieure à la résiliation. Elle condamne les locataires au paiement de cette somme réduite. La logique est claire : la résiliation opère une rupture. Elle délimite un avant et un après. L’avant relève du contrat et des loyers convenus. L’après relève d’une occupation irrégulière et d’une indemnité forfaitaire. Cette rigueur dans la qualification juridique protège le locataire contre la cumulation de créances. Elle garantit aussi au bailleur une réparation pour la jouissance prolongée des lieux. La Cour rappelle enfin les règles probatoires. Elle cite l’article 1353 du code civil : “il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve”. Le bailleur avait produit des décomptes. Les locataires défaillants n’ont pas justifié de paiements. La créance est donc admise pour la période où l’obligation existait. La décision illustre l’articulation entre la procédure résolutoire et le régime des obligations. Elle assure une sécurité juridique en fixant une date certaine pour le changement de nature de la créance.
La Cour d’appel d’Aix-en-Provence, dans un arrêt du 18 février 2026, se prononce sur la validité d’une clause résolutoire et ses effets dans un bail d’habitation. Un bailleur avait consenti un bail à un couple. En raison d’impayés, il délivra un commandement de payer visant la clause résolutoire puis assigna en résiliation et expulsion. Le Tribunal judiciaire de Marseille, par un jugement du 26 mars 2024, refusa de constater ou prononcer la résiliation. Il accorda aux locataires des délais de paiement pour la dette locative reconnue. Le bailleur fit appel en limitant sa critique aux chefs rejetant la résiliation et ses suites. Les locataires restèrent défaillants en appel. La question est de savoir si une clause résolutoire dépourvue de délai, invoquée par un commandement régulier, produit ses effets malgré l’octroi de délais de paiement par le premier juge. La Cour infirme le jugement pour constater la résiliation et ordonner l’expulsion. Elle réforme également le montant de la dette locative due.
**La régularité formelle du commandement rend la clause résolutoire opposable**
La Cour écarte d’abord un moyen procédural. Le bailleur critiquait en appel l’octroi de délais de paiement sans l’avoir relevé dans son acte d’appel. Elle rappelle que “seul l’acte d’appel opère la dévolution des chefs critiqués du jugement”. Ce moyen est donc irrecevable. Sur le fond, la Cour opère un contrôle strict des conditions de mise en œuvre de la clause. Elle constate que le bail contient “une clause résolutoire qui ne mentionne aucun délai ni l’exigence de la délivrance d’un commandement de payer”. Elle applique alors l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, qui régit impérativement ces clauses. Cet article subordonne leur effet à “un commandement de payer demeuré infructueux” contenant à peine de nullité la mention d’un délai de deux mois pour payer. La Cour vérifie la conformité du commandement délivré. Elle relève qu’il “mentionne que le demandeur entend se prévaloir de la clause résolutoire” et qu’il “contient l’ensemble des mentions prescrites à peine de nullité”. La régularité formelle du commandement est ainsi établie. La Cour en déduit que la clause devient opposable, produisant ses effets légaux. Elle statue que “faute de justifier qu’ils se sont acquittés du montant des impayés […] dans un délai de deux mois, la résiliation du bail […] sera constatée”. La solution consacre la prééminence du formalisme protecteur de l’article 24. Le défaut de délai dans la clause contractuelle est neutralisé par l’insertion du délai légal dans le commandement. La Cour refuse de subordonner l’effet résolutoire à une appréciation in concreto du comportement du locataire. Le premier juge avait estimé que le “manquement grave et renouvelé […] n’était pas suffisamment caractérisé”. La Cour d’appel adopte une approche plus objective. Elle fait primer le respect des formalités légales sur une évaluation équitable de la situation personnelle des locataires.
**Les effets de la résiliation constatée redéfinissent étroitement la créance du bailleur**
La constatation de la résiliation rétroagit au jour de l’inexécution du commandement. La Cour en tire toutes les conséquences sur le plan financier. Elle opère une distinction nette entre la dette locative et l’indemnité d’occupation. La dette locative cesse de courir à la date de résiliation. Le bailleur demandait le paiement de loyers échus après cette date. La Cour rejette cette demande car les locataires sont désormais “occupants sans droit ni titre”. Ils ne peuvent plus être tenus à une obligation contractuelle éteinte. La créance du bailleur se transforme. Elle devient une indemnité d’occupation, fixée par la Cour “égale au dernier loyer majoré des charges locatives à la date de la résiliation”. Cette indemnité court jusqu’à la libération effective des lieux. La Cour réforme en conséquence le montant de la condamnation prononcée en première instance. Elle recalcule la dette locative due pour la période antérieure à la résiliation. Elle condamne les locataires au paiement de cette somme réduite. La logique est claire : la résiliation opère une rupture. Elle délimite un avant et un après. L’avant relève du contrat et des loyers convenus. L’après relève d’une occupation irrégulière et d’une indemnité forfaitaire. Cette rigueur dans la qualification juridique protège le locataire contre la cumulation de créances. Elle garantit aussi au bailleur une réparation pour la jouissance prolongée des lieux. La Cour rappelle enfin les règles probatoires. Elle cite l’article 1353 du code civil : “il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve”. Le bailleur avait produit des décomptes. Les locataires défaillants n’ont pas justifié de paiements. La créance est donc admise pour la période où l’obligation existait. La décision illustre l’articulation entre la procédure résolutoire et le régime des obligations. Elle assure une sécurité juridique en fixant une date certaine pour le changement de nature de la créance.