Cour d’appel de Aix-en-Provence, le 18 février 2026, n°24/01384
La Cour d’appel d’Aix-en-Provence, dans un arrêt du 18 février 2026, a eu à connaître d’un litige relatif à la validité d’un congé pour reprise délivré par une société civile immobilière. La locataire, initialement déboutée par le tribunal de proximité de Cannes le 22 décembre 2023, formait appel en soutenant l’irrégularité du congé. La cour d’appel, statuant par défaut, a infirmé le jugement entrepris. Elle a prononcé la nullité du congé pour vice de forme quant à la qualité du bailleur et constaté la tacite reconduction du bail. La solution retenue soulève la question de l’interprétation stricte des conditions requises pour l’exercice du droit de reprise par une société civile au sens de l’article 13 de la loi du 6 juillet 1989.
L’arrêt opère une application rigoureuse des conditions légales posées à l’article 13 de la loi du 6 juillet 1989. Le texte réserve le bénéfice du congé pour reprise aux sociétés civiles « constituées exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ». La cour relève que la société intimée était composée de plusieurs personnes, dont les liens familiaux étaient présentés comme ceux de beaux-frères et de cousins. L’examen des actes de notoriété produits démontre toutefois une réalité différente. Les épouses des deux gérants n’étaient pas sœurs, mais « quasi-sœurs », issues d’unions distinctes de leurs parents respectifs. La cour en déduit avec fermeté qu’ »il ne peut y avoir de lien juridique de parenté ou d’alliance » entre les familles concernées. Dès lors, elle juge que « la SCI n’est pas une société civile familiale ». Cette analyse stricte du lien d’alliance conduit à écarter l’application de l’article 13 sans même examiner le second moyen, pourtant soulevé, relatif à la réalité du motif de reprise. La cour affirme ainsi que « le bénéfice de l’article 13 de la loi du 6 juillet 1989 n’étant réservé qu’aux sociétés civiles ayant un caractère familial, […] la cour ne peut que prononcer la nullité du congé ». Cette approche littérale protège le locataire contre tout élargissement jurisprudentiel des cas de congé.
La portée de cette décision est significative en matière de protection du droit au maintien dans les lieux. En prononçant la nullité du congé, la cour en tire les conséquences logiques prévues par le statut de 1989. Elle constate que « le bail liant les parties s’est renouvelé par tacite reconduction » pour une nouvelle période de trois ans. Cette sanction assure une sécurité juridique pleine et entière à la locataire, rétablissant la situation contractuelle antérieure. Par ailleurs, la cour indemnise la locataire pour le préjudice moral découlant de la délivrance du congé irrégulier, tenant compte « de sa situation personnelle et de ses ressources ». Cette condamnation symbolique renforce l’effectivité de la protection. L’arrêt rappelle ainsi avec force que les exceptions au droit au maintien dans les lieux, notamment la reprise pour occupation personnelle, sont d’interprétation restrictive. Toute irrégularité substantielle dans la qualification du bailleur entraîne la nullité du congé et la reconduction du bail, sans que la bonne foi ou l’intention réelle de reprendre les lieux ne puissent être prises en compte pour sauver l’acte.
La Cour d’appel d’Aix-en-Provence, dans un arrêt du 18 février 2026, a eu à connaître d’un litige relatif à la validité d’un congé pour reprise délivré par une société civile immobilière. La locataire, initialement déboutée par le tribunal de proximité de Cannes le 22 décembre 2023, formait appel en soutenant l’irrégularité du congé. La cour d’appel, statuant par défaut, a infirmé le jugement entrepris. Elle a prononcé la nullité du congé pour vice de forme quant à la qualité du bailleur et constaté la tacite reconduction du bail. La solution retenue soulève la question de l’interprétation stricte des conditions requises pour l’exercice du droit de reprise par une société civile au sens de l’article 13 de la loi du 6 juillet 1989.
L’arrêt opère une application rigoureuse des conditions légales posées à l’article 13 de la loi du 6 juillet 1989. Le texte réserve le bénéfice du congé pour reprise aux sociétés civiles « constituées exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ». La cour relève que la société intimée était composée de plusieurs personnes, dont les liens familiaux étaient présentés comme ceux de beaux-frères et de cousins. L’examen des actes de notoriété produits démontre toutefois une réalité différente. Les épouses des deux gérants n’étaient pas sœurs, mais « quasi-sœurs », issues d’unions distinctes de leurs parents respectifs. La cour en déduit avec fermeté qu’ »il ne peut y avoir de lien juridique de parenté ou d’alliance » entre les familles concernées. Dès lors, elle juge que « la SCI n’est pas une société civile familiale ». Cette analyse stricte du lien d’alliance conduit à écarter l’application de l’article 13 sans même examiner le second moyen, pourtant soulevé, relatif à la réalité du motif de reprise. La cour affirme ainsi que « le bénéfice de l’article 13 de la loi du 6 juillet 1989 n’étant réservé qu’aux sociétés civiles ayant un caractère familial, […] la cour ne peut que prononcer la nullité du congé ». Cette approche littérale protège le locataire contre tout élargissement jurisprudentiel des cas de congé.
La portée de cette décision est significative en matière de protection du droit au maintien dans les lieux. En prononçant la nullité du congé, la cour en tire les conséquences logiques prévues par le statut de 1989. Elle constate que « le bail liant les parties s’est renouvelé par tacite reconduction » pour une nouvelle période de trois ans. Cette sanction assure une sécurité juridique pleine et entière à la locataire, rétablissant la situation contractuelle antérieure. Par ailleurs, la cour indemnise la locataire pour le préjudice moral découlant de la délivrance du congé irrégulier, tenant compte « de sa situation personnelle et de ses ressources ». Cette condamnation symbolique renforce l’effectivité de la protection. L’arrêt rappelle ainsi avec force que les exceptions au droit au maintien dans les lieux, notamment la reprise pour occupation personnelle, sont d’interprétation restrictive. Toute irrégularité substantielle dans la qualification du bailleur entraîne la nullité du congé et la reconduction du bail, sans que la bonne foi ou l’intention réelle de reprendre les lieux ne puissent être prises en compte pour sauver l’acte.