Cour d’appel de Aix-en-Provence, le 11 février 2026, n°23/10988
La Cour d’appel d’Aix-en-Provence, dans un arrêt du 11 février 2026, se prononce sur un litige complexe de copropriété. Un copropriétaire avait assigné le syndicat et le syndic professionnel en annulation d’une résolution d’assemblée générale lui refusant une autorisation de travaux. Il demandait également la nullité de la répartition des charges appliquée depuis 1991 et diverses indemnités. Le Tribunal judiciaire de Draguignan, par un jugement du 23 mai 2023, avait fait droit à la plupart de ses demandes. Le syndicat des copropriétaires fait appel de cette décision. La Cour d’appel confirme pour l’essentiel le jugement déféré mais en infirme certaines dispositions pécuniaires. Elle rejette notamment la demande de remboursement rétroactif des charges et l’indemnisation du préjudice financier. La décision soulève la question de l’opposabilité des modifications informelles du règlement de copropriété et des effets dans le temps de leur annulation.
La Cour d’appel valide d’abord le raisonnement du premier juge sur la recevabilité des actions et la régularité de la procédure. Elle confirme que l’intérêt à agir s’apprécie au jour de l’introduction de l’instance, écartant ainsi l’exception soulevée après la vente du lot litigieux. Surtout, elle retient le caractère imprescriptible de l’action en constatation du caractère illicite d’une clause du règlement. Elle affirme que les décisions d’assemblée générale de 1990 et 1991, ayant modifié la répartition des charges, “sont entrées en application immédiatement et ont produit les effets d’une modification du règlement de copropriété, s’analysant par leurs effets comme des clauses de celui-ci”. Dès lors, l’action tendant à les voir réputer non écrites sur le fondement de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965 échappe à toute prescription. Cette analyse consolide une jurisprudence constante sur la nature objective de cette action. La Cour écarte également l’irrecevabilité de la demande additionnelle en indemnisation, estimant qu’elle présente un lien suffisant avec la demande initiale en annulation. En revanche, elle confirme la prescription de l’action en responsabilité personnelle dirigée contre le syndic professionnel. Elle considère que le copropriétaire “a été à même de se rendre compte que les tantièmes ne correspondaient pas avec ceux mentionnés au règlement” dès le premier appel de charges en 2007. Le point de départ de la prescription quinquennale est donc antérieur à l’assignation de 2018. Ces solutions illustrent l’application rigoureuse des règles de procédure et des délais de prescription, tout en préservant l’action en nullité de portée générale.
La Cour opère ensuite une distinction subtile entre l’annulation de la répartition irrégulière pour l’avenir et ses conséquences pécuniaires passées. Elle confirme l’annulation de la résolution de 2018, votée sur la base d’une répartition inopposable. Elle valide également la décision de réputer non écrite la répartition de 1991, car elle contrevenait au règlement publié. La Cour rappelle le principe selon lequel “le règlement de copropriété est le seul acte par lequel la répartition des tantièmes peut être instituée”. Cependant, elle infirme le jugement en ce qu’il avait ordonné le remboursement rétroactif des charges trop perçues. Elle juge que si la répartition est réputée non écrite, “cela ne vaut que pour l’avenir”. Cette position limite considérablement les effets pratiques de l’annulation pour le copropriétaire demandeur. Elle semble privilégier la sécurité des relations de copropriété et le principe de l’apparence, en sanctionnant l’acquiescement prolongé du copropriétaire qui a payé pendant douze ans sans contester. Par ailleurs, la Cour déboute le copropriétaire de sa demande d’indemnisation pour préjudice financier. Elle estime qu’il n’a pas justifié du lien de causalité entre la résolution irrégulière et la vente à un prix supposé sous-évalué. Elle relève aussi qu’il a engagé des travaux sans autorisation préalable. Cette sévérité dans l’exigence de la preuve du préjudice tempère la victoire procédurale du copropriétaire. L’arrêt maintient ainsi un équilibre entre la sanction des irrégularités substantielles et la stabilité des situations acquises de longue date, refusant de faire produire à l’annulation des effets rétroactifs et indemnitaires étendus.
La Cour d’appel d’Aix-en-Provence, dans un arrêt du 11 février 2026, se prononce sur un litige complexe de copropriété. Un copropriétaire avait assigné le syndicat et le syndic professionnel en annulation d’une résolution d’assemblée générale lui refusant une autorisation de travaux. Il demandait également la nullité de la répartition des charges appliquée depuis 1991 et diverses indemnités. Le Tribunal judiciaire de Draguignan, par un jugement du 23 mai 2023, avait fait droit à la plupart de ses demandes. Le syndicat des copropriétaires fait appel de cette décision. La Cour d’appel confirme pour l’essentiel le jugement déféré mais en infirme certaines dispositions pécuniaires. Elle rejette notamment la demande de remboursement rétroactif des charges et l’indemnisation du préjudice financier. La décision soulève la question de l’opposabilité des modifications informelles du règlement de copropriété et des effets dans le temps de leur annulation.
La Cour d’appel valide d’abord le raisonnement du premier juge sur la recevabilité des actions et la régularité de la procédure. Elle confirme que l’intérêt à agir s’apprécie au jour de l’introduction de l’instance, écartant ainsi l’exception soulevée après la vente du lot litigieux. Surtout, elle retient le caractère imprescriptible de l’action en constatation du caractère illicite d’une clause du règlement. Elle affirme que les décisions d’assemblée générale de 1990 et 1991, ayant modifié la répartition des charges, “sont entrées en application immédiatement et ont produit les effets d’une modification du règlement de copropriété, s’analysant par leurs effets comme des clauses de celui-ci”. Dès lors, l’action tendant à les voir réputer non écrites sur le fondement de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965 échappe à toute prescription. Cette analyse consolide une jurisprudence constante sur la nature objective de cette action. La Cour écarte également l’irrecevabilité de la demande additionnelle en indemnisation, estimant qu’elle présente un lien suffisant avec la demande initiale en annulation. En revanche, elle confirme la prescription de l’action en responsabilité personnelle dirigée contre le syndic professionnel. Elle considère que le copropriétaire “a été à même de se rendre compte que les tantièmes ne correspondaient pas avec ceux mentionnés au règlement” dès le premier appel de charges en 2007. Le point de départ de la prescription quinquennale est donc antérieur à l’assignation de 2018. Ces solutions illustrent l’application rigoureuse des règles de procédure et des délais de prescription, tout en préservant l’action en nullité de portée générale.
La Cour opère ensuite une distinction subtile entre l’annulation de la répartition irrégulière pour l’avenir et ses conséquences pécuniaires passées. Elle confirme l’annulation de la résolution de 2018, votée sur la base d’une répartition inopposable. Elle valide également la décision de réputer non écrite la répartition de 1991, car elle contrevenait au règlement publié. La Cour rappelle le principe selon lequel “le règlement de copropriété est le seul acte par lequel la répartition des tantièmes peut être instituée”. Cependant, elle infirme le jugement en ce qu’il avait ordonné le remboursement rétroactif des charges trop perçues. Elle juge que si la répartition est réputée non écrite, “cela ne vaut que pour l’avenir”. Cette position limite considérablement les effets pratiques de l’annulation pour le copropriétaire demandeur. Elle semble privilégier la sécurité des relations de copropriété et le principe de l’apparence, en sanctionnant l’acquiescement prolongé du copropriétaire qui a payé pendant douze ans sans contester. Par ailleurs, la Cour déboute le copropriétaire de sa demande d’indemnisation pour préjudice financier. Elle estime qu’il n’a pas justifié du lien de causalité entre la résolution irrégulière et la vente à un prix supposé sous-évalué. Elle relève aussi qu’il a engagé des travaux sans autorisation préalable. Cette sévérité dans l’exigence de la preuve du préjudice tempère la victoire procédurale du copropriétaire. L’arrêt maintient ainsi un équilibre entre la sanction des irrégularités substantielles et la stabilité des situations acquises de longue date, refusant de faire produire à l’annulation des effets rétroactifs et indemnitaires étendus.