Cour d’appel de Agen, le 18 février 2026, n°25/00283
La Cour d’appel d’Agen, dans un arrêt du 18 février 2026, a eu à connaître d’un litige opposant des acquéreurs d’un immeuble à l’ancien époux de la venderesse. Les acquéreurs, ayant découvert des fissures, avaient initialement agi en garantie des vices cachés contre les deux époux, co-signataires de l’acte de vente du 25 mai 2022. Entre-temps, un jugement de divorce prononcé le 26 juillet 2024, prenant effet au 9 décembre 2021, a homologué la reprise du bien par l’épouse en application d’une clause du régime matrimonial. Le juge de la mise en état avait déclaré irrecevables les demandes dirigées contre le mari, décision contestée en appel. La cour d’appel confirme cette irrecevabilité. Elle estime que le mari, n’étant plus propriétaire du bien depuis une date antérieure à la vente, ne peut être tenu à la garantie des vices cachés. Elle rejette également l’action en responsabilité délictuelle fondée sur un mandat supposé. La solution retenue soulève la question de l’opposabilité aux tiers des modifications patrimoniales intervenant entre époux en instance de divorce. Elle conduit à s’interroger sur la protection des acquéreurs face à un vendeur dont la qualité évolue en cours de procédure.
La décision écarte d’abord la responsabilité contractuelle de l’ancien époux. La cour rappelle que le jugement de divorce, opposable aux tiers depuis sa mention en marge de l’acte de mariage, a rétroactivement fixé la dissolution du régime au jour de la demande. Elle en déduit que l’immeuble « est revenu dans le patrimoine » de l’épouse « à une date antérieure à la vente ». Dès lors, l’ancien époux « ne peut voir sa responsabilité contractuelle engagée sur la base des dispositions de l’article 1641 du code civil ». Cette solution repose sur une application stricte des règles de l’opposabilité. Elle consacre la primauté de la date de dissolution du régime sur la date de l’acte de vente. Les acquéreurs se trouvent ainsi privés d’action contre un signataire de l’acte, pourtant présenté comme vendeur. La sécurité des transactions s’en trouve affectée. La cour écarte l’argument d’une inopposabilité due au défaut de publicité foncière, en rappelant que ce défaut « n’a pas pour sanction leur inopposabilité aux tiers ». Cette analyse est techniquement exacte au regard du droit des régimes matrimoniaux. Elle peut sembler rigoureuse pour les tiers de bonne foi.
La cour rejette ensuite l’action en responsabilité délictuelle. Les acquéreurs invoquaient l’existence d’un mandat les liant à l’ancien époux. La cour estime qu’ils « peinent à établir l’existence d’un mandat ». Elle relève que la vie commune avait cessé avant la vente, que la venderesse était seule signataire des mandats avec l’agent immobilier, et que l’époux était représenté par une collaboratrice notariale à la signature. La qualification de mandataire est donc déniée. Cette appréciation souveraine des faits paraît logique. Elle évite une extension excessive de la responsabilité des époux entre eux. La théorie du mandat apparent entre époux est traditionnellement appliquée avec réserve. La solution préserve l’autonomie patrimoniale rétablie par le divorce. Elle évite de créer une obligation de garantie détournée. Toutefois, elle laisse sans recours des acquéreurs contre un cosignataire qui a pu contribuer à la dissimulation du vice. L’équilibre entre la protection de l’ancien époux et celle des tiers acquéreurs penche ici nettement en faveur du premier.
La portée de l’arrêt est significative. Il rappelle avec force les effets rétroactifs du divorce sur les patrimoines. Il affirme que cette rétroactivité prévaut sur l’apparence créée par un acte de vente postérieur. Cette jurisprudence peut inciter les notaires à une vigilance accrue. Ils devront systématiquement vérifier la situation matrimoniale et les dates d’effet du divorce. Pour les acquéreurs, le risque est désormais clair. Agir contre un époux co-vendeur dont le divorce est en cours requiert une extrême prudence. L’arrêt pourrait aussi encourager un recours plus systématique à l’action dolosive contre le vendeur restant propriétaire. En définitive, la décision privilégie la sécurité juridique des relations entre époux au détriment de la sécurité des transactions. Elle illustre les tensions pouvant exister entre le droit de la famille et le droit des contrats.
La Cour d’appel d’Agen, dans un arrêt du 18 février 2026, a eu à connaître d’un litige opposant des acquéreurs d’un immeuble à l’ancien époux de la venderesse. Les acquéreurs, ayant découvert des fissures, avaient initialement agi en garantie des vices cachés contre les deux époux, co-signataires de l’acte de vente du 25 mai 2022. Entre-temps, un jugement de divorce prononcé le 26 juillet 2024, prenant effet au 9 décembre 2021, a homologué la reprise du bien par l’épouse en application d’une clause du régime matrimonial. Le juge de la mise en état avait déclaré irrecevables les demandes dirigées contre le mari, décision contestée en appel. La cour d’appel confirme cette irrecevabilité. Elle estime que le mari, n’étant plus propriétaire du bien depuis une date antérieure à la vente, ne peut être tenu à la garantie des vices cachés. Elle rejette également l’action en responsabilité délictuelle fondée sur un mandat supposé. La solution retenue soulève la question de l’opposabilité aux tiers des modifications patrimoniales intervenant entre époux en instance de divorce. Elle conduit à s’interroger sur la protection des acquéreurs face à un vendeur dont la qualité évolue en cours de procédure.
La décision écarte d’abord la responsabilité contractuelle de l’ancien époux. La cour rappelle que le jugement de divorce, opposable aux tiers depuis sa mention en marge de l’acte de mariage, a rétroactivement fixé la dissolution du régime au jour de la demande. Elle en déduit que l’immeuble « est revenu dans le patrimoine » de l’épouse « à une date antérieure à la vente ». Dès lors, l’ancien époux « ne peut voir sa responsabilité contractuelle engagée sur la base des dispositions de l’article 1641 du code civil ». Cette solution repose sur une application stricte des règles de l’opposabilité. Elle consacre la primauté de la date de dissolution du régime sur la date de l’acte de vente. Les acquéreurs se trouvent ainsi privés d’action contre un signataire de l’acte, pourtant présenté comme vendeur. La sécurité des transactions s’en trouve affectée. La cour écarte l’argument d’une inopposabilité due au défaut de publicité foncière, en rappelant que ce défaut « n’a pas pour sanction leur inopposabilité aux tiers ». Cette analyse est techniquement exacte au regard du droit des régimes matrimoniaux. Elle peut sembler rigoureuse pour les tiers de bonne foi.
La cour rejette ensuite l’action en responsabilité délictuelle. Les acquéreurs invoquaient l’existence d’un mandat les liant à l’ancien époux. La cour estime qu’ils « peinent à établir l’existence d’un mandat ». Elle relève que la vie commune avait cessé avant la vente, que la venderesse était seule signataire des mandats avec l’agent immobilier, et que l’époux était représenté par une collaboratrice notariale à la signature. La qualification de mandataire est donc déniée. Cette appréciation souveraine des faits paraît logique. Elle évite une extension excessive de la responsabilité des époux entre eux. La théorie du mandat apparent entre époux est traditionnellement appliquée avec réserve. La solution préserve l’autonomie patrimoniale rétablie par le divorce. Elle évite de créer une obligation de garantie détournée. Toutefois, elle laisse sans recours des acquéreurs contre un cosignataire qui a pu contribuer à la dissimulation du vice. L’équilibre entre la protection de l’ancien époux et celle des tiers acquéreurs penche ici nettement en faveur du premier.
La portée de l’arrêt est significative. Il rappelle avec force les effets rétroactifs du divorce sur les patrimoines. Il affirme que cette rétroactivité prévaut sur l’apparence créée par un acte de vente postérieur. Cette jurisprudence peut inciter les notaires à une vigilance accrue. Ils devront systématiquement vérifier la situation matrimoniale et les dates d’effet du divorce. Pour les acquéreurs, le risque est désormais clair. Agir contre un époux co-vendeur dont le divorce est en cours requiert une extrême prudence. L’arrêt pourrait aussi encourager un recours plus systématique à l’action dolosive contre le vendeur restant propriétaire. En définitive, la décision privilégie la sécurité juridique des relations entre époux au détriment de la sécurité des transactions. Elle illustre les tensions pouvant exister entre le droit de la famille et le droit des contrats.