Le Conseil constitutionnel a rendu le 7 mai 2025 une décision relative à la conformité de l’article 1518 A sexies du code général des impôts. Cette disposition organise un lissage pluriannuel de la variation de la valeur locative des bâtiments industriels changeant d’affectation pour un usage professionnel.
Une société propriétaire d’un local précédemment industriel a contesté l’application de ce mécanisme de réduction dégressive lors d’une baisse de la valeur locative. Elle considérait que le maintien temporaire d’une assiette fiscale supérieure à la valeur réelle méconnaissait le principe d’égalité devant les charges publiques.
Saisi d’une question prioritaire de constitutionnalité par le Conseil d’État le 18 février 2025, le Conseil constitutionnel devait examiner si ce lissage portait atteinte aux facultés contributives. La requérante soutenait que l’étalement de la baisse sur six années imposait au contribuable une charge fiscale décorrélée de la réalité économique du bien.
La question posée aux juges de la rue de Montpensier portait sur la conformité de ce dispositif au regard de l’article 13 de la Déclaration de 1789. Il s’agissait de déterminer si l’objectif de rendement budgétaire des collectivités territoriales justifiait une transition fiscale ralentissant la diminution de l’imposition due par le contribuable.
Le Conseil constitutionnel a déclaré les dispositions contestées conformes à la Constitution en estimant que le législateur s’était fondé sur des critères objectifs et rationnels. Il a considéré que le mécanisme n’entraînait pas de rupture caractérisée de l’égalité devant les charges publiques.
I. La validation d’un mécanisme de transition fondé sur des objectifs budgétaires
A. La légitimité de l’objectif de rendement financier local
Le législateur a instauré un dispositif de lissage pour « atténuer la perte immédiate de ressources » résultant d’une baisse significative de la valeur locative des biens. Cette mesure vise à sécuriser les recettes des collectivités territoriales dont les budgets dépendent étroitement de la taxe foncière sur les propriétés bâties.
Le juge constitutionnel rappelle qu’il ne dispose pas d’un pouvoir d’appréciation identique à celui du Parlement pour définir les modalités d’une réforme fiscale. Il vérifie seulement que les options retenues ne sont pas « manifestement inappropriées à l’objectif visé » par la loi de finances initiale.
L’objectif de rendement budgétaire constitue un motif d’intérêt général permettant d’étaler dans le temps les conséquences fiscales d’un changement d’affectation d’un bâtiment. La stabilité des ressources publiques locales justifie ainsi que la baisse de l’imposition ne soit pas immédiatement intégrale pour le redevable de la taxe.
B. La rationalité des critères techniques du lissage
Le dispositif de réduction dégressive s’applique uniquement lorsque la variation de la valeur locative excède un seuil de trente pour cent par rapport à l’année précédente. Cette condition garantit que seules les modifications structurelles et substantielles de l’assiette fiscale font l’objet d’un traitement transitoire par l’administration.
La réduction est fixée à « 85 % du montant de la variation » la première année avant de diminuer progressivement sur une durée totale de six ans. Cette temporalité précise permet au contribuable de bénéficier chaque année d’une baisse réelle bien que partielle de sa contribution foncière globale.
Le mécanisme cesse immédiatement de s’appliquer en cas de changement d’exploitant ou de modification de la consistance physique du bâtiment ou du terrain industriel. Ces garde-fous assurent que le lissage reste étroitement lié à la situation ayant généré la variation initiale de la valeur locative du bien.
II. La préservation du principe d’égalité malgré une baisse fiscale différée
A. L’absence d’imposition sur une assiette fictive
Le Conseil constitutionnel écarte le grief selon lequel le contribuable serait imposé sur une capacité contributive inexistante durant la période de transition définie par la loi. Il souligne que « l’imposition reste assise sur la valeur locative du local concerné » même si le calcul intègre un correcteur temporaire.
La valeur locative demeure le pivot de l’imposition foncière sans que le législateur n’ait créé une catégorie de revenus ou de biens purement imaginaires. Le lissage constitue une simple modalité de calcul de la variation et non une dénaturation de l’objet même de la taxe foncière.
Le juge conclut que les dispositions n’ont pas pour effet d’assujettir le redevable à une contribution dont l’assiette inclurait « une capacité contributive dont il ne disposerait pas ». Le décalage temporel entre le changement d’affectation et le plein effet fiscal ne rompt pas l’équilibre devant les charges.
B. La portée du contrôle de proportionnalité en matière fiscale
La décision réaffirme la compétence du législateur pour déterminer les règles d’évaluation des facultés contributives sous réserve du respect des principes constitutionnels de nécessité. Le Conseil constitutionnel exerce un contrôle restreint sur les choix techniques visant à équilibrer les intérêts des contribuables et des finances publiques.
En validant ce dispositif, la juridiction confirme que le principe d’égalité n’impose pas une adaptation instantanée de l’impôt à chaque variation de la valeur d’un actif. Une transition étalée sur plusieurs années est jugée proportionnée dès lors qu’elle répond à un besoin de prévisibilité pour les ressources des collectivités.
Cette solution s’inscrit dans une jurisprudence établie protégeant la continuité des recettes publiques tout en encadrant les modalités de calcul des impôts locaux professionnels. La déclaration de conformité préserve ainsi la sécurité juridique des rôles d’imposition établis par les services fiscaux depuis la réforme de 2019.