Le Conseil constitutionnel, par sa décision n° 2014-691 DC du 20 mars 2014, statue sur la conformité de la loi pour l’accès au logement. Les requérants critiquent les restrictions apportées au droit de propriété ainsi qu’à la liberté contractuelle par ce nouveau texte législatif à forte portée sociale. Le litige porte sur l’équilibre entre la protection des occupants et le respect des libertés fondamentales garanties par la Déclaration des droits de l’homme.
La question de droit consiste à déterminer si les limitations imposées aux bailleurs sont proportionnées aux objectifs d’intérêt général poursuivis par le Parlement. La juridiction valide la majorité des articles mais prononce la censure de certaines mesures jugées excessives ou entachées d’une irrégularité de procédure législative.
I. L’affirmation de la constitutionnalité des mesures de régulation du marché locatif
A. La justification des atteintes à la liberté contractuelle par l’intérêt général
Le Conseil constitutionnel rappelle que le législateur peut limiter la liberté contractuelle pour des exigences constitutionnelles ou des motifs d’intérêt général. L’obligation que le contrat « respecte un contrat type défini par décret » est ainsi validée afin d’assurer une meilleure information des futurs locataires. Le juge considère que l’encadrement des loyers dans les zones de forte tension immobilière répond à l’objectif de lutte contre la crise du logement. Ces mesures ne portent pas une atteinte disproportionnée aux droits des bailleurs au regard de la nécessité de réguler les prix du parc privé.
B. Le renforcement de la protection des locataires et la lutte contre l’habitat indigne
L’instauration d’un régime d’autorisation préalable de mise en location contribue à mettre en œuvre l’objectif de valeur constitutionnelle de disposer d’un logement décent. Les autorités locales peuvent désormais prévenir la location de biens « susceptibles de porter atteinte à la salubrité publique ainsi qu’à la sécurité des occupants ». La juridiction valide également les restrictions relatives au changement d’usage des locaux d’habitation pour les locations meublées touristiques de courte durée de manière répétée. Ce mécanisme vise à préserver l’offre de logements permanents face au développement incontrôlé d’activités commerciales au détriment des résidents au sein des villes.
II. La limitation stricte des ingérences disproportionnées dans le droit de propriété
A. La censure du pouvoir discrétionnaire accordé au collectif des copropriétaires
Le juge constitutionnel prononce la censure de l’article 19 qui permettait à l’assemblée générale des copropriétaires de s’opposer aux changements d’usage des lots. Il estime que cette disposition permettait de « porter une atteinte disproportionnée aux droits de chacun des copropriétaires » de façon totalement discrétionnaire et injustifiée. La liberté individuelle de disposer de son bien immobilier ne saurait être entravée par une décision collective sans lien direct avec la destination de l’immeuble. Cette position garantit la protection des prérogatives essentielles attachées au droit de propriété contre les empiètements des autres membres d’une même organisation collective.
B. L’exigence de précision juridique dans les mécanismes d’encadrement des loyers
La juridiction écarte certains critères d’encadrement des loyers jugés contraires au principe d’égalité devant la loi ou aux exigences de clarté du texte. L’utilisation de la notion de caractéristiques « exceptionnelles » pour justifier un complément de loyer portait une atteinte excessive à la liberté contractuelle des parties. Le législateur ne peut pas non plus faire varier les loyers en fonction de la simple « dispersion des niveaux de loyers observés » par les observatoires. Enfin, l’article 153 est déclaré inconstitutionnel car il a été adopté selon une procédure irrégulière sans aucun lien avec l’objet du projet initial.