Le Conseil constitutionnel a rendu, le 31 juillet 2020, une décision importante relative à l’article L. 480-14 du code de l’urbanisme. Un propriétaire contestait la faculté pour une autorité publique de demander la démolition d’un ouvrage irrégulier durant dix ans. Le requérant invoquait une atteinte disproportionnée au droit de propriété et au respect de la vie privée. Le Conseil d’État avait transmis cette question prioritaire de constitutionnalité par une décision du 29 mai 2020. Le juge devait apprécier l’équilibre entre la protection du patrimoine et l’impératif de respect des règles d’occupation des sols. La juridiction a déclaré la disposition conforme à la Constitution sous réserve d’une interprétation stricte. L’examen de cette décision commande d’analyser la légitimité de la sanction puis les garanties de sa mise en œuvre.
I. La légitimité de la démolition au regard des objectifs d’urbanisme
A. L’absence de privation du droit de propriété Le juge précise que l’action en démolition constitue une simple restriction aux conditions d’exercice du droit de propriété. La décision affirme qu’elle a pour unique objet de « rétablir les lieux dans leur situation antérieure à l’édification irrégulière ». Par conséquent, cette mesure ne relève pas du régime strict de l’article 17 de la Déclaration de 1789. Le propriétaire n’est pas dépossédé d’un bien légalement acquis au profit d’une utilité publique. La sanction s’applique uniquement à une construction édifiée sans autorisation ou en méconnaissance des prescriptions d’urbanisme. Le Conseil constitutionnel écarte ainsi le grief d’une expropriation indirecte sans indemnité préalable.
B. La sauvegarde de l’intérêt général attaché à l’occupation des sols La décision souligne que l’action est justifiée par « l’intérêt général qui s’attache au respect des règles d’urbanisme ». Ces normes permettent aux collectivités publiques d’assurer une maîtrise efficace du développement urbain et paysager. L’irrégularité d’une construction perturbe l’harmonie de l’aménagement du territoire et la sécurité juridique des tiers. La sanction vise donc à prévenir les dérives liées à l’anarchie des constructions spontanées. Cette finalité d’ordre public justifie l’existence d’un mécanisme de remise en état forcé des lieux. Le législateur dispose d’une marge d’appréciation pour définir les outils nécessaires à la politique d’urbanisme.
II. L’encadrement de la démolition par l’exigence de proportionnalité
A. Une action civile rigoureusement délimitée dans le temps Le Conseil relève que l’action ne peut être introduite que dans un délai de dix ans après l’achèvement des travaux. Cette limite temporelle assure une certaine sécurité aux propriétaires tout en permettant une réaction de l’administration. Seules les autorités compétentes en matière de plan local d’urbanisme disposent de la qualité pour agir devant le juge. L’intervention du juge judiciaire constitue une garantie fondamentale pour la protection des libertés individuelles et du domicile. Le magistrat doit vérifier la réalité de l’infraction aux règles de fond prévues par le code de l’urbanisme. Ces conditions cumulatives évitent tout arbitraire administratif dans le déclenchement des poursuites civiles.
B. La priorité accordée à la mise en conformité de l’ouvrage Le juge constitutionnel pose une réserve capitale afin de garantir la proportionnalité de l’atteinte au droit de propriété. Les dispositions ne sauraient autoriser la démolition « lorsque le juge peut… ordonner à la place sa mise en conformité ». La destruction d’un bâtiment doit rester une mesure ultime lorsque aucune régularisation n’est techniquement ou juridiquement possible. Le propriétaire doit également accepter cette mise en conformité pour que le juge puisse l’ordonner en lieu et place. Cette interprétation impose au juge judiciaire de rechercher systématiquement une alternative moins radicale que la démolition pure et simple. L’équilibre est ainsi maintenu entre la rigueur de la loi et la protection des droits individuels.