Commentaire rédigé par l’IA
Cette ordonnance de référé commercial illustre parfaitement le mécanisme de la clause résolutoire et les pouvoirs du juge des référés en matière de bail commercial. L’affaire oppose une société civile de placement immobilier bailleresse à une société locataire défaillante dans le paiement de ses loyers.
La clause résolutoire constitue le fondement central de cette décision. Le juge rappelle que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux ». Cette protection légale issue de l’article L. 145-41 du Code de commerce encadre strictement la mise en œuvre de la résiliation automatique du bail commercial. En l’espèce, le commandement de payer signifié le 11 octobre 2023 portant sur un arriéré de 38.292,32 euros n’ayant pas été régularisé dans le délai légal, le juge constate que « les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 12 novembre 2024 à 24h00 ».
Le cadre procédural du référé commercial mérite attention. Le juge fonde sa compétence sur l’article 835 du Code de procédure civile qui lui permet d’intervenir « même en présence d’une contestation sérieuse » pour faire cesser un trouble manifestement illicite. La jurisprudence considère que « l’expulsion d’un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu d’une clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés ». Le maintien dans les lieux après résiliation du bail constitue effectivement un trouble manifestement illicite justifiant l’intervention du juge des référés.
L’ordonnance révèle une approche nuancée concernant les clauses pénales. Le juge refuse systématiquement de statuer en référé sur trois clauses pénales distinctes : l’indemnité d’occupation majorée de 50%, les intérêts de retard au taux légal majoré de six points, et l’indemnité forfaitaire de 5.210 euros. Pour chacune, il invoque le fait que « cette clause pénale étant susceptible d
‘être modérée par le juge du fond en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, il n’y a pas lieu à référé sur ce point ». Cette position témoigne d’une interprétation restrictive des pouvoirs du juge des référés qui ne peut anticiper sur l’appréciation du caractère manifestement excessif ou dérisoire d’une clause pénale, compétence réservée au juge du fond.
La détermination de la provision accordée illustre la rigueur comptable exigée. Le juge examine le relevé de compte présenté et identifie un poste contestable : « un débit de 247,74 € au titre de frais d’huissier dont l’exigibilité apparaît sérieusement contestable à défaut de production d’acte(s) correspondant à ce montant ». Il déduit donc cette somme du montant réclamé, ramenant la provision de 51.142,97 euros à 50.895,23 euros. Cette analyse minutieuse démontre que même en référé, le juge vérifie la réalité et l’exigibilité de chaque créance invoquée.
Les mesures d’exécution ordonnées suivent le régime classique en matière d’expulsion commerciale. L’ordonnance prévoit un délai de 30 jours pour la restitution volontaire des locaux avant expulsion forcée « avec le cas échéant le concours d’un serrurier et de la force publique ». Le sort des meubles est expressément réglé par renvoi aux dispositions du Code des procédures civiles d’exécution. En revanche, le juge refuse la demande d’astreinte, considérant que « la nécessité d’une astreinte n’étant pas démontrée ».
Cette décision illustre ainsi la fonction duale du référé commercial : instrument efficace de protection du bailleur face à l’inexécution caractérisée du locataire, mais procédure aux pouvoirs limités dès lors qu’une appréciation sur le fond s’avère nécessaire. Le juge des référés peut constater l’acquisition de la clause résolutoire et ordonner l’expulsion, mais renvoie au juge du fond toute modération des clauses pénales, maintenant ainsi la distinction fondamentale entre provision et condamnation définitive.