Avocats en vente aux encheres immobilieres à Paris : Expertise adjudications et surencheres

La vente aux encheres immobilieres constitue un mode d’alienation particulier permettant l’acquisition de biens immobiliers à des prix inferieurs au marche dans le cadre de procédures judiciaires où de ventes amiables. Ces ventes obeissent à des regles strictes definies par le Code des procédures civiles d’execution et le Code civil. La procédure d’adjudication se deroule devant le juge de l’execution où devant notaire selon que la vente est judiciaire où amiable.

La vente aux encheres judiciaire resulte generalement d’une saisie immobiliere diligentee par un creancier contre son debiteur defaillant. L’article L. 322-1 du Code des procédures civiles d’execution prevoit que tout creancier muni d’un titre executoire constatant une creance liquide et exigible peut proceder à une saisie immobiliere. La vente amiable sur licitation judiciaire intervient lorsque des indivisaires ne parviennent pas à s’accorder sur le partage d’un bien indivis et sollicitent sa vente judiciaire.

Le Cabinet Kohen Avocats intervient dans toutes les procédures de vente aux encheres immobilieres devant les tribunaux parisiens. Nous assistons les acquereurs potentiels dans l’analyse du cahier des charges et la verification des conditions de la vente, les adjudicataires contestant la validite de l’adjudication où sollicitant l’annulation pour vice de procédure, et les proprietaires subissant une saisie immobiliere pour contester sa validite où negocier des délais. Notre expertise conjugue droit immobilier et procédures d’execution pour garantir la securite juridique des acquisitions aux encheres et la protection des droits des parties.

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QU’EST-CE QU’UNE VENTE AUX ENCHERES IMMOBILIERE ?

Definition et typologie :

La vente aux encheres immobiliere est une vente publique au cours de laquelle un bien immobilier est adjuge au plus offrant des encherisseurs. Cette procédure permet d’obtenir le meilleur prix par la mise en concurrence des acquereurs potentiels. Le bien est attribue à celui qui propose l’enchere la plus élevée apres trois criees successives.

Deux categories principales de ventes aux encheres immobilieres existent : les ventes judiciaires resultant d’une saisie immobiliere où d’une licitation ordonnee par le juge, et les ventes amiables sur encheres organisees volontairement par le proprietaire devant notaire. Les ventes judiciaires obeissent à la procédure stricte du Code des procédures civiles d’execution tandis que les ventes amiables beneficient d’une plus grande liberte d’organisation.

La Cour de cassation à juge le 6 juillet 2016 que la vente judiciaire presente un caractere force purgeant les hypotheques et privileges inscrits sur l’immeuble conformêment à l’ordre de distribution du prix. L’adjudicataire acquiert un bien libre de toutes charges anterieures sous réserve des servitudes legales et des charges privilegiees de premier rang.

Vente sur saisie immobiliere :

La saisie immobiliere est une procédure d’execution forcee permettant à un creancier muni d’un titre executoire de faire vendre l’immeuble de son debiteur pour obtenir paiement de sa creance sur le prix de vente. Cette procédure est regie par les articles L. 311-1 à L. 333-3 du Code des procédures civiles d’execution.

Le creancier saisissant fait signifier un commandement de payer valant saisie au debiteur proprietaire de l’immeuble. Ce commandement impartit au debiteur un délai de huit jours pour payer la dette sous peine de vente forcee de son immeuble. À defaut de paiement, le creancier poursuit la procédure en faisant publier la saisie au fichier immobilier et en établissant un cahier des conditions de vente.

La Cour de cassation à precise le 7 juillet 2015 que la saisie immobiliere constitue une procédure exceptionnelle qui doit respecter scrupuleusement les droits de la defense du debiteur saisi. Toute irregularite substantielle peut entrainer la nullite de la procédure et l’annulation de l’adjudication prononcee.

Vente sur licitation judiciaire :

La licitation judiciaire est ordonnee par le juge lorsque des copropriétaires indivis d’un bien immobilier ne parviennent pas à s’accorder sur son partage où sa vente amiable. L’article 815 du Code civil autorise tout indivisaire à provoquer le partage et la vente du bien indivis si aucun accord amiable n’est possible.

Le juge ordonne la vente par licitation selon les modalites qu’il détérmine. La vente se deroule aux encheres publiques et le prix obtenu est reparti entre les indivisaires proportionnellement à leurs droits dans l’indivision. Cette procédure permet de sortir d’une situation de blocage sans accord unanime des indivisaires.

La Cour de cassation à juge le 12 novembre 2014 que la licitation judiciaire presente un caractere force et que les indivisaires minoritaires ne peuvent s’opposer à la vente ordonnee par le juge sur demande d’un indivisaire déténant au moins la moitie des droits indivis.

DEROULEMENT DE LA PROCÉDURE D’ADJUDICATION

Cahier des conditions de vente :

Le cahier des conditions de vente constitue le document essentiel de la procédure d’adjudication. Il fixe toutes les conditions juridiques, techniques et financieres de la vente. Ce cahier est établi par l’avocat du creancier poursuivant où par le notaire designe pour les ventes amiables. Il doit être depose au greffe du tribunal judiciaire au moins deux mois avant l’audience d’adjudication.

Le cahier des charges contient obligatoirement : la designation precise du bien saisi avec indication de son origine de propriété, l’état descriptif de division si l’immeuble est soumis au statut de la copropriété, la mise à prix fixee par le creancier poursuivant, les conditions d’encherissement et de paiement du prix, les charges et conditions de la vente, l’indication des creances inscrites sur l’immeuble.

La Cour de cassation à juge le 22 septembre 2011 que le cahier des conditions de vente s’impose à l’adjudicataire qui est presume en avoir pris connaissance avant d’encherir. Aucune contestation portant sur les clauses du cahier des charges ne peut être admise apres l’adjudication sauf à démontrer une irregularite substantielle affectant la validite de la procédure.

Mise à prix et publicite de la vente :

La mise à prix correspond au montant minimum à partir duquel les encheres peuvent debuter. Elle est fixee par le creancier poursuivant dans le cahier des conditions de vente. Une mise à prix trop basse attire davantage d’encherisseurs mais risque de ne pas permettre le desinteressement complet du creancier. Une mise à prix trop élevée dissuade les encherisseurs et risque de conduire à une adjudication au montant de la mise à prix sans surenchere.

La vente doit faire l’objet d’une publicite obligatoire pour informer les acquereurs potentiels. Cette publicite comprend l’insertion d’un avis de vente dans deux journaux d’annonces legales, l’affichage au tribunal et à la mairie du lieu de situation de l’immeuble, la publication sur le site internet des ventes judiciaires. Cette publicite intervient au moins deux mois avant l’audience d’adjudication.

La Cour de cassation à juge le 3 fevrier 2016 que l’insuffisance manifeste de publicite peut constituer un motif d’annulation de l’adjudication si elle à prive des acquereurs potentiels de la possibilite d’encherir, causant ainsi un prejudice au debiteur saisi dont le bien à été vendu à un prix anormalement bas.

Audience d’adjudication :

L’audience d’adjudication se deroule publiquement devant le juge de l’execution du tribunal judiciaire. Toute personne physique où morale disposant de la capacite juridique peut encherir à condition de justifier d’une caution bancaire couvrant vingt pourcent du montant de la mise à prix où de consigner cette somme au greffe avant l’audience.

Les encheres debutent au montant de la mise à prix. Chaque encherisseur annonce le montant qu’il propose en augmentation de l’enchere precedente. Les encheres progressent librement sans montant minimal d’augmentation sauf disposition contraire du cahier des charges. Lorsqu’aucune nouvelle enchere n’est formulee, le juge prononce trois criees successives espacees d’une minute environ puis adjuge le bien au dernier encherisseur.

La Cour de cassation à precise le 17 decembre 2014 que l’adjudication est definitive et irrevocable des le prononce du jugement d’adjudication par le juge. L’adjudicataire ne peut se retracter sauf à supporter les consequences de la folle enchere prevues par la loi.

Paiement du prix et publicite fonciere :

L’adjudicataire doit consigner le prix d’adjudication dans un délai de deux mois suivant l’adjudication. À defaut de paiement dans ce délai, l’adjudicataire est declare folle enchere et expose à une revente à la folle enchere avec condamnation à payer la difference si la revente produit un prix inferieur.

Apres paiement du prix, le greffe du tribunal établit un certificat de vente qui vaut titre de propriété. Ce certificat doit être publie à la conservation des hypotheques dans un délai de deux mois pour rendre la vente opposable aux tiers. L’adjudicataire devient proprietaire du bien à compter de cette publication.

La Cour de cassation à juge le 8 mars 2017 que le defaut de publication du certificat de vente dans le délai de deux mois n’entraine pas la nullite de l’adjudication mais expose l’adjudicataire à des risques d’inopposabilite de son acquisition aux tiers ayant acquis des droits sur l’immeuble durant cette periode.

SURENCHERE DU DIXIEME ET FOLLE ENCHERE

Droit de surenchere du dixieme :

L’article R. 322-53 du Code des procédures civiles d’execution accorde à toute personne le droit de former une surenchere du dixieme dans un délai de dix jours suivant l’adjudication. Le surencherisseur propose un prix superieur d’au moins un dixieme au prix d’adjudication. Cette surenchere entraine l’organisation d’une nouvelle audience d’adjudication où le bien est remis aux encheres.

La surenchere vise à garantir que le bien soit vendu à sa valeur reelle en permettant à des acquereurs n’ayant pu participer à la première adjudication de proposer un prix superieur. Elle protege les interets du debiteur saisi en evitant que son bien soit adjuge à un prix anormalement bas.

Le surencherisseur doit justifier d’une caution bancaire couvrant le montant total de sa surenchere. Lors de la nouvelle audience d’adjudication, les encheres debutent au montant de la surenchere. Si aucune enchere superieure n’est formulee, le surencherisseur est adjudicataire. S’il ne se presente pas où n’encherit pas, il est declare folle enchere.

La Cour de cassation à juge le 19 juin 2013 que la surenchere du dixieme constitue un droit legal qui ne peut être ecarte par les stipulations du cahier des charges. Toute clause interdisant où limitant le droit de surenchere serait reputee non ecrite.

Folle enchere de l’adjudicataire defaillant :

L’adjudicataire qui ne paie pas le prix dans le délai de deux mois où ne remplit pas les autres obligations stipulees au cahier des charges est declare folle enchere. Le bien est alors remis en vente aux encheres sur folle enchere pour le compte et aux risques de l’adjudicataire defaillant.

Lors de cette revente, si le prix obtenu est inferieur au prix de la première adjudication, l’adjudicataire defaillant est condamne à payer la difference augmentee des frais de la nouvelle procédure. Si le prix obtenu est superieur, l’adjudicataire defaillant ne peut reclamer aucune part de cette plus-value qui profite au debiteur saisi et aux creanciers.

La folle enchere constitue une sanction severe decourageant les encheres fantaisistes. L’adjudicataire folle enchere conserve la faculte de se porter acquereur lors de la revente mais il doit justifier du paiement prealable de la difference due au titre de la première adjudication.

La Cour de cassation à precise le 10 octobre 2018 que la declaration de folle enchere necessite une mise en demeure prealable adressee à l’adjudicataire defaillant lui impartissant un délai ultime pour executer ses obligations. Cette mise en demeure doit mentionner expressement que la folle enchere sera prononcee à defaut d’execution.

La vente aux enchères immobilières peut être volontaire ou judiciaire. En cas de saisie immobilière, après le commandement de payer et l’audience d’orientation, le juge de l’exécution fixe la date de vente et la mise à prix. La vente a lieu au tribunal selon les articles L.322-5 à L.322-12 du Code des procédures civiles d’exécution. Le juge-commissaire peut autoriser une vente de gré à gré si elle est plus avantageuse selon la Cour d’appel de Paris dans son arrêt du 23 mai 2025 (n° 23/17425). En liquidation judiciaire, le liquidateur procède à la vente selon les règles de la saisie immobilière, sauf si le juge autorise une cession amiable selon la Cour d’appel de Chambéry dans son arrêt du 22 octobre 2024 (n° 23/01774).

La vente forcée est imposée par décision de justice suite à une saisie immobilière, sans le consentement du propriétaire débiteur. Elle fait suite à un commandement de payer resté infructueux et vise à désintéresser les créanciers. La vente volontaire aux enchères résulte d’une décision libre du propriétaire de vendre son bien selon ce mode. Dans les deux cas, la vente se déroule aux enchères publiques, mais la mise à prix en vente forcée est souvent fixée au montant de la créance hypothécaire, tandis qu’en vente volontaire, elle est librement déterminée, généralement aux deux tiers de la valeur d’expertise. Les règles de publicité et de déroulement restent similaires.

Le juge de l’exécution supervise l’ensemble de la procédure de saisie immobilière. Lors de l’audience d’orientation, il statue sur les contestations, peut autoriser une vente amiable, ou ordonne la vente forcée en fixant la date d’adjudication et les modalités. Il fixe la mise à prix et doit la respecter. Il est compétent pour trancher les contestations relatives à la distribution du prix de vente. En liquidation judiciaire, c’est le juge-commissaire qui fixe la mise à prix et autorise les ventes selon l’article L.642-18 du Code de commerce comme l’a rappelé la Cour d’appel de Paris le 23 mai 2025 (n° 23/17425). Ses décisions peuvent faire l’objet d’un recours devant la cour d’appel.

Le cahier des conditions de vente est un document essentiel qui décrit précisément le bien mis en vente : situation cadastrale, superficie, caractéristiques urbanistiques, servitudes, état hypothécaire et charges grevant le bien. Il fixe les conditions de la vente : mise à prix, frais à la charge de l’acquéreur, modalités de paiement, date de jouissance. Il précise également les conditions suspensives éventuelles et les procédures de surenchère et folle enchère. Ce document est consultable au cabinet de l’avocat ou à l’étude du notaire chargé de la vente. Il engage juridiquement l’adjudicataire.

Le cahier des conditions de vente est disponible au cabinet de l’avocat poursuivant ou à l’étude du notaire en charge de la vente. Il doit être consultable par tout candidat acquéreur avant l’audience d’adjudication. Les annonces de vente publiées sur les plateformes spécialisées comme Licitor indiquent les coordonnées de l’avocat ou du notaire détenteur du cahier. La consultation est gratuite et permet aux enchérisseurs de vérifier tous les éléments juridiques et techniques du bien : état hypothécaire, urbanisme, servitudes, charges de copropriété. Cette consultation préalable est indispensable pour enchérir en connaissance de cause et éviter les mauvaises surprises après adjudication.

Oui, le cahier des conditions de vente prévoit systématiquement les modalités de mise en œuvre de la procédure de folle enchère en cas de défaillance de l’adjudicataire. La question de savoir si la procédure de folle enchère peut être engagée en application du cahier des charges a été examinée par la jurisprudence. En cas de non-paiement du prix par un colicitant adjudicataire, le bien peut être remis en vente à sa folle enchère si le cahier le permet selon la Cour d’appel de Douai dans son arrêt du 21 décembre 2006 (n° 06/02484). Le cahier fixe les délais de paiement, les pénalités et la procédure spécifique. L’adjudicataire défaillant reste tenu de la différence entre son enchère et le prix de revente.

Les ventes aux enchères immobilières se déroulent lors d’audiences publiques au tribunal ou à la chambre des notaires, dites audiences des criées. La vente à la bougie suit un rituel précis : après l’annonce de la mise à prix par le président, une petite mèche est allumée marquant le début des enchères. Les enchérisseurs présents peuvent surenchérir oralement. Chaque mèche qui s’éteint est remplacée par une nouvelle. Après l’extinction de deux feux successifs sans nouvelle enchère, l’adjudication est prononcée au profit du dernier enchérisseur. Le jugement d’adjudication constate l’identité de l’adjudicataire et le prix. Ce jugement n’est généralement pas susceptible de pourvoi en cassation sauf excès de pouvoir.

En vente judiciaire, la mise à prix est fixée par le juge de l’exécution lors de l’audience d’orientation, souvent au montant de la créance hypothécaire résiduelle pour attirer les enchérisseurs. Le juge doit respecter la mise à prix qu’il a fixée. En liquidation judiciaire, c’est le juge-commissaire qui fixe la mise à prix selon l’article L.642-18 du Code de commerce comme l’a rappelé la Cour d’appel de Paris le 23 mai 2025 (n° 23/17425). En vente volontaire, la mise à prix est librement déterminée, généralement aux deux tiers de la valeur d’expertise pour favoriser les enchères. Une mise à prix volontairement basse vise à susciter la concurrence entre enchérisseurs et optimiser le prix final.

Le jugement d’adjudication n’est généralement pas susceptible de pourvoi en cassation, sauf en cas d’excès de pouvoir ou s’il statue sur un incident. La Cour de cassation a confirmé ce principe dans deux arrêts du 19 novembre 2009 (2e civ., n° 08-20798 et 08-70024). En revanche, les ordonnances du juge-commissaire en liquidation judiciaire rendues en application des articles L.642-18 et L.642-19 du Code de commerce sont susceptibles de recours devant la cour d’appel selon les articles R.642-37-1 et R.642-37-3 comme l’a rappelé la Cour d’appel de Montpellier le 13 mars 2025 (n° 24/02137). L’auteur d’une offre rejetée n’a toutefois pas qualité pour former recours.

La surenchère est un mécanisme permettant à un tiers de remettre en cause l’adjudication en proposant un prix supérieur d’au moins un dixième au prix d’adjudication. Elle doit être formée dans un délai de dix jours suivant l’adjudication. Le surenchérisseur doit consigner immédiatement le dixième du prix proposé. Une nouvelle audience d’adjudication est alors fixée, au cours de laquelle le bien est remis aux enchères avec pour mise à prix le montant de la surenchère. En liquidation judiciaire, l’article L.642-18 du Code de commerce prévoit expressément qu’il peut toujours être fait surenchère en cas d’adjudication amiable selon la Cour d’appel de Paris dans son arrêt du 23 mai 2025 (n° 23/17425).

Le délai légal pour former surenchère est de dix jours à compter du jugement d’adjudication. Ce délai est franc et ne peut être prorogé. La surenchère doit porter sur un montant au moins supérieur d’un dixième au prix d’adjudication initial. Le surenchérisseur doit immédiatement consigner auprès du greffe le dixième du prix qu’il propose. À défaut de respect de ces conditions de forme et de délai, la surenchère est irrecevable. Une nouvelle audience de vente est ensuite organisée, le bien étant remis aux enchères avec pour nouvelle mise à prix le montant de la surenchère. Le surenchérisseur devient candidat acquéreur au même titre que les autres enchérisseurs présents.

La surenchère est un droit ouvert dans la plupart des procédures de vente aux enchères immobilières. En liquidation judiciaire, l’article L.642-18 du Code de commerce dispose expressément qu’il peut toujours être fait surenchère en cas d’adjudication amiable selon la Cour d’appel de Paris dans son arrêt du 23 mai 2025 (n° 23/17425). En saisie immobilière de droit commun, le droit de surenchère est également prévu par le Code des procédures civiles d’exécution. Toutefois, certaines ventes spécifiques peuvent exclure ou limiter ce droit, notamment si le cahier des conditions de vente le précise. Le délai de dix jours et les conditions de forme avec surenchère d’au moins un dixième et consignation doivent impérativement être respectés pour que la surenchère soit recevable.

La folle enchère est la procédure engagée lorsque l’adjudicataire ne paie pas le prix d’adjudication dans les délais fixés par le cahier des conditions de vente. Le bien est alors remis en vente aux enchères publiques à la folle enchère du défaillant. L’adjudicataire défaillant reste tenu de la différence entre son prix d’adjudication initial et le prix obtenu lors de la revente, ainsi que des frais supplémentaires occasionnés. La procédure de folle enchère peut être appliquée même en cas de licitation entre coindivisaires si le cahier des charges le prévoit selon la Cour d’appel de Douai dans son arrêt du 21 décembre 2006 (n° 06/02484). Cette procédure protège les créanciers contre la défaillance des adjudicataires.

Oui, l’adjudicataire défaillant est tenu de payer la différence entre le prix de son adjudication initiale et le prix obtenu lors de la revente sur folle enchère, si ce dernier est inférieur. Il doit également supporter l’ensemble des frais supplémentaires occasionnés par la nouvelle procédure : frais de publicité, frais de justice, honoraires d’avocat. Cette obligation résulte directement du jugement d’adjudication qui a force exécutoire. La Cour de cassation a confirmé ce principe dans un arrêt du 12 juin 2003 relatif aux enchères publiques. Le créancier poursuivant peut engager une procédure d’exécution forcée pour recouvrer ces sommes auprès de l’adjudicataire défaillant, sans préjudice d’éventuels dommages-intérêts complémentaires.

Oui, la procédure de folle enchère peut s’appliquer en cas de licitation, vente aux enchères entre coindivisaires, si le cahier des charges le prévoit. La Cour d’appel de Douai a jugé qu’en cas de non-paiement du prix par un colicitant adjudicataire, le bien peut être remis en vente à sa folle enchère si la procédure de folle enchère pouvait être engagée en application du cahier des charges dans son arrêt du 21 décembre 2006 (n° 06/02484). Le jugement a précisé que l’appel du jugement statuant sur la validité de la procédure de folle enchère est recevable car il tranche une question de fond. L’adjudicataire défaillant reste donc tenu des mêmes obligations que dans une vente classique.

L’adjudicataire doit payer le prix d’adjudication dans le délai fixé par le cahier des conditions de vente, généralement dans les deux mois. Il doit également s’acquitter des frais annexes : frais d’avocat ou de notaire, droits d’enregistrement, taxe de publicité foncière. Le jugement d’adjudication vaut titre de propriété et doit être publié au service de la publicité foncière. L’adjudicataire devient propriétaire du bien dans l’état où il se trouve, avec toutes ses charges et servitudes mentionnées au cahier des conditions de vente. En cas de défaillance de paiement, il s’expose à la procédure de folle enchère et devra payer la différence de prix.

Non, le jugement d’adjudication ne vaut pas titre d’expulsion. La Cour de cassation a clairement affirmé qu’un jugement de vente sur adjudication par licitation ne vaut pas titre d’expulsion dans son arrêt du 17 novembre 2022 (2e civ., n° 20-18.047). L’adjudicataire qui souhaite expulser des occupants sans droit ni titre doit obtenir une décision de justice distincte ordonnant l’expulsion. Il devra engager une procédure d’expulsion classique en assignant les occupants devant le tribunal compétent. Le jugement d’adjudication confère uniquement le droit de propriété sur le bien, mais ne permet pas d’en prendre possession par la force ou sans procédure judiciaire préalable si le bien est occupé.

Non, l’adjudication est définitive et irrévocable dès que le jugement est prononcé. L’adjudicataire ne peut pas se rétracter ni invoquer un droit de rétractation comme en matière de vente immobilière classique. Le jugement d’adjudication emporte transfert immédiat de propriété et engage l’adjudicataire au paiement du prix. En cas de refus de payer, la procédure de folle enchère est mise en œuvre et l’adjudicataire défaillant devra supporter les conséquences financières. Cette règle s’applique même si l’adjudicataire découvre ultérieurement des vices ou des charges non mentionnés, sauf dol ou manœuvres frauduleuses. Il est donc essentiel de consulter attentivement le cahier des conditions de vente avant d’enchérir.

Les ventes aux enchères immobilières font l’objet d’une publicité légale obligatoire. Les annonces sont publiées sur des plateformes spécialisées comme Licitor et dans la presse. Chaque annonce précise la localisation du bien, une description succincte, le montant de la mise à prix, les dates des visites organisées et les coordonnées de l’avocat ou du notaire. Un cahier des conditions de vente complet est disponible auprès du professionnel en charge. La publicité doit être effectuée au moins huit jours avant la date de vente. Cette publicité vise à attirer le maximum d’enchérisseurs pour optimiser le prix de vente et garantir la transparence de la procédure.

Oui, des visites du bien sont systématiquement organisées avant l’audience d’adjudication. Les dates et horaires des visites sont mentionnés dans les annonces de vente publiées sur les plateformes spécialisées et dans la presse. Ces visites permettent aux candidats acquéreurs d’examiner l’état réel du bien, sa configuration, son environnement. Elles sont généralement encadrées par l’avocat ou le notaire en charge de la vente, ou par un commissaire de justice. Il est fortement recommandé de participer à ces visites avant d’enchérir, car le bien est vendu dans l’état où il se trouve, sans possibilité de recours ultérieur pour vices apparents. Le calendrier des visites est également disponible sur Licitor.

Le régime des diagnostics immobiliers en vente aux enchères diffère de celui des ventes amiables. Dans certaines procédures, notamment les ventes judiciaires forcées, l’obligation de fourniture de diagnostics peut être allégée, le bien étant vendu dans l’état. Toutefois, lorsqu’ils sont disponibles, les diagnostics comprenant DPE, amiante, plomb, termites sont annexés au cahier des conditions de vente consultable au cabinet de l’avocat ou à l’étude du notaire. Il est recommandé de vérifier leur présence lors de la consultation du cahier. En l’absence de diagnostics, l’adjudicataire prend le bien en l’état, à ses risques et périls. Les candidats acquéreurs peuvent, s’ils le souhaitent, faire réaliser à leurs frais des diagnostics complémentaires avant l’audience, sous réserve d’obtenir l’autorisation de visite.

Les recours contre un jugement d’adjudication sont limités. Le jugement d’adjudication n’est généralement pas susceptible de pourvoi en cassation, sauf excès de pouvoir selon la Cour de cassation dans ses arrêts du 19 novembre 2009 (2e civ., n° 08-20798 et 08-70024). En revanche, les ordonnances du juge-commissaire en liquidation judiciaire peuvent faire l’objet d’un recours devant la cour d’appel selon les articles R.642-37-1 et R.642-37-3 du Code de commerce comme l’a rappelé la Cour d’appel de Montpellier le 13 mars 2025 (n° 24/02137). Seules les parties et personnes dont les droits sont affectés peuvent former recours. Un simple candidat évincé dont l’offre a été rejetée n’a pas qualité pour agir.

Oui, l’avocat peut engager sa responsabilité professionnelle s’il manque à ses obligations de conseil et d’information. Le Tribunal judiciaire de Lille a jugé qu’un avocat devait informer son client débiteur que la vente de l’immeuble devait être envisagée, soit de gré à gré soit aux enchères, et qu’une vente aux enchères implique un fort aléa puisque le montant dépend entièrement du déroulement des enchères dans son jugement du 27 septembre 2024 (n° 22/07832). En l’espèce, la vente aux enchères s’était avérée très désavantageuse avec soixante-cinq mille euros au lieu de cent dix-huit mille euros d’achat initial. L’avocat doit produire la preuve des conseils délivrés à son client.

Les contestations pour vice de forme sont strictement encadrées. Les jugements statuant sur les demandes en nullité pour vice de forme dans le cadre de la procédure de folle enchère ne sont pas susceptibles d’appel selon l’article 739 alinéa 4 de l’ancien Code de procédure civile comme l’a rappelé la Cour d’appel de Douai le 21 décembre 2006 (n° 06/02484). Toutefois, lorsque le jugement tranche une question de fond, comme la possibilité de recourir à la procédure de folle enchère, l’appel est recevable. Les vices de forme doivent être soulevés rapidement, lors de l’audience d’orientation ou par voie de dire. Les irrégularités de signification peuvent justifier la nullité de la procédure si elles ont porté atteinte aux droits de la défense.