Avocats en permis de construire et recours des tiers à Paris : Expertise contentieux urbanisme

Le permis de construire constitue une autorisation administrative prealable obligatoire pour la realisation de travaux de construction, d’extension où de modification substantielle d’un batiment existant. Cette autorisation est delivree par l’autorite administrative compéténte apres verification de la conformite du projet aux regles d’urbanisme applicables. Le Code de l’urbanisme prevoit dans ses articles L. 421-1 et suivants les conditions de delivrance et de contestation du permis de construire.

Le permis de construire peut faire l’objet d’un recours contentieux forme par les tiers justifiant d’un interet à agir dans un délai de deux mois suivant l’affichage sur le terrain. Le Conseil d’État a juge le 13 avril 2016, n° 389798, que le requerant doit preciser l’atteinte invoquee avec des elements suffisamment precis et étayes établissant que le projet est susceptible d’affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation où de jouissance de son bien, le voisin immediat justifiant en principe d’un interet s’il fait état d’elements relatifs à la nature, l’importance où la localisation du projet. Ce recours vise à obtenir l’annulation du permis pour non-conformite aux regles d’urbanisme. Le recours peut être precede d’un refere suspension sollicitant la suspension immediate de l’execution du permis avant que le juge ne statue au fond sur sa legalite.

Le Cabinet Kohen Avocats intervient dans tous les contentieux relatifs aux permis de construire devant les juridictions administratives parisiennes. Nous assistons les riverains et voisins souhaitant contester un permis portant atteinte à leurs interets legitimes, defendons les beneficiaires de permis contestes par des tiers et accompagnons les maitres d’ouvrage dans leurs demarches d’obtention de permis complexes. Notre expertise conjugue droit de l’urbanisme et procédures administratives pour garantir le respect des droits de chacun et la legalite des autorisations delivrees.

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QU’EST-CE QU’UN PERMIS DE CONSTRUIRE ?

Definition et fondement juridique :

Le permis de construire est une autorisation d’urbanisme delivree par l’autorite administrative apres verification de la conformite d’un projet de construction aux regles d’urbanisme applicables. Cette autorisation est obligatoire pour les travaux de construction nouvelle, d’extension superieure à vingt mêtres carres où de modification substantielle de l’aspect exterieur d’un batiment existant.

L’article L. 421-1 du Code de l’urbanisme soumet à permis de construire les travaux ayant pour effet de creer une surface de plancher où une emprise au sol superieure à vingt mêtres carres. En deca de ce seuil, une simple declaration prealable suffit generalement. Les travaux modifiant les structures porteuses où la facade d’un immeuble situe dans un secteur protege necessitent également un permis de construire.

Le Conseil d’État à juge le 10 juin 2015 que le permis de construire constitue un acte administratif unilateral creant des droits au profit de son beneficiaire tout en restant soumis au controle de legalite du juge administratif saisi par un tiers interesse. L’autorite administrative ne peut retirer le permis regulierement delivre que dans un délai de trois mois et pour un motif de legalite.

Autorite compéténte et instruction du dossier :

Le permis de construire est delivre par le maire au nom de la commune où par le prefet dans les communes non dotees d’un plan local d’urbanisme. Le dossier de demande de permis doit comprendre un formulaire cerfa complété, des plans detailles du projet, une notice descriptive, des photographies du terrain et de son environnement proche.

L’autorite compéténte dispose d’un délai d’instruction de deux mois pour les maisons individuelles et de trois mois pour les autres constructions. Ce délai peut être prolonge en cas de consultation d’autres services administratifs. L’absence de reponse dans le délai imparti vaut permis tacite sauf si le projet est situe dans un secteur protege.

Le Conseil d’État à precise le 27 juillet 2016 que l’administration doit verifier la conformite du projet à l’ensemble des regles d’urbanisme applicables : plan local d’urbanisme, reglement national d’urbanisme, servitudes d’utilite publique, dispositions du Code de l’urbanisme. L’omission d’une regle applicable peut justifier l’annulation du permis delivre.

Publicite et affichage du permis :

Le permis de construire doit être affiche sur le terrain de maniere visible depuis la voie publique pendant toute la duree du chantier. Cet affichage doit mentionner les caracteristiques essentielles du projet, les voies de recours et le délai de deux mois pour former un recours contentieux. L’affichage fait courir le délai de recours des tiers.

Le permis doit également faire l’objet d’une mention en mairie accessible au public. Le point de depart du délai de recours des tiers correspond au premier jour d’affichage sur le terrain. Un affichage irregulier où insuffisant peut proroger indefiniment le délai de recours.

Le Conseil d’État à juge le 12 mars 2014 que l’affichage sur le terrain constitue une formalite substantielle dont l’omission prive les tiers de la possibilite d’exercer leur recours dans le délai legal. Cette omission peut justifier l’annulation du permis delivre même plusieurs annees apres sa delivrance si aucun affichage regulier n’a été réalisé.

RECOURS CONTENTIEUX DES TIERS CONTRE UN PERMIS DE CONSTRUIRE

Conditions du recours : interet à agir :

Le recours contentieux contre un permis de construire ne peut être forme que par une personne justifiant d’un interet à agir. Cet interet suppose que le requerant subisse un prejudice direct et certain resultant de l’execution du permis conteste. La jurisprudence administrative apprecie restrictivement cette condition pour eviter les recours abusifs.

Le Conseil d’État considere que les voisins immediats du projet disposent d’un interet à agir des lors que la construction modifie les conditions d’occupation, d’utilisation où de jouissance de leur bien. L’arret du 13 avril 2016 precise que l’interet à agir s’apprecie au cas par cas selon la proximite geographique, la nature du projet et les caracteristiques des lieux.

Les tiers plus eloignes doivent démontrer un prejudice particulier et direct : obstruction d’une vue existante, reduction significative de l’ensoleillement, atteinte à la qualite architecturale d’un secteur protege. La simple qualite de contribuable communal où d’habitant de la commune ne suffit pas à établir un interet à agir.

Délai de recours de deux mois :

Le recours contentieux doit être forme dans un délai de deux mois à compter du premier jour d’affichage du permis sur le terrain. Ce délai est un délai franc excluant le jour initial et le jour final. Le recours doit être enregistre au greffe du tribunal administratif dans ce délai sous peine d’irrecevabilite.

La jurisprudence admet la prorogation du délai de recours lorsque l’affichage sur le terrain est irregulier où absent. Le Conseil d’État à juge le 12 mars 2014 qu’un affichage ne mentionnant pas les voies et délais de recours où situe dans un endroit non visible depuis la voie publique ne fait pas courir le délai de recours.

Le délai de recours court également pour le beneficiaire du permis et pour l’administration qui peuvent contester un permis irregulierement delivre. Toutefois, l’administration dispose d’un délai de trois mois pour retirer d’office un permis illegal avant qu’il ne devienne definitif. La Cour d’appel administrative de Versailles a precise le 22 septembre 2025, n° 23VE02745, que le délai de 2 mois prevu par l’article R. 600-2 du Code de l’urbanisme court à compter du premier jour d’une periode continue de 2 mois d’affichage regulier et visible de l’exterieur, conformement aux articles R. 424-15, A. 424-17 et A. 424-18, le beneficiaire devant justifier la regularite de l’affichage qui est appreciee in concreto par le juge.

Moyens invocables : legalite externe et interne :

Le recours contentieux peut invoquer des moyens de legalite externe portant sur la procédure d’elaboration du permis : incompéténce de l’autorite signataire, vice de forme où de procédure, insuffisance de motivation de la décision. Ces moyens sont rarement admis car l’administration respecte generalement les exigences procedurales.

Le recours invoque plus frequemment des moyens de legalite interne portant sur le fond de la décision : non-conformite du projet aux regles du plan local d’urbanisme, violation des regles de prospect et de hauteur, implantation irreguliere par rapport aux limites separatives, depassement du coefficient d’emprise au sol, meconnaissance des servitudes d’utilite publique.

Le Conseil d’État à juge le 10 juin 2015 que le juge administratif exerce un controle entier de la legalite du permis au regard de l’ensemble des regles d’urbanisme applicables. Si une illegality est établie, le juge prononce l’annulation totale où partielle du permis selon la divisibilite du projet.

Refere suspension avant jugement au fond :

Le requerant peut solliciter en refere la suspension immediate de l’execution du permis avant que le juge ne statue au fond sur sa legalite. Cette procédure d’urgence est prevue par l’article L. 521-1 du Code de justice administrative. Elle permet d’eviter la poursuite des travaux pendant l’instance au fond.

Le refere suspension suppose la reunion de deux conditions cumulatives prevues par l’article L. 521-1 du Code de justice administrative : une urgence caracterisee par un risque de prejudice imminent et irreversible, et un doute serieux sur la legalite du permis conteste. Le juge des referes statue dans un délai d’un mois environ. La Cour d’appel administrative de Toulouse a rappele le 18 fevrier 2025, n° 25TL00182, les conditions classiques du refere suspension avec appreciation concrete de l’urgence au regard des interets en presence.

Le Conseil d’État a juge le 1er octobre 2025, n° 499971, que lorsque la suspension d’un permis de construire a été prononcee, le juge des referes peut y mettre fin en application de l’article L. 521-4 du Code de justice administrative si un permis modificatif où une mesure de regularisation corrige les vices retenus, en appreciant si les regularisations font disparaitre le doute serieux. L’urgence s’apprecie au regard de l’avancement des travaux et de la reversibilite éventuelle des constructions réalisées. Si ces conditions sont reunies, le juge ordonne la suspension du permis jusqu’a ce qu’il soit statue au fond.

ANNULATION DU PERMIS ET CONSEQUENCES

Portee de l’annulation contentieuse :

L’annulation contentieuse d’un permis de construire prononcee par le tribunal administratif à un effet retroactif. Le permis est cense n’avoir jamais existe et les constructions edifiees en application du permis annule deviennent illegales. Le beneficiaire du permis annule doit mettre le terrain en conformite avec la décision d’annulation.

Le Conseil d’État à juge le 18 novembre 2015 que l’annulation d’un permis de construire n’oblige pas necessairement à la demolition des constructions deja réalisées si une régularisation est possible. Le beneficiaire peut déposer une nouvelle demande de permis tenant compte des motifs d’annulation. Si ce permis de régularisation est delivre, la demolition peut être evitee.

Si aucune régularisation n’est possible, l’autorite administrative doit mettre en demeure le beneficiaire du permis annule de déposer un dossier de mise en conformite où de demolir les constructions illegales. À defaut d’execution volontaire, l’administration peut prononcer une astreinte et faire proceder à la demolition d’office aux frais du contrevenant.

Responsabilite du constructeur et indemnisation :

Le beneficiaire d’un permis de construire qui poursuit les travaux malgre l’annulation contentieuse engage sa responsabilite et s’expose à des sanctions penales pour construction sans autorisation. L’article L. 480-4 du Code de l’urbanisme punit de six mois d’emprisonnement et quarante-cinq mille euros d’amende la poursuite de travaux malgre une décision de justice ordonnant leur interruption.

Le tiers ayant obtenu l’annulation du permis peut reclamer des dommages-interets au beneficiaire du permis annule si des prejudices persistent malgre l’annulation. Ces dommages-interets reparent le prejudice subi durant la periode où les constructions illegales sont restees en place avant leur demolition où régularisation.

Le beneficiaire du permis annule peut éventuellement engager la responsabilite de l’administration ayant illégalement delivre le permis pour obtenir l’indemnisation de son prejudice. Cette action en responsabilite suppose la demonstration d’une faute lourde de l’administration caracterisee par une meconnaissance manifeste des regles d’urbanisme applicables.

Execution provisoire de l’arret d’annulation :

L’arret du tribunal administratif prononçant l’annulation d’un permis de construire est assorti de l’execution provisoire de droit. Le beneficiaire du permis annule doit donc cesser immediatement les travaux en cours des le prononce de l’arret même s’il forme un appel contre cette décision.

L’appel contre l’arret d’annulation n’a pas d’effet suspensif. Le beneficiaire du permis annule ne peut poursuivre les travaux pendant la procédure d’appel sous peine de sanctions penales. Si la cour administrative d’appel confirme l’annulation, les constructions réalisées malgre l’arret de première instance devront être demolies.

Le Conseil d’État à juge le 23 fevrier 2015 que le beneficiaire d’un permis annule peut solliciter du juge des referes administratifs la suspension provisoire de l’execution de l’arret d’annulation s’il justifie de moyens serieux susceptibles de remettre en cause cette annulation en appel. Cette suspension reste exceptionnelle et suppose des moyens d’appel presentant une forte probabilite de succes.

Le permis de construire est délivré si le projet respecte les règles d’urbanisme applicables : PLU, carte communale, règlement national d’urbanisme. L’autorité compétente vérifie la conformité aux règles d’occupation des sols, de densité, de hauteur et d’aspect extérieur. Le permis ne vérifie pas le respect du droit privé ou des autres réglementations. L’instruction dure généralement deux mois pour une maison individuelle et trois mois pour les autres constructions. Le silence de l’administration vaut généralement acceptation avec permis tacite, sauf exceptions. L’article A424-8 du Code de l’urbanisme précise que le permis est délivré sous réserve du droit des tiers.

Le délai d’instruction standard est de deux mois pour les maisons individuelles et leurs annexes, et de trois mois pour les autres projets. Ce délai court à compter du dépôt du dossier complet en mairie. L’administration peut notifier un délai supplémentaire si le projet nécessite des consultations : architecte des bâtiments de France, commission départementale. Le délai peut également être prolongé si le dossier est incomplet. À l’expiration du délai sans réponse expresse, un permis tacite est en principe acquis. Il est recommandé de demander un certificat attestant l’absence d’opposition. Le délai commence à courir dès l’enregistrement du dossier complet par l’autorité compétente.

Le délai de recours des tiers est de deux mois à compter du premier jour d’une période continue de deux mois d’affichage du permis sur le terrain selon l’article R.600-2 du Code de l’urbanisme. L’affichage doit être régulier, visible depuis la voie publique et contenir toutes les mentions obligatoires. Si l’affichage est irrégulier, le délai ne court pas. Toutefois, si l’affichage est irrégulier mais qu’un recours gracieux est formé, cela fait courir le délai selon la Cour administrative d’appel de Lyon dans son arrêt du 23 septembre 2025 (n° 24LY02610). En l’absence d’affichage régulier, un délai raisonnable d’un an maximum s’applique généralement, ou six mois après l’achèvement des travaux selon l’article R.600-3.

Si l’affichage du permis sur le terrain est absent ou incomplet, le délai de recours de deux mois ne commence pas à courir. Cependant, la jurisprudence précise que l’exercice d’un recours gracieux ou contentieux par un tiers démontre sa connaissance du permis et fait courir le délai, même en cas d’affichage irrégulier selon la Cour administrative d’appel de Toulouse dans son arrêt du 9 octobre 2025 (n° 25TL00374). En l’absence totale d’affichage et sans recours préalable, un délai raisonnable d’environ un an s’applique. Au-delà de six mois après l’achèvement des travaux, aucun recours n’est plus recevable selon l’article R.600-3. L’affichage doit mentionner le droit de recours, les caractéristiques du projet et rester visible pendant toute la durée du chantier selon la Cour administrative d’appel de Versailles dans son arrêt du 22 septembre 2025 (n° 23VE02745).

Oui, le recours gracieux formé dans le délai de deux mois interrompt le délai de recours contentieux. Après le rejet explicite ou implicite avec deux mois de silence du recours gracieux, un nouveau délai de deux mois s’ouvre pour saisir le tribunal administratif. La Cour administrative d’appel de Nantes a confirmé qu’un recours gracieux notifié conformément à l’article R.600-1 interrompt bien le délai dans son arrêt du 4 juillet 2025 (n° 23NT01421). Il est impératif de notifier le recours gracieux à l’auteur de la décision et au titulaire du permis, sous peine d’irrecevabilité. Cette notification doit se faire par lettre recommandée avec accusé de réception dans un délai de quinze jours suivant le dépôt du recours.

Selon l’article L.600-1-2 du Code de l’urbanisme, un voisin doit démontrer que la construction est de nature à affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance de son bien. Le voisin immédiat justifie en principe d’un intérêt à agir en faisant état d’éléments relatifs à la nature, l’importance ou la localisation du projet selon la Cour administrative d’appel de Douai dans son arrêt du 31 juillet 2025 (n° 24DA01836). Il doit apporter des éléments suffisamment précis et étayés : atteinte à l’ensoleillement, à la vue, création de vis-à-vis, nuisances sonores prévisibles. Le juge apprécie souverainement la recevabilité au vu de l’ensemble des éléments du dossier, sans exiger la preuve du caractère certain des atteintes invoquées.

Oui, mais il doit démontrer un intérêt à agir plus substantiel qu’un voisin immédiat. Il ne suffit pas d’être situé à proximité, il faut établir des atteintes directes et spécifiques à son bien. La Cour administrative d’appel de Nantes a jugé que des riverains situés à cent soixante-dix mètres ne pouvaient pas se prévaloir de la qualité de voisins immédiats, mais pouvaient néanmoins justifier d’un intérêt à agir en démontrant des atteintes spécifiques dans son arrêt du 11 février 2025 (n° 23NT00206). La distance, la configuration des lieux, la nature du projet avec hauteur, emprise, usage et les atteintes alléguées comme vue, ensoleillement, nuisances sont appréciées globalement. Le défendeur peut contester l’intérêt à agir en apportant des éléments prouvant l’absence de réalité des atteintes.

Oui, mais l’intérêt à agir s’apprécie uniquement au regard de la portée des modifications apportées par le permis modificatif au projet initial. Si les modifications n’affectent pas directement les conditions d’occupation du bien du requérant, le recours sera irrecevable. Cette solution a été réaffirmée récemment par la jurisprudence administrative. Le requérant doit démontrer que les modifications spécifiques introduites par le permis modificatif avec changement de hauteur, d’implantation, création de nouvelles ouvertures créent ou aggravent une atteinte à son bien. Il n’est pas nécessaire d’avoir contesté le permis initial si les modifications sont substantielles et créent de nouvelles atteintes.

Le référé suspension selon l’article L.521-1 du Code de justice administrative permet d’obtenir la suspension d’urgence d’un permis de construire avant qu’il ne soit définitif ou que les travaux ne soient trop avancés. Deux conditions cumulatives sont requises : l’urgence et un doute sérieux sur la légalité du permis. L’urgence s’apprécie au regard du commencement des travaux, de leur avancement et de l’irréversibilité des atteintes. Le doute sérieux suppose un moyen sérieux de nature à créer un doute sur la légalité de l’acte. Le juge des référés statue très rapidement, généralement sous quelques semaines. La suspension n’est que provisoire et ne préjuge pas du fond.

Le référé suspension doit être introduit dans les deux mois suivant l’affichage du permis sur le terrain, comme tout recours contentieux. Toutefois, l’urgence, condition du référé, doit toujours être caractérisée au moment où le juge statue. Si les travaux sont très avancés ou terminés, l’urgence peut ne plus être caractérisée. Il est donc impératif d’agir rapidement, idéalement dans les premières semaines suivant l’affichage ou dès le début des travaux. Un recours gracieux préalable est possible mais non obligatoire. Il est souvent préférable d’agir directement en référé lorsque les travaux démarrent pour éviter que l’urgence ne disparaisse. Le référé peut être formé parallèlement au recours au fond.

L’annulation peut être fondée sur des moyens de légalité externe avec incompétence, vice de forme ou de procédure ou interne avec violation des règles d’urbanisme, erreur de droit, erreur manifeste d’appréciation. Les moyens les plus fréquents concernent la violation des règles du PLU pour implantation, hauteur, aspect extérieur, l’absence de consultation obligatoire d’architecte des bâtiments de France ou d’autorité environnementale, l’erreur dans l’appréciation de l’impact sur l’environnement ou le patrimoine. Le juge contrôle également le respect des servitudes d’utilité publique et des protections particulières. Certains vices peuvent être régularisés en cours d’instance par un permis modificatif selon l’article L.600-5-1, évitant ainsi l’annulation.

L’annulation d’un permis entraîne sa disparition rétroactive. Si la construction est déjà édifiée, le titulaire du permis doit en principe la démolir et remettre le terrain en l’état, sauf si un permis régularisant peut être obtenu rapidement. Le juge peut surseoir à statuer pour permettre une régularisation selon l’article L.600-5-1. En cas d’impossibilité de régularisation, la démolition s’impose. Le principe de proportionnalité ne s’applique pas en matière de responsabilité extracontractuelle : la victime d’un trouble anormal de voisinage peut obtenir la démolition même si son coût est disproportionné pour le constructeur selon la Cour de cassation dans son arrêt du 4 avril 2024 (3e civ., n° 22-21.132). L’annulation s’impose également aux travaux en cours.

L’article A.424-16 du Code de l’urbanisme impose des mentions obligatoires : nom et raison sociale du bénéficiaire, nom de l’architecte, date et numéro du permis, nature du projet, superficie du terrain, adresse de la mairie, surface de plancher autorisée, hauteur de la construction. L’article A.424-17 exige la mention du droit de recours : Le délai de recours contentieux est de deux mois à compter du premier jour d’une période continue de deux mois d’affichage sur le terrain. Une erreur sur une mention n’empêche le délai de courir que si elle empêche les tiers d’apprécier l’importance du projet selon la Cour administrative d’appel de Nantes dans son arrêt du 15 avril 2025 (n° 23NT02106).

Le panneau doit être affiché de manière continue pendant deux mois au minimum et pendant toute la durée du chantier selon l’article R.424-15. L’affichage doit être visible depuis la voie publique ou les espaces ouverts au public. Les informations doivent rester lisibles selon l’article A.424-18. Un affichage incomplet, illisible ou retiré prématurément empêche le délai de recours de courir. Le bénéficiaire du permis doit prouver qu’il a respecté ces obligations. Des photographies datées de l’affichage sont souvent produites en cas de contestation. L’affichage doit être effectif dès la notification du permis au bénéficiaire et avant tout commencement de travaux.

Un permis tacite naît du silence de l’administration à l’expiration du délai d’instruction de deux ou trois mois selon les cas sans décision expresse. Il a la même valeur juridique qu’un permis exprès. Le délai court à partir du dépôt d’un dossier complet. Si l’administration notifie une demande de pièces complémentaires ou un délai supplémentaire, le délai d’instruction est modifié en conséquence. Pour sécuriser la situation, il est recommandé de demander un certificat attestant l’absence d’opposition. Le permis tacite doit également faire l’objet d’un affichage sur le terrain pour faire courir le délai de recours des tiers. Certains projets ne peuvent donner lieu à permis tacite : monuments historiques, certaines zones protégées.

Oui, un permis tacite peut être contesté dans les mêmes conditions qu’un permis exprès. Les tiers disposent d’un délai de deux mois à compter de l’affichage du permis tacite sur le terrain selon l’article R.600-2. L’affichage doit mentionner qu’il s’agit d’un permis tacite acquis à une date déterminée. En l’absence d’affichage, le délai ne court pas mais un délai raisonnable d’environ un an ou le délai de six mois après achèvement des travaux s’appliquent. Les moyens de contestation sont identiques : violation des règles d’urbanisme, vices de procédure. Le juge contrôle également que les conditions d’obtention du permis tacite étaient bien réunies avec dossier complet et absence de consultation obligatoire non respectée.

Oui, l’article L.600-5-1 du Code de l’urbanisme permet au juge administratif de surseoir à statuer pour permettre la régularisation du permis par un permis modificatif ou des actes complémentaires. Le juge peut inviter l’autorité compétente à régulariser dans un délai qu’il fixe généralement six mois. Cette régularisation est possible pour les vices tant de forme que de fond, dès lors qu’ils sont régularisables. Certaines illégalités ne peuvent être régularisées : violation de servitudes d’utilité publique, méconnaissance de règles impératives. La jurisprudence admet largement les régularisations pour préserver les constructions existantes. Si la régularisation intervient, le juge rejette le recours ; dans le cas contraire, il prononce l’annulation.

Le permis modificatif ne peut apporter que des modifications limitées au projet initial : il ne doit pas bouleverser l’économie générale du projet. Il peut porter sur l’implantation, l’aspect extérieur, la réduction ou l’augmentation de la surface de plancher ou de l’emprise au sol dans certaines limites, les matériaux. Il ne peut changer fondamentalement la nature du projet, par exemple passer d’un usage d’habitation à un usage commercial. Le permis modificatif suit la même procédure que le permis initial : instruction, affichage, délai de recours. Il peut être contesté séparément par les tiers dans les deux mois de son affichage. Si un tiers n’a pas contesté le permis initial, il ne peut contester le permis modificatif que sur les modifications apportées.