Avocats en bail d'habitation à Paris : Defense des locataires et bailleurs

Le locataire doit payer le loyer et les charges aux termes convenus, user paisiblement des locaux conformément à leur destination, répondre des dégradations survenant pendant la durée du contrat, et souscrire une assurance habitation. Ces obligations découlent de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et constituent des obligations d’ordre public. Le non-respect de l’obligation de paiement peut entraîner l’acquisition de la clause résolutoire du bail. Le Tribunal judiciaire de Nîmes a rappelé ces principes dans un jugement du 24 mars 2025 (n° 24/01786), constatant la résiliation du bail pour impayés de loyers.

Le locataire peut exceptionnellement suspendre le paiement du loyer en invoquant l’exception d’inexécution, mais uniquement si le manquement du bailleur est suffisamment grave. La Cour de cassation, dans un arrêt du 6 juillet 2023 (3e civ., n° 22-15.923), a précisé qu’un locataire ne peut pas invoquer l’exception d’inexécution pour suspendre le paiement des loyers en raison d’infiltrations si celles-ci n’ont pas rendu les locaux impropres à l’usage auquel ils étaient destinés. Cette jurisprudence établit un seuil de gravité élevé pour justifier la suspension du loyer.

Le bailleur est tenu de délivrer un logement décent en bon état d’usage et de réparation, d’assurer la jouissance paisible du logement et d’effectuer les réparations autres que locatives. Ces obligations résultent des articles 1719-1720 du Code civil et de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989. La Cour d’appel de Nîmes, dans un arrêt du 7 décembre 2023 (n° 22/02069), a confirmé que le bailleur reste tenu à ces obligations pendant toute la durée du bail, mais que leur mise en œuvre est subordonnée à une information préalable des occupants.

Selon l’article 1725 du Code civil, le bailleur n’est pas tenu de garantir le locataire contre les troubles que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance, sans prétendre d’ailleurs aucun droit sur la chose louée. Le locataire doit les poursuivre en son nom personnel. Toutefois, le bailleur doit assurer la jouissance paisible contre les troubles de droit et les troubles provenant de son propre fait. Le Tribunal judiciaire de Paris, dans une ordonnance du 28 octobre 2024 (n° 23/50846), a rappelé cette distinction fondamentale.

Le locataire peut donner congé à tout moment avec un préavis de trois mois, réduit à un mois dans certaines zones tendues ou situations particulières comme mutation professionnelle ou perte d’emploi. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec accusé de réception, acte d’huissier ou remise en main propre. La Cour d’appel de Toulouse, dans un arrêt du 17 octobre 2024 (n° 23/01429), a traité d’une situation de désolidarisation d’un des colocataires suite à son départ, rappelant les conditions de résiliation.

Le bailleur qui donne congé pour vendre doit justifier d’une intention réelle et sérieuse de vendre en démontrant des démarches concrètes. Le Tribunal judiciaire de Paris, dans un jugement du 19 mars 2024 (n° 23/05379), a déclaré nul et de nul effet un congé pour vendre en l’absence de publication d’annonce, de mandat de vente ou de toute démarche caractérisant une intention sérieuse. Cette décision illustre le contrôle strict exercé par les juges sur la réalité de l’intention du bailleur.

Le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai maximum de deux mois après la remise des clés si l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, ou dans un délai de deux mois après la restitution des clés avec déduction des sommes dues. Le Tribunal judiciaire de Dijon, dans un jugement du 23 mai 2025 (n° 25/00033), a rappelé que selon l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, le dépôt doit être restitué sous réserve des sommes restant dues.

Le bailleur peut déduire du dépôt de garantie les sommes dues au titre des réparations locatives justifiées par comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie. Le Tribunal judiciaire de Paris, dans un jugement du 21 mars 2024 (n° 23/02914), a validé la déduction de 575 euros pour des travaux de réfection de salle de bains justifiés par devis, mais a rejeté une déduction de 141 euros pour défaut d’entretien de chaudière non justifiée par pièce.

Le locataire peut saisir le juge pour obtenir l’exécution des travaux nécessaires, une réduction de loyer ou des dommages-intérêts. Le Tribunal judiciaire de Paris, dans une ordonnance du 31 janvier 2024 (n° 23/08553), a débouté une locataire de sa demande de provision pour manquement à l’obligation de délivrance, estimant que les désagréments évoqués situés sur la terrasse extérieure n’empêchaient pas la jouissance paisible du logement par ailleurs très agréable à vivre selon ses propres déclarations.

Le décret du 30 janvier 2002 définit les caractéristiques du logement décent : il doit assurer le clos et le couvert, disposer d’installations permettant un usage conforme, et ne pas présenter de risques pour la santé ou la sécurité. La Cour d’appel de Nîmes, dans un arrêt du 7 décembre 2023 (n° 22/02069), a ordonné la réalisation de diagnostics de performance énergétique, amiante, plomb, électricité et gaz dans un délai de quatre mois sous astreinte de dix euros par jour de retard.

Le bailleur doit d’abord faire délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, laissant au locataire un délai de deux mois pour régulariser. La Cour d’appel de Reims, dans un arrêt du 14 mai 2024 (n° 23/01399), a examiné une procédure où le bailleur avait fait délivrer une assignation en résiliation après le commandement de payer resté infructueux, conduisant à la résiliation du bail et l’expulsion du locataire.

Après résiliation du bail, le bailleur peut réclamer les arriérés locatifs et une indemnité d’occupation égale au montant du loyer. Le Tribunal judiciaire de Nîmes, dans un jugement du 24 mars 2025 (n° 24/01786), a condamné la locataire au paiement de huit cent cinquante-neuf euros et trois centimes d’arriérés et d’une indemnité d’occupation mensuelle à compter de la résiliation jusqu’à libération effective des lieux.

La procédure d’expulsion nécessite un titre exécutoire obtenu par jugement, suivi d’un commandement d’avoir à libérer les locaux avec un délai de deux mois pour un lieu habité. L’expulsion ne peut intervenir pendant la trêve hivernale sauf exceptions. Le Tribunal judiciaire de Lille, dans un jugement du 26 novembre 2024 (n° 24/04704), a rappelé ces principes dans le cadre d’une demande de restitution de dépôt de garantie liée à des réparations locatives.

La clause résolutoire produit effet de plein droit en cas d’impayés après commandement de payer resté infructueux pendant deux mois. Toutefois, le juge peut accorder des délais de paiement. La Cour d’appel de Toulouse, dans un arrêt du 17 octobre 2024 (n° 23/01429), a constaté la résiliation du bail à compter du 23 février 2021 et condamné solidairement les locataires au paiement de onze mille six cent soixante-douze euros et treize centimes d’arriérés et indemnités d’occupation.

Le locataire doit répondre des dégradations survenant pendant la durée du contrat, sauf s’il prouve qu’elles résultent d’un cas de force majeure, de la faute du bailleur ou du fait d’un tiers. Le Tribunal judiciaire de Lille, dans un jugement du 26 novembre 2024 (n° 24/04704), a examiné un litige où le bailleur réclamait deux cent soixante-douze euros et seize centimes pour des travaux de remise en état incluant traces sur murs et coup sur porte de placard, sommes justifiées par facture et témoignage.

La comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie permet d’établir les dégradations. Le Tribunal judiciaire de Paris, dans un jugement du 21 mars 2024 (n° 23/02914), a constaté que les nouveaux locataires ne pouvaient être à l’origine de dégradations antérieures à leur entrée pour trois cent quatre-vingt-douze euros et soixante-dix centimes de travaux de réfection de douche réalisés avant leur arrivée, mais a validé la déduction de cinq cent soixante-quinze euros pour le même type de travaux à leur sortie.

Le loyer peut être révisé annuellement selon la variation de l’Indice de Référence des Loyers publié par l’INSEE, si le bail contient une clause de révision. La révision s’effectue à la date anniversaire du contrat ou à la date prévue au bail. Le bailleur ne peut appliquer automatiquement la révision sans en informer le locataire par un acte formel. Dans les zones tendues, le loyer est également encadré par des dispositions spécifiques limitant les augmentations.

Dans les zones tendues, le loyer du nouveau bail ou du bail renouvelé est plafonné selon un loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral. Lors du renouvellement, si le loyer est sous-évalué, l’augmentation ne peut excéder cinquante pourcent de la différence entre le loyer ainsi déterminé et le loyer pratiqué avant le renouvellement. Ces dispositions visent à réguler les marchés locatifs sous tension et à protéger les locataires contre des augmentations excessives.

La sous-location est interdite sans l’accord écrit du bailleur. Le Tribunal judiciaire de Paris, dans un jugement du 17 juillet 2025 (n° 24/10790), a examiné un litige portant sur une sous-location non autorisée, rappelant que la loi du 6 juillet 1989 soumet la sous-location à l’autorisation préalable du bailleur et encadre strictement le montant du loyer réclamé au sous-locataire. La sous-location clandestine constitue une cause de résiliation du bail.

En colocation, le bail peut prévoir une clause de solidarité entre colocataires pour le paiement du loyer. Toutefois, la loi ELAN permet à un colocataire de demander sa désolidarisation après préavis. La Cour d’appel de Toulouse, dans un arrêt du 17 octobre 2024 (n° 23/01429), a traité d’une situation où une colocataire avait informé la bailleresse de son départ et souhaitait être désolidarisée, soulevant la question de la solidarité des obligations locatives.