Avocats en VEFA à Paris : Defense des acquereurs en vente sur plan et recours contre les promoteurs

La VEFA est un contrat par lequel l’acquéreur devient propriétaire du sol dès la signature, puis de l’immeuble au fur et à mesure de sa construction. Elle est strictement encadrée par les articles L.261-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation. Le transfert de propriété s’opère progressivement, contrairement à la vente d’immeuble à construire où il intervient à l’achèvement. Le promoteur s’engage à livrer le bien dans un délai déterminé. La VEFA nécessite obligatoirement un acte authentique notarié et impose des garanties légales protectrices de l’acquéreur.

La VEFA s’applique aux immeubles collectifs ou individuels vendus par un promoteur, tandis que le CCMI concerne la construction d’une maison par un constructeur sur un terrain appartenant déjà au maître d’ouvrage. Les régimes juridiques diffèrent : le CCMI impose des pénalités de retard légales minimales de un sur trois mille du prix par jour selon l’article R.231-14 du Code de la construction et de l’habitation, alors qu’aucune disposition similaire n’existe pour la VEFA où les pénalités doivent être prévues contractuellement. La garantie de livraison à prix et délai convenus est également spécifique au CCMI. En VEFA, c’est le vendeur qui reste maître d’ouvrage jusqu’à la réception.

Le contrat de VEFA doit obligatoirement prévoir une condition suspensive d’obtention du prêt immobilier par l’acquéreur selon l’article L.261-11 du Code de la construction et de l’habitation. La vente peut également être subordonnée à l’obtention du permis de construire, à la purge du délai de recours des tiers, ou à la justification des garanties financières. L’acquéreur dispose d’un délai de rétractation de dix jours à compter de la notification du contrat préliminaire. Si les conditions suspensives ne se réalisent pas dans le délai prévu, le contrat est caduc et les sommes versées doivent être restituées sans pénalité.

Le vendeur doit obligatoirement souscrire une garantie d’achèvement selon les articles R.261-17 et R.261-18 du Code de la construction et de l’habitation qui assure le financement des travaux jusqu’à leur terme, même en cas de défaillance du promoteur. Cette garantie doit exister dès la signature de l’acte authentique. La Cour d’appel de Paris a sanctionné le 20 mars 2014 (n° 12/21017) un notaire ayant authentifié une vente sous condition suspensive de justification ultérieure de cette garantie, en violation des textes qui imposent sa justification à la date d’authentification. L’acquéreur doit également souscrire une assurance dommages-ouvrage couvrant les dommages de nature décennale.

La garantie de parfait achèvement, prévue à l’article 1792-6 du Code civil, engage le constructeur pendant un an après la réception à réparer tous les désordres signalés, qu’ils aient fait l’objet de réserves lors de la réception ou qu’ils soient apparus postérieurement. Cette garantie couvre les malfaçons, non-conformités et défauts visibles. La Cour d’appel de Douai a rappelé le 15 décembre 2022 (n° 21/01010) que les défauts de conformité contractuels apparents sont couverts par la réception sans réserve, sauf notification écrite dans l’année. L’entrepreneur doit effectuer les réparations dans un délai raisonnable fixé d’un commun accord.

Le vendeur en VEFA est tenu, au titre de l’article 1646-1 du Code civil, des obligations décennales prévues aux articles 1792 et suivants. Cette garantie couvre pendant dix ans après réception les dommages compromettant la solidité de l’ouvrage ou le rendant impropre à sa destination. La Cour d’appel de Bastia a précisé le 8 juillet 2015 (n° 13/00649) que la réception, même tacite, déclenche cette garantie. Toutefois, les désordres apparents non réservés à la réception sont exclus du champ décennal. La garantie décennale s’applique aux vices cachés dont les conséquences graves ne se révèlent qu’après réception.

En VEFA, contrairement au CCMI, aucune disposition légale n’impose de pénalités minimales. Celles-ci doivent être prévues contractuellement. La Cour d’appel de Bastia a confirmé le 20 avril 2022 (n° 21/00221) que l’article R.231-14 du Code de la construction et de l’habitation avec un sur trois mille du prix par jour ne s’applique qu’aux CCMI. En l’absence de clause contractuelle, l’acquéreur peut solliciter des dommages-intérêts sur le fondement de la responsabilité contractuelle, mais doit alors prouver son préjudice. Lorsqu’une clause prévoit des pénalités, celles-ci sont généralement calculées à partir de la date contractuelle de livraison jusqu’à la livraison effective.

Les contrats de VEFA prévoient généralement des causes légitimes de suspension : intempéries, défaillance d’entreprises, anomalies du sous-sol, liquidation judiciaire. La Cour d’appel de Paris a validé le 7 mars 2025 (n° 21/22353) les clauses stipulant un report double du temps effectivement enregistré, sous réserve que le vendeur ne soit pas à l’origine du retard et que les causes soient objectivement justifiées. La simple attestation du maître d’œuvre est licite mais ne suffit pas : le vendeur doit prouver la réalité et l’impact de ces événements. Les retards imputables au vendeur ne peuvent bénéficier de cette exonération.

Les pénalités contractuelles de retard ont généralement un caractère forfaitaire et exclusif de tout autre dommage. Toutefois, l’acquéreur peut solliciter réparation de préjudices distincts du simple retard : impossibilité d’obtenir un prêt à taux zéro, frais de relogement supplémentaires, perte de revenus locatifs. La Cour d’appel de Paris a admis le 7 mars 2025 (n° 21/22353) l’indemnisation du préjudice lié au remboursement anticipé d’un PTZ du fait des retards et de l’absence de certification BBC dans le délai légal. Ces préjudices spécifiques doivent être démontrés avec précision et présenter un lien de causalité direct avec le retard fautif.

En VEFA, la réception est l’acte par lequel le vendeur, maître d’ouvrage, déclare accepter l’ouvrage réalisé par les entrepreneurs, avec ou sans réserves. Elle se distingue de la livraison qui intervient entre vendeur et acquéreur. La Cour d’appel de Versailles a rappelé le 26 septembre 2016 (n° 14/05307) que le vendeur en VEFA doit livrer un ouvrage conforme aux stipulations contractuelles et que la réception sans réserve par le promoteur des travaux vis-à-vis des entreprises est sans effet sur son obligation de conformité envers l’acquéreur. La participation des acquéreurs à cette réception n’a aucun effet juridique selon la Cour de cassation.

La réception tacite résulte de circonstances manifestant de manière non équivoque la volonté du maître d’ouvrage d’accepter l’ouvrage. La Cour d’appel de Bastia a retenu une réception tacite le 8 juillet 2015 (n° 13/00649) lorsque les acquéreurs ont pris possession du bien, payé les factures et signifié leur volonté de recevoir l’ouvrage par sommation interpellative, même avec réserves. Ni l’inachèvement ni l’existence de malfaçons n’empêchent la réception. Elle fait courir les délais des garanties légales et empêche les parties d’entraver unilatéralement la mise en œuvre de ces garanties. Le point de départ est la date de prise de possession manifeste.

L’acquéreur peut refuser de prendre livraison si l’ouvrage présente des désordres majeurs le rendant impropre à sa destination ou inhabitable. Toutefois, ni l’inachèvement ni les malfaçons n’empêchent juridiquement la réception, qui peut être prononcée avec réserves. La Cour d’appel de Montpellier a précisé le 20 avril 2017 (n° 14/01097) que la réception judiciaire est subordonnée à la démonstration que l’ouvrage est en état d’être reçu ou habité même s’il n’est pas achevé. Un refus abusif peut engager la responsabilité de l’acquéreur et bloquer le déclenchement des garanties légales protectrices. Il est préférable de réceptionner avec réserves détaillées.

Les réserves doivent être précises, détaillées et consignées dans le procès-verbal de livraison. Elles doivent identifier chaque désordre avec sa localisation exacte et sa nature. Les réserves trop vagues ou générales risquent d’être inopposables. Il est recommandé de se faire assister d’un professionnel : architecte ou expert. La Cour d’appel de Versailles a distingué le 26 septembre 2016 (n° 14/05307) les vices apparents, les désordres intermédiaires et les défauts de conformité. Les désordres apparents non réservés sont couverts par la réception. Les réserves font courir la garantie de parfait achèvement selon l’article 1792-6 du Code civil d’un an pour leur levée.

La garantie de parfait achèvement impose au vendeur de lever les réserves dans un délai raisonnable, généralement fixé d’un commun accord. En pratique, les contrats prévoient souvent des délais de un à trois mois. À défaut d’accord, le délai doit être apprécié au cas par cas selon l’importance des travaux. L’acquéreur peut mettre en demeure le vendeur et, en cas d’inaction, faire réaliser les travaux par une autre entreprise aux frais du vendeur. Les réserves non levées dans l’année peuvent donner lieu à référé provision. Les réserves qui révèlent ultérieurement un vice plus grave peuvent relever de la garantie décennale si elles compromettent la destination de l’ouvrage.

Le vice de construction est une malfaçon entachant l’ouvrage réalisé, tandis que le défaut de conformité s’analyse en une simple dissemblance entre l’ouvrage et les spécifications contractuelles. La Cour d’appel de Douai a rappelé le 9 octobre 2025 (n° 22/03993) que le vendeur est tenu de délivrer une chose conforme aux spécifications convenues selon l’article 1604 du Code civil et que la réception sans réserves couvre les défauts apparents de conformité. Depuis la loi du 25 mars 2009, le régime des défauts de conformité apparents est aligné sur celui des vices apparents : délai d’un mois après prise de possession pour dénoncer, puis un an pour agir.

Les vices cachés relèvent de la garantie décennale s’ils compromettent la solidité ou rendent l’immeuble impropre à sa destination. L’action doit être introduite dans les dix ans suivant la réception. Pour les vices intermédiaires ne relevant pas de la garantie décennale, l’acquéreur dispose de la responsabilité contractuelle de droit commun. La Cour d’appel de Paris a précisé le 20 mars 2014 (n° 12/21017) que le vendeur en VEFA est tenu des vices cachés, des vices apparents si réservés, des désordres intermédiaires et des défauts de conformité apparents à réception. Le vendeur doit livrer les ouvrages promis sans rechercher si les défauts étaient apparents lors de la réception.

Non, selon une jurisprudence constante. La Cour de cassation a considéré le 25 mai 2023 (n° 22-10.734) que si un désordre fait l’objet de réserves à la réception en raison de son caractère apparent, il est en germe et prévisible dans son ampleur et ses conséquences dès la réception, même s’il est de nature évolutive et amené à s’aggraver. Ces désordres apparents, même s’ils deviennent graves ultérieurement, ne peuvent relever que de la garantie de parfait achèvement et non de la garantie décennale. Seuls les vices réellement cachés à la réception et se révélant ultérieurement dans toute leur gravité peuvent bénéficier de la garantie décennale.

En principe, le prix en VEFA est ferme et définitif. Toutefois, l’article L.261-11 du Code de la construction et de l’habitation autorise une révision dans des cas limitatifs : modifications demandées par l’acquéreur, variations des coûts de construction selon un indice, modifications imposées par l’autorité administrative. Toute clause de révision doit respecter le plafonnement légal. La révision ne peut intervenir qu’avec l’accord des deux parties pour les modifications volontaires. Les prestations supplémentaires demandées par l’acquéreur doivent faire l’objet d’un avenant au contrat initial avec indication précise du surcoût. Le vendeur ne peut unilatéralement modifier le prix ou les prestations prévues au contrat.

La résolution peut être judiciaire pour inexécution suffisamment grave : retard excessif, non-conformités majeures, défaut de garanties obligatoires. Elle peut aussi être de plein droit si prévue contractuellement en cas de défaillance dans le paiement du prix ou de non-réalisation des conditions suspensives. La Cour d’appel de Paris a sanctionné le 20 mars 2014 (n° 12/21017) l’absence de garantie d’achèvement constitutive d’un manquement grave. En cas de résolution imputable au vendeur, l’acquéreur obtient la restitution des sommes versées majorées des intérêts, plus des dommages-intérêts. La résolution entraîne remise en l’état antérieur et restitutions réciproques.