Avocats en résiliation de bail et conges à Paris : Defense locataires et bailleurs

Le congé pour reprise doit être justifié par un motif réel et sérieux. Le bailleur doit indiquer les nom et adresse du bénéficiaire, notamment le bailleur, son conjoint, partenaire de PACS, concubin notoire depuis au moins un an, ascendants ou descendants, ainsi que la nature du lien. Le préavis est de six mois avant l’échéance du bail. Le juge peut vérifier d’office la réalité du motif et déclarer le congé non valide si la non-reconduction n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes selon l’article 15-I de la loi du 6 juillet 1989. La Cour d’appel de Paris a confirmé cette exigence dans un arrêt du 4 avril 2024 (n° 21/01981), en vérifiant la preuve de l’occupation effective des lieux par le bénéficiaire de la reprise.

Oui, le congé pour vente constitue un motif légitime permettant au bailleur de mettre fin au bail. Comme pour le congé pour reprise, ce congé doit être délivré six mois avant l’échéance du bail. Le bailleur doit notifier son intention de vendre au locataire qui bénéficie d’un droit de préemption. Le congé doit respecter les formalités légales à peine de nullité. Le locataire dispose d’un délai pour exercer son droit de préemption. Si le bailleur remet le logement en location ou ne le vend pas, il peut être sanctionné pour congé frauduleux. La jurisprudence vérifie strictement le respect de ces conditions.

Le motif légitime et sérieux permet au bailleur de donner congé en dehors des cas de reprise ou de vente. Il peut s’agir notamment de l’inexécution par le locataire de ses obligations : non-paiement des loyers, défaut d’assurance, troubles de voisinage. Le motif doit être réel, précis et suffisamment grave. Le bailleur doit prouver la matérialité des faits invoqués. Le Tribunal judiciaire de Paris, dans une décision du 3 mai 2024 (n° 23/07869), a rappelé que le bailleur doit produire des éléments de nature à démontrer le caractère légitime et sérieux du motif, à défaut de quoi le congé est nul. Le juge apprécie souverainement le caractère légitime du motif.

À peine de nullité, le congé doit indiquer le motif allégué de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise, et la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire. Les bénéficiaires possibles sont limitativement énumérés : le bailleur, son conjoint, le partenaire lié par PACS enregistré à la date du congé, le concubin notoire depuis au moins un an, les ascendants et descendants du bailleur ou de son conjoint, partenaire ou concubin. Le Tribunal judiciaire de Paris a confirmé dans un jugement du 8 février 2024 (n° 23/05253) que le bailleur doit indiquer les raisons concrètes justifiant la reprise.

Le locataire peut donner congé à tout moment, sans avoir à justifier d’un motif. Le préavis est de trois mois, réduit à un mois dans certains cas : mutation professionnelle, perte d’emploi, obtention d’un premier emploi, nouvel emploi suite à perte d’emploi, bénéficiaire du RSA ou de l’AAH, état de santé justifiant un changement de domicile, logement en zone tendue. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec accusé de réception, acte d’huissier ou remise en main propre contre récépissé. Le Tribunal judiciaire de Paris a rappelé dans une décision du 5 avril 2024 (n° 24/00416) que le délai court à compter de la réception du congé.

Le délai de préavis pour un congé donné par le bailleur est de six mois avant l’échéance du bail, que ce soit pour reprise, vente ou motif légitime et sérieux. Ce délai impératif permet au locataire de rechercher un nouveau logement. Le congé doit être délivré par lettre recommandée avec accusé de réception, acte d’huissier ou remise en main propre. Le préavis court à compter de la réception du congé. La Cour d’appel de Grenoble, dans un arrêt du 30 avril 2024 (n° 23/03330), a rappelé l’application stricte de ce délai de six mois prévu par l’article 15-I de la loi du 6 juillet 1989.

La résiliation judiciaire peut être demandée en cas d’inexécution suffisamment grave des obligations contractuelles. Pour le bailleur : non-paiement des loyers et charges, défaut d’assurance, troubles de voisinage, non-respect de la destination des lieux, cession ou sous-location non autorisée. Pour le locataire : manquement à l’obligation de délivrance, non-réalisation de travaux, logement indécent. Le juge apprécie souverainement la gravité du manquement. Le Tribunal judiciaire de Paris a jugé le 28 juin 2024 (n° 23/01284) que la résiliation requiert une inexécution suffisamment grave selon l’article 1224 du Code civil. La mise en demeure préalable est généralement nécessaire.

Oui, la clause résolutoire insérée au bail permet la résiliation de plein droit en cas d’inexécution des obligations, notamment le non-paiement du loyer. Elle doit être expressément prévue au contrat. Sa mise en œuvre nécessite un commandement de payer délivré par huissier mentionnant la clause et laissant un délai généralement de deux mois pour le loyer. À défaut de régularisation dans le délai, le bail est résilié de plein droit. Toutefois, même en présence d’une clause résolutoire, le juge peut accorder des délais de paiement. Le Tribunal judiciaire de Paris a rappelé ces conditions dans un jugement du 5 avril 2024 (n° 24/00416).

Le locataire peut contester le congé en saisissant le tribunal judiciaire. Le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif et déclarer le congé non valide si la non-reconduction n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes. La contestation porte généralement sur l’absence de caractère réel et sérieux de la reprise, le non-respect des mentions obligatoires, ou la fraude avec absence effective d’occupation par le bénéficiaire. La Cour d’appel de Basse-Terre a confirmé le 24 avril 2025 (n° 23/01130) que le juge vérifie le respect des obligations de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 et peut invalider le congé.

Si le bailleur donne un congé pour reprise mais n’occupe pas effectivement le logement ou le remet en location, le congé est considéré comme frauduleux. Le locataire peut demander des dommages-intérêts pour réparer son préjudice : frais de déménagement, différence de loyer, préjudice moral. Le bailleur peut également être condamné à réintégrer le locataire dans les lieux. La Cour d’appel de Paris a examiné un cas de fraude dans un arrêt du 4 avril 2024 (n° 21/01981), où les locataires démontraient que l’appartement avait été loué via Airbnb au lieu d’être occupé par le bénéficiaire de la reprise.

L’article 15-III de la loi du 6 juillet 1989 protège les locataires âgés de plus de soixante-cinq ans disposant de ressources inférieures à un certain plafond. Le bailleur ne peut pas leur donner congé, sauf s’il leur propose un relogement correspondant à leurs besoins et possibilités. Cette protection s’applique au jour de l’échéance du bail pour l’âge et au jour de la notification du congé pour les ressources. Le Tribunal judiciaire de Paris a prononcé la nullité d’un congé dans un jugement du 22 mars 2024 (n° 23/08650) pour défaut de proposition de relogement à une locataire de soixante-cinq ans. L’obligation de relogement s’impose pour tout motif de congé.

En cas de nullité du congé, le locataire peut obtenir des dommages-intérêts réparant son préjudice : frais de déménagement, augmentation du loyer du nouveau logement, préjudice moral, frais de recherche de logement. Le montant est apprécié souverainement par le juge selon les circonstances. Si le locataire a déjà quitté les lieux, il ne peut généralement pas obtenir sa réintégration mais seulement une indemnisation. La jurisprudence apprécie le préjudice en fonction de la situation personnelle du locataire : âge, ressources, ancienneté dans les lieux. Le préjudice doit être prouvé par le demandeur conformément à l’article 1353 du Code civil.

Non, le bail commercial régis par les articles L.145-1 et suivants du Code de commerce suit des règles différentes. Le congé doit être donné six mois avant l’échéance du bail triennal. Le preneur peut donner congé à chaque période triennale sans indemnité. Le bailleur ne peut refuser le renouvellement qu’en payant une indemnité d’éviction, sauf motifs graves et légitimes : inexécution d’obligations, démolition, reconstruction, insalubrité. La Cour d’appel de Montpellier a rappelé le 19 septembre 2023 (n° 19/07479) les règles spécifiques du congé commercial et l’importance du respect des délais de préavis. Les mentions obligatoires diffèrent également.

À défaut de congé délivré dans les formes et délais légaux, le bail se reconduit tacitement pour une nouvelle période de trois ans pour le bail d’habitation. La tacite reconduction s’opère automatiquement si le locataire reste en possession des lieux. Toutefois, lorsqu’un congé a été signifié, le locataire ne peut invoquer la tacite reconduction même s’il continue d’occuper les lieux selon l’article 1739 du Code civil. Le Tribunal judiciaire de Paris a appliqué ce principe dans un jugement du 21 mars 2024 (n° 23/09866), précisant qu’en présence d’un congé, la tacite reconduction ne joue pas.

Le bail professionnel pour locaux à usage exclusivement professionnel hors commerces est conclu pour une durée minimale de six ans. Chaque partie peut donner congé en respectant un préavis de six mois. Le locataire peut résilier à tout moment avec préavis de six mois. Le bailleur ne peut résilier qu’à l’échéance sauf clause contraire ou manquement grave. En l’absence d’accord amiable, le locataire reste engagé jusqu’au terme. Le Tribunal judiciaire de Nice a jugé le 8 août 2025 (n° 25/00073) qu’une lettre de résiliation unilatérale sans accord du bailleur n’exonère pas le locataire du paiement des loyers jusqu’au terme.

Le congé du locataire doit être notifié par lettre recommandée avec accusé de réception, acte d’huissier, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Le préavis court à compter de la réception du congé par le bailleur. Le congé doit indiquer la date d’effet. Pour bénéficier d’un préavis réduit à un mois, le locataire doit justifier de sa situation : mutation, perte d’emploi, obtention premier emploi au moment de la notification. Aucune autre mention n’est obligatoire pour le congé du locataire, contrairement au congé du bailleur qui doit indiquer précisément le motif et respecter des mentions impératives à peine de nullité.

Non, le bailleur ne peut pas refuser un congé régulièrement délivré par le locataire. Le droit de donner congé est un droit unilatéral du locataire qui peut l’exercer à tout moment. Le bailleur doit simplement vérifier que les formalités sont respectées concernant le mode de notification et que le préavis est correctement calculé. Si le locataire invoque un motif de préavis réduit à un mois, le bailleur peut vérifier la justification mais ne peut empêcher le départ. Le locataire est libéré de son obligation à l’issue du préavis, même si le bailleur n’a pas accusé réception ou contesté le congé.

Si le locataire reste dans les lieux après l’expiration du délai de préavis consécutif au congé du bailleur, il devient occupant sans droit ni titre. Le bailleur peut alors solliciter son expulsion et le paiement d’une indemnité d’occupation généralement supérieure au loyer. Cette indemnité est due à compter de l’expiration du congé jusqu’à la libération effective. Le Tribunal judiciaire de Paris a condamné dans un jugement du 5 avril 2024 (n° 24/00416) des occupants sans titre au paiement d’arriérés locatifs et d’une indemnité d’occupation majorée de trente pourcent. Le juge peut également accorder des délais pour quitter les lieux selon la situation du locataire.