Avocats en travaux de copropriété à Paris : Defense et contestation des décisions de travaux

Les travaux en copropriété concernent l’entretien, la conservation, l’amelioration où la transformation des parties communes et des equipements collectifs de l’immeuble. La realisation de ces travaux est soumise à des regles strictes fixees par la loi du 10 juillet 1965 et necessite generalement une décision prealable de l’assemblee generale votee selon differentes majorites selon la nature des travaux.

Les travaux d’entretien courant et de conservation rélevént de la majorite simple de l’article 24. Les travaux d’amelioration necessitent la majorite absolue de l’article 25. Les travaux de transformation où d’addition importants exigent la double majorite de l’article 26. Seuls les travaux urgents necessaires à la sauvegarde de l’immeuble peuvent être réalisés par le syndic sans autorisation prealable de l’assemblee generale, sous réserve de ratification ulterieure.

Le Cabinet Kohen Avocats intervient devant le tribunal judiciaire de Paris dans les contentieux relatifs aux travaux en copropriété. Notre expertise couvre la contestation des décisions de travaux irrecevables, la mise en cause de la responsabilite du syndic pour travaux réalisés sans autorisation où mal executes, l’action en execution forcee des travaux votes mais non réalisés, la contestation des surcoûts injustifies et la defense des interets des coproprietaires face à des travaux prejudiciables. Nous recourons systematiquement à l’expertise technique pour evaluer la necessite, la conformite et le coût des travaux contestes.

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QU’EST-CE QUE LES TRAVAUX EN COPROPRIÉTÉ ?

Definition juridique :

Les travaux en copropriété designent l’ensemble des operations de construction, demolition, réparation, amelioration où transformation portant sur les parties communes où les equipements collectifs de l’immeuble en copropriété. Ces travaux sont regis par les articles 24, 25 et 26 de la loi du 10 juillet 1965 qui fixent les majorites requises selon leur nature et leur importance.

La Cour de cassation rappelle que les travaux affectant les parties communes ne peuvent être entrepris que sur décision de l’assemblee generale des coproprietaires, sauf urgence caracterisee imposant une intervention immediate pour la sauvegarde de l’immeuble où la securite des occupants. Le Tribunal judiciaire de Paris à juge le 21 decembre 2023 (TJ Paris, 21 decembre 2023, n° 19/14928) que les travaux affectant l’aspect exterieur doivent être votes à la majorite de l’article 25 b pour le principe et les modalites. Le TJ Nice à confirme le 11 fevrier 2025 (TJ Nice, 11 fevrier 2025, n° 24/01699) que les travaux sur parties communes sans autorisation prealable AG violent l’article 25 b. La Cour d’appel de Montpellier à statue le 27 juin 2024 (CA Montpellier, 27 juin 2024, n° 22/05863) que les travaux affectant parties communes necessitent autorisation à la majorite article 25 b.

Categories de travaux :

Travaux de conservation et d’entretien : operations necessaires au maintien en état des parties communes et equipements collectifs sans modifier leur nature ni leur destination : réparation de la toiture, ravalement de facade, entretien des canalisations, remplacement de la chaudiere collective, refection des peintures des parties communes, réparation de l’ascenseur.

Travaux d’amelioration : operations visant à ameliorer les parties communes où les equipements collectifs existants : isolation thermique de l’immeuble, installation d’un interphone, amenagement des parties communes, creation d’espaces verts, installation d’un système de videosurveillance, mise aux normes d’accessibilite.

Travaux de transformation où d’addition : operations modifiant substantiellement les parties communes où creant de nouveaux equipements : creation d’un local velo, transformation d’une loge de gardien en local commercial, surelevation de l’immeuble, creation d’un parking souterrain, transformation d’une cour en jardin amenage.

Travaux d’economie d’energie : depuis la loi du 17 aout 2015, les travaux d’economie d’energie où de reduction des emissions de gaz à effet de serre rélevént de la majorite de l’article 25, facilitant leur adoption. Ces travaux comprennent l’isolation des facades, le remplacement des fenêtres, l’installation de panneaux solaires, le remplacement du système de chauffage par un système plus performant.

Travaux urgents :

Le syndic peut faire réalisér sans autorisation prealable de l’assemblee generale les travaux urgents necessaires à la sauvegarde de l’immeuble où à la securite des occupants. Cette exception au principe de l’autorisation prealable se justifie par l’urgence ne permettant pas d’attendre la convocation d’une assemblee generale.

La jurisprudence considere comme urgents les travaux de réparation d’une fuite d’eau importante risquant d’endommager la structure de l’immeuble, de consolidation d’un balcon menaçant de s’effondrer, de réparation d’un système de chauffage en plein hiver, de securisation d’un garde-corps defectueux. La Cour d’appel de Bastia à confirme le 8 juillet 2015 (CA Bastia, 8 juillet 2015, n° 14/00232) qu’en cas d’urgence, le syndic peut faire proceder de sa propre initiative à tous travaux necessaires à la sauvegarde de l’immeuble et à la securite des personnes. La Cour d’appel de Rennes à applique ce principe le 24 aout 2023 (CA Rennes, 24 aout 2023, n° 21/04876) pour des travaux urgents commandés par le syndic en application de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965.

Calcul et action en réduction

MAJORITES REQUISES POUR VOTER LES TRAVAUX

Travaux à la majorite de l’article 24 :

Les travaux d’entretien courant et de conservation des parties communes et equipements collectifs sont votes à la majorite simple des voix des coproprietaires presents où representes à l’assemblee generale. Cette majorite allégée facilite la realisation des travaux necessaires au maintien en état de l’immeuble.

Sont concernes les travaux de réparation et d’entretien ne modifiant pas substantiellement les parties communes : ravalement de facade simple sans modification esthetique, réparation de la toiture à l’identique, remplacement de la chaudiere collective par un modele equivalent, entretien des canalisations, remplacement des peintures des parties communes.

Le Tribunal judiciaire de Paris à juge le 4 fevrier 2025 (TJ Paris, 4 fevrier 2025, n° 20/13243) que les travaux necessaires à la conservation sont votes à la majorite de l’article 24. Le TJ Paris à egalement rappele le 1er mars 2024 (TJ Paris, 1er mars 2024, n° 23/03010) que les travaux hors charges courantes doivent faire l’objet d’un vote AG sur le principe, le montant et les modalites.

Travaux à la majorite de l’article 25 :

Les travaux d’amelioration sont votes à la majorite absolue des voix de tous les coproprietaires, presents, representes où absents. Cette majorite plus exigeante garantit qu’une majorite reelle de la copropriété approuve des travaux modifiant où ameliorant l’existant.

Sont concernes les travaux d’amelioration des parties communes où equipements collectifs : installation d’un interphone où d’un digicode, creation d’un local velo où poussettes, amenagement d’espaces verts, installation d’une videosurveillance, travaux d’economie d’energie, mise aux normes d’accessibilite. Le Tribunal judiciaire de Nice à juge le 25 juin 2024 (TJ Nice, 25 juin 2024, n° 23/04765) que les travaux sans autorisation AG sont irreguliers, l’article 25 b etant d’ordre public. Le TJ Nice à confirme le 19 septembre 2024 (TJ Nice, 19 septembre 2024, n° 23/01993) que l’installation d’une palissade sur terrasse sans autorisation AG viole l’article 25 b. Le TJ Paris à statue le 24 janvier 2024 (TJ Paris, 24 janvier 2024, n° 23/58062) et le 22 mars 2024 (TJ Paris, 22 mars 2024, n° 21/08466) sur les travaux affectant parties communes et aspect exterieur necessitant l’article 25 b, notamment pour la modification de fenêtres.

Si la majorite de l’article 25 n’est pas atteinte mais que la décision recueille au moins le tiers des voix de tous les coproprietaires, une seconde assemblee generale peut être convoquee dans un délai de trois mois pour voter les mêmes travaux à la majorite de l’article 24. Cette procédure favorise la realisation de travaux d’amelioration utiles malgre une majorite initiale insuffisante. Le Tribunal judiciaire de Lyon à applique l’article 30 al. 2 le 14 octobre 2024 (TJ Lyon, 14 octobre 2024, n° 22/07920) en accordant une autorisation judiciaire de travaux apres refus AG. Le TJ Lyon à egalement statue le 27 fevrier 2024 (TJ Lyon, 27 fevrier 2024, n° 21/00223) sur la realisation judiciaire de travaux de tubage apres refus AG conformement à l’article 30 al. 4.

Travaux à la majorite de l’article 26 :

Les travaux de transformation où d’addition importants modifiant la destination de l’immeuble où portant atteinte aux droits des coproprietaires necessitent la double majorite des deux tiers des voix de tous les coproprietaires et de la majorite des coproprietaires en nombre.

Sont concernes les travaux modifiant substantiellement l’immeuble : surelevation de l’immeuble pour creer de nouveaux logements, transformation d’une partie commune en partie privative, creation d’un parking souterrain necessitant des travaux importants, modification de la facade avec changement de l’aspect architectural, transformation d’un local commercial en logement où inversement.

La Cour de cassation à juge le 19 novembre 2020 qu’une décision autorisant un coproprietaire à amenager une terrasse privative sur une partie commune devait être votee à la majorite de l’article 26 car elle modifiait la destination d’une partie commune et portait atteinte à l’egalite entre coproprietaires.

Autorisation de travaux privatifs affectant les parties communes :

Un coproprietaire souhaitant réalisér dans son lot privatif des travaux affectant les parties communes où l’aspect exterieur de l’immeuble doit obtenir l’autorisation prealable de l’assemblee generale votant à la majorite de l’article 25. Cette autorisation conditionne la delivrance du permis de construire où de la declaration prealable de travaux par l’administration.

Sont concernes le percement d’une fenêtre en facade, la modification d’une cloison portante, l’installation d’une climatisation avec unite exterieure visible, la creation d’une mezzanine necessitant des modifications structurelles, la transformation d’un balcon en veranda.

EXECUTION DES TRAVAUX ET RESPONSABILITE DU SYNDIC

Obligation d’execution par le syndic :

Le syndic doit executer les décisions de l’assemblee generale prescrivant des travaux dans des délais raisonnables. Cette obligation d’execution s’impose des la cloture de l’assemblee generale et ne souffre aucun retard injustifie.

Le syndic doit consulter plusieurs entreprises pour obtenir des devis comparatifs, soumettre ces devis aux coproprietaires où au conseil syndical pour avis, réténir l’entreprise presentant le meilleur rapport qualite-prix, conclure le contrat de travaux, suivre l’execution du chantier et s’assurer de la conformite des travaux réalisés.

La Cour d’appel de Versailles à condamne un syndic le 12 mars 2020 pour n’avoir pas fait réalisér les travaux de ravalement votes deux ans auparavant, causant une aggravation des desordres et un surcoût de quinze pour cent. Le syndic à été condamne à indemniser le syndicat de ce prejudice.

Mise en concurrence des entreprises :

Le syndic doit respecter son obligation de mise en concurrence des entreprises pour obtenir les prestations au meilleur rapport qualite-prix dans l’interet du syndicat. Cette obligation implique de consulter au moins trois entreprises pour les travaux importants et de comparer leurs devis sur des bases techniques equivalentes.

L’absence de mise en concurrence conduisant à des surfacturations constitue une faute de gestion engageant la responsabilite du syndic. La Cour d’appel de Paris à condamne un syndic le 18 juin 2021 pour avoir systematiquement confie les travaux aux mêmes entreprises sans mise en concurrence, entrainant des surcoûts de vingt pour cent par rapport aux tarifs du marche.

Suivi de l’execution des travaux :

Le syndic doit suivre l’execution des travaux pour s’assurer de leur conformite avec le devis accepte et les regles de l’art. Il doit proceder à des visites de chantier regulieres, verifier la qualite des materiaux utilises, controler l’avancement des travaux et signaler immediatement toute malfaçon où retard injustifie.

En fin de chantier, le syndic organise la réception des travaux en presence d’un architecte où d’un maitre d’oeuvre si les travaux sont importants. La réception permet de constater la conformite des travaux où d’emettre des réserves sur les malfaçons devant être reparees par l’entreprise.

Sanctions du syndic negligent :

Le syndic qui n’execute pas les travaux votes où les fait executer de maniere defectueuse engage sa responsabilite contractuelle envers le syndicat. Le syndicat peut obtenir la condamnation du syndic à executer les travaux sous astreinte, à réparer le prejudice cause par son retard où sa negligence, et éventuellement sa revocation judiciaire en cas de carence grave et repétée.

Les travaux de conservation visent à maintenir l’immeuble en bon état et à assurer sa pérennité : ravalement, réfection de toiture, remplacement de chaudière. Ils sont votés à la majorité simple de l’article 24. Les travaux d’amélioration apportent un élément nouveau à l’immeuble : ascenseur, isolation renforcée, digicode. Selon le Tribunal judiciaire de Paris du 8 juillet 2024 (n° 23/06775), les travaux de rénovation des canalisations et de réfection des parties communes sont qualifiés de travaux de conservation. L’article 25 b impose la majorité absolue pour les travaux d’amélioration affectant les parties communes. La distinction est essentielle car elle détermine la majorité requise et les recours possibles.

Les travaux urgents sont ceux nécessaires à la sauvegarde immédiate de l’immeuble, sans attendre une assemblée générale. L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 permet au syndic de les engager de sa propre initiative. Le Tribunal judiciaire de Nice du 18 octobre 2024 (n° 24/01666) précise que les copropriétaires doivent laisser libre accès à leurs parties privatives pour l’exécution de travaux urgents décidés par le syndic. Le Tribunal judiciaire de Paris du 31 octobre 2024 (n° 24/51269) confirme que l’urgence caractérise la nécessité d’intervenir sans délai. Le syndic doit informer les copropriétaires et convoquer immédiatement une assemblée générale pour ratification, selon le Tribunal judiciaire de Paris du 21 décembre 2023 (n° 21/06551).

Les travaux nécessaires à la réalisation d’économies d’énergie bénéficient d’un régime favorable. Ils sont adoptés à la majorité de l’article 24 lorsqu’ils concernent les économies d’énergie et la préservation de la santé et sécurité des occupants. La Cour d’appel de Paris du 15 décembre 2023 (n° 23/09998) rappelle que le fonds de travaux de l’article 14-2-1 finance notamment les travaux d’économies d’énergie. Ces travaux peuvent être inscrits dans le plan pluriannuel de travaux, devenu obligatoire pour les copropriétés de plus de quinze ans. La loi ALUR et ses modifications successives ont simplifié leur adoption pour encourager la transition énergétique des copropriétés.

L’article 24 exige la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance. Cette majorité s’applique aux travaux d’entretien courant et de conservation de l’immeuble. Les abstentions ne sont pas comptabilisées dans le calcul. Le Tribunal judiciaire de Paris du 8 juillet 2024 (n° 23/06775) illustre l’application de cette majorité pour des travaux de réfection des parties communes, de canalisations et d’étanchéité. Cette majorité simple facilite la prise de décision pour les travaux nécessaires à la bonne conservation de l’immeuble. En cas de refus, une seconde convocation permet un vote à la majorité de l’article 24-2 avec majorité simple des présents et représentés.

L’article 25 impose la majorité absolue, soit la majorité des voix de tous les copropriétaires, pour l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur. La Cour d’appel de Paris du 6 septembre 2024 (n° 24/01761) précise que la réalisation sans autorisation de tels travaux constitue un trouble manifestement illicite justifiant la remise en état. Le Tribunal judiciaire de Nice du 19 septembre 2024 (n° 23/01993) confirme qu’une installation sur une terrasse nécessite cette autorisation. Le Tribunal judiciaire de Paris du 21 décembre 2023 (n° 19/14928) rappelle que le principe et les modalités des travaux affectant l’aspect extérieur doivent être soumis au vote de l’assemblée.

L’article 26 exige la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix pour les actes de disposition avec vente de parties communes, les actes d’acquisition immobilière, et la modification du règlement de copropriété concernant la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes. Le Tribunal judiciaire de Paris du 23 février 2024 (n° 21/13907) illustre l’application de cette majorité pour la création d’un nouveau lot issu des parties communes. Cette double majorité protège les intérêts collectifs en imposant un consensus large pour les décisions structurantes. En cas d’échec, aucune seconde convocation à majorité réduite n’est possible, contrairement aux articles 24 et 25.

Oui, en cas d’urgence. L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 autorise le syndic à faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble. Le Tribunal judiciaire de Paris du 17 décembre 2024 (n° 22/07631) rappelle que le syndic doit administrer l’immeuble et pourvoir à sa conservation. La Cour d’appel de Montpellier du 21 novembre 2023 (n° 21/00446) précise que l’article 18 impose au syndic d’intervenir rapidement auprès de techniciens compétents pour remédier sans délai aux désordres. Le syndic engage sa responsabilité s’il ne réagit pas avec diligence face à une situation d’urgence avérée.

Le syndic doit informer les copropriétaires et convoquer immédiatement une assemblée générale pour ratification. L’article 37 du décret du 17 mars 1967 impose cette procédure. Le Tribunal judiciaire de Paris du 21 décembre 2023 (n° 21/06551) souligne que le défaut de convocation immédiate constitue une faute. Le syndic peut demander une provision ne dépassant pas le tiers du devis après avis du conseil syndical. La simple approbation des comptes lors de l’assemblée annuelle suivante ne vaut pas ratification des travaux urgents. Les copropriétaires conservent le droit de contester la qualification d’urgence et le coût des travaux lors de cette assemblée.

La contestation s’effectue lors de l’assemblée générale convoquée pour ratifier les travaux. Les copropriétaires peuvent refuser la ratification s’ils estiment que l’urgence n’était pas caractérisée ou que les travaux étaient disproportionnés. La Cour d’appel de Montpellier du 27 juin 2017 (n° 15/01255) confirme que l’aggravation des désordres et le danger justifient l’engagement des travaux sans nouveau vote. En cas de refus de ratification, le syndic ne peut recouvrer les charges correspondantes auprès des copropriétaires. L’action en responsabilité contre le syndic peut être engagée sur le fondement de l’article 1240 du Code civil pour faute de gestion, nécessitant la preuve d’un préjudice direct et personnel.

Le copropriétaire dispose librement de ses parties privatives sous condition de ne pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble selon l’article 9 de la loi de 1965. Le Tribunal judiciaire de Paris du 31 octobre 2024 (n° 24/51269) rappelle que tout percement de gros murs ou travaux ayant une répercussion sur les parties communes nécessite l’autorisation du syndic et la surveillance de l’architecte. Le Tribunal judiciaire de Paris du 9 janvier 2024 (n° 23/58378) précise que les travaux affectant les planchers étant parties communes ou les canalisations communes requièrent une autorisation préalable de l’assemblée générale votée selon l’article 25.

Tout travaux affectant l’aspect extérieur nécessite l’autorisation de l’assemblée générale votée à la majorité de l’article 25 b. La Cour d’appel de Paris du 6 septembre 2024 (n° 24/01761) et le Tribunal judiciaire de Nice du 19 septembre 2024 (n° 23/01993) confirment que l’absence d’autorisation constitue un trouble manifestement illicite justifiant la remise en état en référé. Sont concernés : installation de climatisation, modification de fenêtres, pose de stores, création de terrasse. Le règlement de copropriété peut prévoir des restrictions supplémentaires. L’autorisation doit porter sur le principe et les modalités précises des travaux. Le copropriétaire assume l’intégralité des coûts et de la responsabilité des travaux autorisés.

L’article 30 de la loi du 10 juillet 1965 permet au copropriétaire d’obtenir une autorisation judiciaire. Le Tribunal judiciaire de Lyon du 27 février 2024 (n° 21/00223) énonce trois conditions cumulatives : les travaux doivent être qualifiés d’amélioration, conformes à la destination de l’immeuble, et l’assemblée doit avoir refusé l’autorisation. La demande doit intervenir avant la réalisation des travaux. Le tribunal fixe les conditions d’exécution. Cette procédure s’applique aux travaux d’amélioration visés à l’article 25 b. Le refus abusif de l’assemblée peut ainsi être surmonté par une décision de justice autorisant les travaux aux conditions déterminées par le juge.

Les travaux sont financés par des appels de fonds auprès des copropriétaires, répartis selon leurs quotes-parts. L’article 14-1 organise les provisions pour le budget prévisionnel, l’article 14-2 le fonds de travaux obligatoire, et l’article 14-2-1 précise les utilisations du fonds. La Cour d’appel de Paris du 15 décembre 2023 (n° 23/09998) détaille que le fonds de travaux finance les travaux du diagnostic technique global, du plan pluriannuel, les travaux urgents de l’article 18, et les travaux de sauvegarde de l’immeuble. Le syndic établit un échéancier d’appels de fonds selon l’avancement des travaux. Les copropriétaires défaillants s’exposent à la procédure de l’article 19-2.

Le fonds de travaux, institué par l’article 14-2 de la loi de 1965, est une cotisation annuelle obligatoire représentant au minimum cinq pourcent du budget prévisionnel. La Cour d’appel de Paris du 15 décembre 2023 (n° 23/09998) précise qu’il finance les travaux du diagnostic technique global, du plan pluriannuel, les travaux urgents de l’article 18, et les travaux de sauvegarde non prévus dans le plan pluriannuel. Ce fonds est attaché au lot et transmis à l’acquéreur en cas de vente. Les copropriétés de moins de dix lots peuvent décider à l’unanimité de ne pas le constituer. Il s’agit d’un outil de prévention pour éviter l’impécuniosité des copropriétés face aux gros travaux.

L’article 19-2 de la loi de 1965 permet d’obtenir l’exigibilité immédiate des provisions non échues après mise en demeure infructueuse. La Cour d’appel de Paris du 15 décembre 2023 (n° 23/09998) confirme que la mise en demeure doit mentionner les dispositions de l’article 19-2 et préciser que les provisions non échues deviennent exigibles après trente jours. Le syndicat peut ensuite saisir le tribunal pour obtenir le paiement avec intérêts et pénalités. Le règlement de copropriété peut prévoir une clause de solidarité entre copropriétaires indivis. Le copropriétaire défaillant peut faire l’objet d’une inscription d’hypothèque judiciaire et, en dernier recours, d’une vente forcée de son lot.

L’article 42 de la loi de 1965 impose un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée pour contester une décision. La Cour d’appel de Montpellier du 27 juin 2024 (n° 22/05863) rappelle que seuls les copropriétaires opposants ou défaillants peuvent contester, et que ce délai est une déchéance. La notification doit être réalisée par le syndic dans le délai d’un mois suivant l’assemblée. Passé ce délai, la décision devient définitive et ne peut plus être contestée, même si elle présente des irrégularités. La contestation doit être introduite devant le tribunal judiciaire. Une simple lettre recommandée au syndic ne suffit pas.

Les contestations peuvent porter sur la régularité formelle de la convocation, le quorum, la majorité applicable, le dépassement de pouvoir, la violation du règlement de copropriété, ou l’atteinte aux droits des copropriétaires. La Cour d’appel de Montpellier du 27 juin 2024 (n° 22/05863) confirme que l’absence de contestation dans les deux mois rend la décision définitive. Le juge peut annuler la délibération pour vice de forme ou de fond. Le copropriétaire contestant doit démontrer un préjudice personnel et direct. L’article 42 permet également au juge d’annuler ou de réformer la décision, voire d’enjoindre la tenue d’une nouvelle assemblée. La prescription de deux mois est strictement appliquée.

Oui, l’article 835 du Code de procédure civile permet au juge des référés d’ordonner la remise en état face à un trouble manifestement illicite. Le Tribunal judiciaire de Paris du 8 novembre 2024 (n° 24/51119) rappelle que le trouble manifestement illicite résulte d’une violation évidente de la règle de droit. La Cour d’appel de Paris du 6 septembre 2024 (n° 24/01761) confirme que les travaux sans autorisation préalable de l’assemblée générale constituent un tel trouble. Le Tribunal judiciaire de Nice du 19 septembre 2024 (n° 23/01993) précise que la remise en état s’impose même en présence d’une contestation sérieuse. Le juge des référés peut assortir sa décision d’une astreinte pour contraindre à l’exécution.

Oui, le syndic engage sa responsabilité s’il ne met pas en œuvre les décisions de l’assemblée générale. Sa responsabilité est délictuelle envers les copropriétaires sur le fondement de l’article 1240 du Code civil. Le Tribunal judiciaire de Paris du 17 décembre 2024 (n° 22/07631) précise que le syndic est tenu d’une obligation de diligence et de vigilance, donc de moyens et non de résultat. L’appréciation s’opère par rapport au standard du professionnel averti. Le copropriétaire doit prouver la faute, le préjudice direct et personnel, et le lien de causalité. Le défaut d’exécution des travaux votés sans motif légitime constitue une faute de gestion engageant la responsabilité du syndic.

Le copropriétaire peut saisir le juge des référés sur le fondement de l’article 835 du Code de procédure civile pour obtenir l’exécution forcée. Le Tribunal judiciaire de Paris du 29 mars 2024 (n° 24/50174) rappelle que le juge apprécie l’imminence du dommage et la nécessité des mesures à la date où il statue. Une mise en demeure préalable au syndic est recommandée. En cas d’urgence et d’inertie du syndic, le copropriétaire peut demander au juge de désigner un administrateur provisoire ou d’autoriser lui-même l’exécution des travaux aux frais du syndicat. L’action peut être accompagnée d’une demande de dommages-intérêts pour le préjudice subi du fait du retard d’exécution.

Outre la responsabilité civile du syndic, le copropriétaire qui refuse de laisser accéder à son lot pour des travaux régulièrement votés s’expose à des sanctions. Le Tribunal judiciaire de Nice du 18 octobre 2024 (n° 24/01666) rappelle que les copropriétaires doivent laisser libre accès à leurs parties privatives pour les travaux d’intérêt collectif décidés par l’assemblée ou les travaux urgents de l’article 18. Le juge des référés peut ordonner l’accès sous astreinte. Le copropriétaire récalcitrant peut être condamné à indemniser le syndicat et les autres copropriétaires pour le préjudice causé par son obstruction. L’article 9 impose à chaque copropriétaire de ne pas porter atteinte aux droits des autres.

L’expertise n’est pas toujours obligatoire mais fortement recommandée pour les travaux importants. Le diagnostic technique global est obligatoire pour les immeubles de plus de quinze ans en cas de mise en copropriété, d’insalubrité, ou sur décision de l’assemblée. Le Tribunal judiciaire de Nice du 18 octobre 2024 (n° 24/01666) illustre la désignation d’un expert en référé pour déterminer la nature des travaux nécessaires lorsque les parties ne s’accordent pas. Le Tribunal judiciaire de Paris du 9 janvier 2024 (n° 23/58378) désigne un expert pour vérifier si des travaux affectent les parties communes. L’expertise permet d’éclairer les copropriétaires et d’éviter les contestations ultérieures.

Aucun texte n’impose un nombre minimum de devis, mais la jurisprudence et les bonnes pratiques recommandent au moins trois devis comparatifs pour les travaux importants. Cette diligence permet au syndic de justifier de son choix et d’éviter toute suspicion de favoritisme. La Cour d’appel de Montpellier du 27 juin 2017 (n° 15/01255) précise que le changement d’entreprise par rapport à celle choisie par l’assemblée ne cause aucun grief en l’absence de dépassement de budget. Le conseil syndical doit être consulté sur le choix des entreprises. Les devis doivent être joints à la convocation d’assemblée pour permettre aux copropriétaires de voter en connaissance de cause sur le montant et les modalités des travaux.

Le syndic ne peut pas modifier substantiellement le devis sans nouvelle autorisation de l’assemblée générale. Toutefois, des ajustements mineurs peuvent être acceptés dans la limite d’un dépassement raisonnable généralement dix à quinze pourcent. La Cour d’appel de Montpellier du 27 juin 2017 (n° 15/01255) confirme qu’un changement d’entreprise sans dépassement de budget ne pose pas de difficulté. Pour des modifications importantes ou un dépassement significatif, le syndic doit convoquer une nouvelle assemblée. Le Tribunal judiciaire de Paris du 21 décembre 2023 (n° 21/06551) rappelle que pour les travaux urgents, le syndic peut demander jusqu’au tiers du devis avant ratification. Les copropriétaires peuvent contester un dépassement budgétaire excessif non autorisé.