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Cour d’appel de Paris, le 11 septembre 2024, n°20/15728
La SCI Tarsam est condamnée à payer des charges de copropriété impayées et des dommages et intérêts au syndicat des copropriétaires, suite à un jugement du tribunal d’Evry.
La Cour confirme la décision du tribunal, condamnant la XXX à verser la somme de 39.141,99 € au titre des charges impayées, ainsi qu’à des dommages et intérêts et à des frais de recouvrement. Les demandes de délais de paiement sont rejetées.
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Commentaire d’arrêt juridique : Cour d’appel de Paris, le 11 septembre 2024, n°20/15728
1°) Le sens de la décision
La décision rendue par la Cour d’appel de Paris le 11 septembre 2024 concerne un litige opposant la société civile immobilière Tarsam au syndicat des copropriétaires de la résidence Avenue Mac Cormick. Au cœur de cette affaire, la SCI Tarsam est condamnée à payer des charges de copropriété impayées, des dommages et intérêts ainsi que des frais de recouvrement. La cour a confirmé le jugement de première instance qui avait condamné la SCI Tarsam à verser une somme totale de 39.141,99 € au titre des charges impayées, ainsi qu’une somme de 800 € pour dommages et intérêts. La décision précise que la SCI Tarsam a reconnu sa dette de charges de copropriété, ce qui rend la créance exigible.
Le sens de la décision est clair : la cour affirme que la XXX est tenue de s’acquitter de ses obligations financières envers le syndicat des copropriétaires, en vertu des dispositions de la loi du 10 juillet 1965. La cour établit ainsi que les copropriétaires ont l’obligation de participer aux charges en fonction de leur quote-part.
2°) La valeur de la décision
La valeur de cette décision réside dans l’affirmation du principe de la solidarité financière au sein de la copropriété. Elle rappelle que les copropriétaires sont tenus de payer les charges qui leur incombent, et que le non-respect de cette obligation peut entraîner des poursuites judiciaires. Cette décision met en lumière l’importance de la gestion financière dans une copropriété et les conséquences d’un manquement à cette obligation. Toutefois, on pourrait critiquer la décision pour son manque de nuances concernant la situation financière de la SCI Tarsam, qui a exprimé des difficultés et a tenté de régulariser sa situation. Cela soulève des questions sur l’équité du traitement des copropriétaires en difficulté.
3°) La portée de la décision
La portée de cette décision est significative, car elle renforce le cadre juridique régissant les obligations des copropriétaires. En confirmant la décision de première instance, la cour réaffirme que les dettes de charges de copropriété sont exigibles et que les syndicats de copropriété disposent des moyens légaux pour recouvrer les sommes dues. Cela envoie un message clair aux copropriétaires sur l’importance de respecter leurs engagements financiers envers la copropriété.
En outre, cette décision peut avoir des implications pour d’autres affaires similaires, en offrant un précédent sur la manière dont les tribunaux pourraient traiter des cas de charges de copropriété impayées. Elle souligne également la nécessité pour les syndicats de copropriété de maintenir des comptes transparents et de documenter les dettes pour garantir une action efficace en recouvrement.
Texte intégral de la décision
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D’APPEL DE PARIS
Pôle 4 – Chambre 2
ARRET DU 11 SEPTEMBRE 2024
(n° , 7 pages)
Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 20/15728 – N° Portalis 35L7-V-B7E-CCSSO
Décision déférée à la Cour : Jugement du 24 XXX 2020 -TJ hors XXX, XXX, JLD, J. EXPRO, JCP d’EVRY – RG n° 19/05608
APPELANTE
S.C.I. TARSAM
immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le numéro 529 605 057
[Adresse 1]
[Localité 5]
XXX par Me XXX, avocat au barreau de XXX, XXX
INTIME
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES RÉSIDENCE AVENUE MAC CORMICK, [Adresse 2] représenté par son syndic, la société AKG IMMOBILIER, SARL immatriculée au RCS de Paris sous le numéro B 808 542 229
C/O Société AKG-IMMOBILIER
[Adresse 3]
[Localité 4]
XXX par Me XXX, avocat au barreau de XXX, XXX
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 07 XXX 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame XXX, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :
M. XXX, Président de XXX
Mme XXX, XXX
Mme XXX-XXX, XXX
Greffier, lors des débats : Mme XXX
ARRET :
– CONTRADICTOIRE
– par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.
– signé par Mme XXX, XXX, faisant fonction de président pour le président empêché en vertu de l’article R 312-3 du code de l’organisation judiciaire, et par Madame XXX, greffière présente lors de la mise à disposition.
FAITS & PROCÉDURE
La
société civile immobilière Tarsam est propriétaire du lot n°44 dans la résidence Avenue Mac Cormick située [Adresse 2] à [Localité 7].
Par exploit d’huissier du 31 juillet et 1er août 2019, le syndicat des copropriétaires de la résidence Avenue Mac Cormick sise [Adresse 2] a assigné la SCI Tarsam devant le tribunal de grande instance d’Evry aux fins de la voir condamner, à titre principal, à payer les charges de copropriété impayées au 3ème trimestre 2019.
Par jugement du 24 septembre 2020, le tribunal judiciaire d’Evry a :
– condamné la SCI Tarsam à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 39.141,99 €, arrêtée au 30 avril 2020, au titre des charges impayées, appel de fonds du 2ème trimestre 2020 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 20 mai 2019 sur la somme de 23.126,55 € et à compter de la décision pour le surplus, et ce, jusqu’à parfait paiement,
– condamné la SCI Tarsam à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 800 € à titre de dommages et intérêts,
– condamné la SCI Tarsam à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 323,11 € au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
– rejeté la demande de délais de paiement de la SCI Tarsam,
– condamné la SCI Tarsam aux dépens,
– condamné la SCI Tarsam à verser au syndicat des copropriétaires une somme de 1.500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,
– ordonné l’exécution provisoire de la présente décision,
– rejeté les demandes plus amples ou contraires des parties.
La SCI Tarsam a relevé appel de cette décision par déclaration remise au greffe le 2 novembre 2020.
La procédure devant la cour a été clôturée le 20 septembre 2023.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Vu les conclusions notifiées le 22 juin 2023 par lesquelles la société civile immobilière Tarsam, appelante, invite la cour à :
– infirmer le jugement en ce qu’il l’a condamnée à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 39.141,99 € arrêtée au 30 avril 2020 avec intérêts au taux
légal à compter du 20 mai 2019,
– infirmer le jugement en ce qu’il l’a condamnée à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 800 € à titre de dommages et intérêts,
– infirmer le jugement en ce qu’il l’a condamnée à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 323,11 € au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
– infirmer la décision de première instance en ce qu’elle a rejeté sa demande de délais de paiement,
– ordonner la production par le syndic d’un décompte actualisé au 22 juin 2023,
– lui allouer, au vu des versements effectués par cette dernière afin d’apurer au plus vite son arriéré locatif, les plus larges délais de paiement, par versements mensuels de 1.000 € sur 24 mois, le solde intervenant à la dernière mensualité,
– débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes accessoires à titre de dommages et intérêts, de frais de recouvrement et au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
Vu les conclusions notifiées le 24 juillet 2023 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de la Résidence avenue Mac Cormick, intimé, demande à la cour, au visa des articles 10, 19, 32 de la loi du 10 juillet 1965 et 55 du décret du 17 mars 1967, de :
– débouter la SCI Tarsam de toutes ses demandes, fins et conclusions,
– confirmer le jugement en ce qu’il l’a condamnée au paiement des sommes ci-après :
‘ 39.141,99 €, montant qui était dû au 30 avril 2020,
‘ 800 € à titre de dommages et intérêts,
‘ 323,11 € au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
‘ 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile
– condamner la société XXX au paiement de la somme de 53.550,83 € à titre principal, montant arrêté au 1er juillet 2023, avec intérêts de droit à compter de la délivrance du commandement de payer du 6 mai 2019 sur la somme de 22.842,98 €, et à compter de la signification des présentes conclusions pour le surplus,
– la condamner au paiement de la somme de 5.000 € à titre de
dommages et intérêts,
– la condamner au paiement de la somme de 500 € au titre des frais de recouvrement du syndicat des copropriétaires,
– la condamner au paiement de la somme de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, lesquels comprendront les frais de délivrance du commandement du 6 mai 2019 ;
SUR CE,
La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;
En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;
Sur la demande en paiement des charges de copropriété
La SCI Tarsam reconnaît avoir une dette de charges de copropriété due à ses difficultés financières et aux très importants appels de fonds pour travaux de 2012 ; elle soutient avoir effectué un certain nombre de versements depuis le jugement et avoir repris le paiement des charges courantes ;
Le syndicat des copropriétaires soutient que tous les versements de la SCI Tarsam ont été pris en compte et que les travaux engagés par la copropriété correspondent notamment à la mise aux normes obligatoires du système de sécurité incendie, voté à l’unanimité par la copropriété ;
En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et élément présentent à l’égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ;
L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative
à chaque quote-part de charges ; les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale ;
XXX l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ;
Sur la demande formulée en première instance
Pour justifier ses prétentions, le syndicat des copropriétaires produit notamment :
– la matrice cadastrale démontrant la qualité de copropriétaire du défendeur qui indique les tantièmes représentés par ses lots dans la copropriété,
– les appels de fonds travaux et appels de fonds de 2017 au 2ème trimestre 2020,
– les procès-verbaux d’assemblée générale 2017 à 2019,
– un décompte des charges réclamées arrêté au 30 avril 2020, faisant apparaître un solde débiteur de 39.141,99 € ;
En dépit de ses explications, la SCI Tarsam ne conteste pas cet arriéré, les virements dont elle se prévaut étant intervenus postérieurement au décompte présenté en première instance ;
C’est donc à juste titre que le tribunal a condamné la SCI Tarsam à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 39.141,99 €, arrêtée au 30 avril 2020, au titre des charges impayées, appel de fonds du 2ème trimestre 2020 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 20 mai 2019 sur la somme de 23.126,55 € et à compter de la décision pour le surplus ;
Sur l’actualisation de la demande en cause d’appel
Pour l’actualisation de sa
demande, le syndicat des copropriétaires produit :
– les appels de fonds travaux et appels de fonds du 3ème trimestre 2020 au 3ème trimestre 2021 et du 2ème trimestre 2023 au 2ème trimestre 2023,
– les procès-verbaux des assemblées générales des 28 juin et 27 juillet 2022,
– un décompte des charges réclamées arrêté au 10 février 2021 et un extrait de compte arrêté au 5 juillet 2023 ;
La SCI Tarsam justifie des versements réalisés par virements bancaires entre le 2 février 2021 et le 10 janvier 2023 ; il ressort des pièces versées par le syndicat des copropriétaires que :
– les 7 virements de 1.000 € réalisés entre le 4 juin et le 2 décembre 2020 ont été pris en compte par le syndic,
– Les 7 virements effectués le 2 février 2021 et expressément affectés aux paiements des appels de charges ont été pris en compte,
– les 13 virements réalisés le 10 janvier 2023 pour un montant total de 9.525,21 € ont été pris en compte ;
En revanche, deux virements du 2 février 2021 de 364,81 € et 1.000 € n’apparaissent pas dans les décomptes produits par le syndicat des copropriétaires ;
Par conséquent, l’arriéré de charge démontré par le syndicat des copropriétaires s’établit à la somme de 55.550,83 ‘ 364,81 € ‘ 1.000 € = 54.186,02 € et la XXX doit être condamnée à lui payer cette somme avec intérêts au taux légal à compter du 20 mai 2019 sur la somme de 22.842,98 € et à compter de la présente décision pour le surplus ;
Il n’y a pas lieu d’enjoindre le syndicat des copropriétaires de produire un décompte actualisé au 22 juin 2023 ;
Sur la demande d’indemnisation d’un dommage lié au retard de paiement
Le syndicat des copropriétaires demande d’une part la confirmation du jugement en ce qu’il lui a alloué la somme de 800 € à titre de dommages et intérêts et la condamnation de la XXX à lui verser 5.000 € de ce même chef, sans justifier sa demande ;
Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa
mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance ;
Il ressort des pièces du dossier que la SCI Tarsam entretient depuis 2017, soit depuis sept ans, une dette particulièrement importante, indépendamment des très importants appels de charges pour travaux appelés en 2023 ;
Pour le surplus, il y a lieu d’adopter les motifs développés par le tribunal et de confirmer le jugement en ce qu’il a condamné la XXX à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 800 € à titre de dommages et intérêts ;
Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat
Le syndicat des copropriétaires demande d’une part la confirmation du jugement en ce qu’il lui a alloué la somme de 323,11 € par application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et la condamnation de la SCI Tarsam à lui verser 5.000 € au titre de ses frais de recouvrement, sans justifier aucunement sa demande ;
En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessairement exposés pour le recouvrement de sa dette ; frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur ;
Le syndicat des copropriétaires sollicite la confirmation du jugement en ce qu’il a condamné la XXX à lui payer la somme de 323,11 € à ce titre ;
Il convient de déduire de cette somme celle de 93,39 € correspondant à l’assignation, celle-ci étant comprise dans les dépens, et de condamner la SCI Tarsam au paiement du seul commandement de payer d’un montant de 229,72 €, les frais de mise en demeure n’étant pas justifiés ; le jugement doit être infirmé sur ce point ;
Sur la demande de délais de paiement
L’article 1343-5 du code civil dispose que le juge, compte
tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes due ;
Si la SCI Tarsam justifie avoir effectué un certain nombre de virements ayant permis d’apurer une partie de sa dette, force est de constater que celle-ci a de nouveau considérablement augmenté, certes par l’effet d’appels de fonds travaux d’un montant très élevé, et que la SCI Tarsam ne justifie ni de ses ressources ni d’un projet sérieux permettant d’apurer sa dette en 24 mois ;
Par conséquent, le jugement doit être confirmé en ce qu’il a rejeté sa demande de délais de paiement ;
Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile
Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite de l’article 700 du code de procédure civile ;
La SCI Tarsam, partie perdante, doit être condamnée aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire de 3.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;
Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par la SCI Tarsam ;
PAR CES MOTIFS
LA COUR
Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,
Confirme le jugement en ses dispositions frappées d’appel, sauf en ce qu’il a :
– condamné la SCI Tarsam à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 39.141,99 €, arrêtée au 30 avril 2020, au titre des charges impayées, appel de fonds du 2ème trimestre 2020 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 20 mai 2019 sur la somme de 23.126,55 € et à compter de la décision pour le surplus, et ce, jusqu’à parfait paiement,
– condamné la SCI Tarsam à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 323,11 € au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
Statuant à nouveau et y ajoutant,
Condamne
la SCI Tarsam à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence Avenue Mac XXX située [Adresse 2] à [Localité 7] la somme de 54.186,02 €, arrêtée au 5 juillet 2023, au titre des charges impayées, appel de fonds du 3ème trimestre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 20 mai 2019 sur la somme de 22.842,98 € et à compter de la présente décision pour le surplus ;
Condamne la SCI Tarsam à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence XXX située [Adresse 2] la somme de 229,72 € au titre des frais de recouvrement nécessaires ;
Condamne la SCI Tarsam aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence XXX située [Adresse 2] la somme supplémentaire de 3.000 € par application de l’article 700 du même code en cause d’appel ;
Rejette toute autre demande.
LA GREFFIERE P/ LE PRESIDENT EMPECHE