La Cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 19 décembre 2025, statue sur un appel formé par un bailleur contre une ordonnance du juge des contentieux de la protection. Le litige porte sur les conséquences pécuniaires de la résiliation d’un bail d’habitation pour défaut de paiement des loyers. Le bailleur, après avoir obtenu la constatation de la résolution du bail et l’expulsion du locataire, conteste le montant de l’indemnité d’occupation fixée par le premier juge ainsi que le calcul provisionnel de l’arriéré locatif. Le locataire, défaillant en appel, ne conteste pas les sommes réclamées. La cour est ainsi amenée à préciser les principes gouvernant la fixation de l’indemnité d’occupation et le régime de la provision en référé. Elle infirme l’ordonnance sur ces points après avoir procédé à une rectification matérielle. La solution retenue consacre une interprétation extensive de la notion d’indemnité d’occupation et affirme le caractère non sérieusement contestable de la créance locative en l’espèce.
I. La consécration d’une indemnité d’occupation intégralement compensatrice
La Cour d’appel de Paris opère une réinterprétation substantielle de la nature et du calcul de l’indemnité d’occupation due après résiliation judiciaire d’un bail. Elle rejette la fixation forfaitaire retenue en première instance au profit d’une indemnité dynamique et exhaustive.
A. La reconnaissance d’une fonction mixte et pleinement indemnitaire
La cour écarte la conception minimaliste du premier juge en affirmant le caractère mixte de l’indemnité d’occupation. Elle énonce que celle-ci « a un caractère mixte, étant la contrepartie de la jouissance des locaux et la compensation du préjudice subi par le bailleur du fait de la privation de la libre disposition des lieux ». Cette double fonction, à la fois rétributive et compensatrice, justifie une évaluation plus complète que le simple loyer contractuel. La cour précise que l’indemnité « a pour but d’indemniser le maintien fautif dans les lieux », ce qui implique de prendre en compte l’ensemble des conséquences dommageables de cette occupation illicite pour le propriétaire. Cette analyse conduit à rejeter le forfait de 204,35 euros, jugé inadapté à la « fonction même de l’indemnité d’occupation ».
B. L’exigence d’un calcul actualisé et exhaustif
En se fondant sur cette nature mixte, la cour établit une méthode de calcul exigeante. Elle pose que « le montant de cette indemnité s’apprécie en fonction du coût de l’occupation, ne peut être inférieur à la somme qui aurait été payée en cas de poursuite du bail et doit prendre en compte à la fois les charges locatives et les actualisations éventuelles ». Cette formulation impose une indemnité au moins égale, mais potentiellement supérieure, aux sommes dues en vertu du bail résilié. La solution retenue est donc de « fixer l’indemnité d’occupation mensuelle due […] au montant du loyer majoré de l’intégralité des charges locatives récupérables, qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi ». Cette approche garantit au bailleur une compensation intégrale et évolutive, alignée sur la valeur locative courante des lieux, et marque une sévérité accrue à l’encontre du locataire défaillant.
II. Le renforcement des prérogatives du bailleur dans le cadre du référé provisionnel
L’arrêt confirme également la position favorable au bailleur en matière de provision sur créance locative, en appliquant de manière rigoureuse les conditions de l’article 835 du code de procédure civile.
A. La consécration d’une obligation non sérieusement contestable
La cour admet la demande de provision du bailleur en se fondant sur l’absence de contestation sérieuse de la dette. Elle rappelle le principe selon lequel « dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut être accordé une provision au créancier ». En l’espèce, elle constate que « la société Immobilière 3F produit un décompte arrêté au 19 mars 2025 établissant que la dette de M. [P] […] s’élevait, à cette date, à la somme de 1.648,52 euros ». Elle en déduit que « l’obligation de M. [P] ne se heurtant à aucune contestation sérieuse », une provision doit être accordée. Cette motivation succincte révèle une application presque automatique du critère dès lors que le bailleur produit un décompte et que le locataire, défaillant, ne formule aucune défense. La cour infirme ainsi l’ordonnance pour allouer la provision intégrale demandée.
B. La convergence des régimes de l’indemnité d’occupation et de la provision
L’arrêt opère une fusion logique entre le raisonnement sur l’indemnité d’occupation et celui sur la provision. La provision de 1.648,52 euros allouée inclut explicitement « une indemnité d’occupation correspondant au loyer majoré des charges », selon la méthode de calcul définie précédemment. Cette cohérence assure au bailleur une protection pécuniaire immédiate et complète, depuis la résiliation jusqu’au jour du décompte produit. La cour statue « à nouveau » pour condamner le locataire au paiement de cette provision et de l’indemnité d’occupation future selon les mêmes bases. Cette double condamnation, provisionnelle et définitive sur le principe, verrouille la position du bailleur et limite les risques contentieux ultérieurs sur le quantum.
Fondements juridiques
Article 74 du Code de procédure civile En vigueur
Les exceptions doivent, à peine d’irrecevabilité, être soulevées simultanément et avant toute défense au fond ou fin de non-recevoir. Il en est ainsi alors même que les règles invoquées au soutien de l’exception seraient d’ordre public.
La demande de communication de pièces ne constitue pas une cause d’irrecevabilité des exceptions.
Les dispositions de l’alinéa premier ne font pas non plus obstacle à l’application des articles 103,111,112 et 118.
Article 908 du Code de procédure civile En vigueur
A peine de caducité de la déclaration d’appel, relevée d’office, l’appelant dispose d’un délai de trois mois à compter de la déclaration d’appel pour remettre ses conclusions au greffe.
Article 911 du Code de procédure civile En vigueur
Sous les sanctions prévues aux articles 908 à 910, les conclusions sont notifiées aux avocats des parties dans le délai de leur remise au greffe de la cour. Sous les mêmes sanctions, elles sont signifiées aux parties qui n’ont pas constitué avocat au plus tard dans le mois suivant l’expiration des délais prévus à ces articles ; cependant, si celles-ci constituent avocat avant la signification des conclusions, il est procédé par voie de notification à leur avocat.
Le conseiller de la mise en état peut, à la demande d’une partie ou d’office, allonger ou réduire les délais prévus aux articles 908 à 910. Cette décision, prise par mention au dossier, constitue une mesure d’administration judiciaire.
La caducité de la déclaration d’appel en application des articles 902 et 908 ou l’irrecevabilité des conclusions en application des articles 909 et 910 sont prononcées par ordonnance du conseiller de la mise en état qui statue après avoir sollicité les observations écrites des parties. L’ordonnance qui prononce la caducité ne peut être rapportée.
En cas de force majeure, constituée par une circonstance non imputable au fait de la partie et qui revêt pour elle un caractère insurmontable, le conseiller de la mise en état peut, à la demande d’une partie, écarter l’application des sanctions prévues aux articles 908 à 910 et au premier alinéa du présent article
Article 835 du Code de procédure civile En vigueur
Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.