La Cour d’appel d’Aix-en-Provence, dans un arrêt du 18 décembre 2025, a été saisie d’un appel formé par une société bailleuse contre une ordonnance de référé du Tribunal judiciaire de Marseille. Cette ordonnance avait déclaré irrecevable son action visant à constater la résiliation d’un bail d’habitation pour défaut de paiement des loyers. Le litige oppose la société bailleuse à un locataire défaillant et porte sur la régularité de la procédure de résiliation et sur le montant de l’indemnité d’occupation due après la fin du contrat. La Cour d’appel, statuant par défaut, a infirmé la décision première instance. Elle a jugé recevable l’action en constatation de résiliation et a fixé l’indemnité d’occupation au montant du loyer et charges. La décision tranche ainsi une double question relative au respect des formalités préalables à l’action en résiliation et au régime applicable à l’indemnité d’occupation après l’effet d’une clause résolutoire.
La Cour d’appel opère d’abord un contrôle strict des conditions de recevabilité de l’action en constatation de résiliation, avant de définir le régime de l’indemnité d’occupation due par l’occupant sans titre.
I. La validation d’une procédure de résiliation régulière
La Cour d’appel procède à un examen rigoureux du respect des formalités légales imposées au bailleur. Elle constate d’abord la régularité de la notification de l’assignation à l’autorité administrative. Le juge du fond avait retenu l’irrecevabilité au motif que le bailleur « ne justifiait pas de la notification de l’assignation en expulsion pour dette locative à la préfecture six semaines avant la date de l’audience ». La Cour d’appel, en revanche, relève que « la société CESHF France 2 verse aux débats le justificatif de la notification de l’assignation aux services de la préfecture des Bouches-du-Rhône, réalisée le 22 novembre 2023 par le système Exploc, soit plus de six semaines avant la date d’audience ». Cette vérification matérielle permet de déclarer l’action recevable, en stricte application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. La Cour rappelle que cette notification, effectuée par voie électronique, est une condition de recevabilité à peine d’irrecevabilité.
Elle vérifie ensuite la mise en œuvre effective de la clause résolutoire contractuelle. La Cour rappelle le cadre légal en soulignant que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer […] ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ». Elle constate que le bail contient une telle clause et qu’un commandement de payer visant cette clause a été signifié au locataire le 7 juin 2023. La Cour en déduit que « A l’issue du délai de deux mois courant à compter de la signification du commandement de payer, M. [X] [D] n’a pas régularisé sa dette locative de sorte que la clause résolutoire a produit ses effets et le contrat de bail a été résilié à compter du 8 août 2023 ». Cette analyse combine ainsi la validité de la clause contractuelle et le respect des délais légaux impératifs, aboutissant à une résiliation régulière.
II. La fixation de l’indemnité d’occupation au montant du loyer
Après avoir constaté la résiliation, la Cour définit le régime de l’indemnité due par l’occupant sans titre. Elle écarte d’abord l’application de la clause pénale invoquée par le bailleur. Celui-ci sollicitait une indemnité correspondant au double du loyer quotidien sur le fondement d’une clause du contrat. La Cour refuse de l’appliquer en référé, en relevant son caractère pénal. Elle motive son refus en énonçant qu’« une telle clause pénale qui est d’ailleurs qualifiée comme tel dans le contrat est susceptible d’être modérée en fonction du préjudice réellement subi par la société, ce qui implique une analyse de la faute et du préjudice subi et exclut son application en référé ». Cette position est conforme à la jurisprudence constante qui considère que l’appréciation d’une clause pénale requiert une instruction au fond.
La Cour fixe alors le montant de l’indemnité d’occupation sur le fondement du droit commun de la responsabilité. Elle estime que l’occupant, « devenu occupant sans droit ni titre […] est tenu de verser à la société CESHF France 2 une indemnité d’occupation équivalente au loyer augmenté des charges à titre de réparation du préjudice subi par le bailleur ». La Cour retient ainsi le principe d’une indemnité compensatrice du préjudice subi, qu’elle évalue forfaitairement au montant des prestations initialement dues. Cette solution, classique, évite toute sanction et se limite à la réparation du préjudice certain constitué par la privation de jouissance. La Cour statue en conséquence que « l’indemnité d’occupation doit être fixée à une somme équivalente au loyer augmenté des charges ». Cette fixation au montant du loyer, bien que fréquente, n’est pas automatique et suppose que ce montant corresponde au préjudice réel.