Cour d’appel de Montpellier, le 18 décembre 2025, n°21/04646

La Cour d’appel de Montpellier, dans un arrêt du 18 décembre 2025, confirme un jugement ayant prononcé la résolution judiciaire d’une vente immobilière pour inexécution contractuelle. Les acquéreurs avaient assigné les vendeurs après qu’un dégât des eaux, survenu peu avant la signature de l’acte authentique, ait rendu le logement inhabitable. Une clause spécifique prévoyait la prise en charge des travaux par les vendeurs. Le tribunal judiciaire avait accédé à la demande en résolution et condamné les vendeurs à divers chefs d’indemnisation, tout en les déboutant de leurs actions en garantie dirigées contre l’assureur et un autre copropriétaire. Les vendeurs font appel de cette décision. La question principale est de savoir si l’inexécution, après un délai de plus de huit ans, d’une obligation de travaux dont les délais n’étaient pas garantis contractuellement, constitue une faute suffisamment grave pour justifier la résolution du contrat. La Cour d’appel confirme la résolution et les condamnations, rejetant les appels en garantie. Cette décision mérite une analyse approfondie, d’abord en ce qu’elle précise les conditions de la résolution pour inexécution, puis en ce qu’elle délimite strictement le préjudice indemnisable.

I. L’affirmation d’une inexécution contractuelle justifiant la résolution malgré l’incertitude initiale

La Cour retient la gravité de l’inexécution en interprétant la commune intention des parties et en qualifiant le manquement, malgré l’absence de délai contractuel précis.

A. L’interprétation téléologique de l’obligation contractuelle au regard de la commune intention

La Cour écarte l’argument des vendeurs selon lequel leur obligation se limitait à reverser les sommes d’assurance. Elle interprète la clause en recherchant la volonté réelle des parties au moment de la conclusion du contrat. La Cour rappelle le principe d’interprétation posé à l’article 1188 du code civil, selon lequel « le contrat s’interprète d’après la commune intention des parties plutôt qu’en s’arrêtant au sens littéral de ses termes ». Appliquant ce principe, elle constate que « un dégât des eaux étant survenu quelques jours avant la vente, les parties ont-elles convenu de maintenir la vente à charge pour le vendeur de prendre en charge les travaux à réaliser ». Cette analyse révèle que l’obligation essentielle était bien la réalisation des travaux, le reversement des fonds d’assurance n’en étant qu’un modalité d’exécution financière. La Cour souligne que, initialement, « une prise en charge paraissait assurée » et que les travaux, bien que d’une durée imprévisible, étaient « censés être réalisés dans un délai relativement raisonnable ». Cette interprétation permet de dépasser la lettre de la clause pour en saisir l’économie générale et l’objectif pratique : permettre aux acquéreurs de jouir du bien dans un délai acceptable.

B. La caractérisation d’une inexécution grave malgré l’absence de délai contractuel déterminé

Le cœur de la décision réside dans la qualification de l’inexécution. Les vendeurs invoquaient l’imprévisibilité des difficultés techniques et l’absence de délai garanti. La Cour reconnaît ces difficultés mais en tire une conséquence opposée : elles expliquent le retard mais n’excusent pas l’inexécution définitive. Elle relève que « les travaux n’ont toujours pas été réalisés, et ce plus de huit années après la vente ». Elle en déduit que « le délai raisonnable convenu implicitement par les parties n’a ainsi pas été respecté ». Ce raisonnement est crucial : il substitue au délai contractuellement incertain un délai raisonnable apprécié in concreto, dont le dépassement caractérise le manquement. La Cour juge ensuite de la gravité de ce manquement. Elle estime que « cette inexécution contractuelle revêt un caractère de gravité certain, eu égard au fait que les acquéreurs ne peuvent pas jouir de leur bien ». Ainsi, c’est la privation durable de jouissance, conséquence directe de l’inexécution, qui fonde la gravité justifiant la résolution, et non le seul montant financier en cause. La Cour valide ainsi la résolution prononcée sur le fondement de l’article 1224 du code civil, confirmant que l’inexécution d’une obligation accessoire peut, par ses effets, vicier le consentement et anéantir la cause du contrat.

II. La délimitation rigoureuse du préjudice indemnisable et le rejet des actions en garantie

La Cour opère un contrôle strict du lien de causalité pour circonscrire l’indemnisation et écarte les recours des vendeurs contre les tiers.

A. L’exigence d’un lien de causalité direct et certain pour la réparation du préjudice

Dans l’évaluation des dommages et intérêts, la Cour distingue avec précision les préjudices liés à l’inexécution de ceux qui en sont indépendants. Elle confirme l’indemnisation des frais de vente et des charges de copropriété, qui constituent une perte financière directe. En revanche, elle rejette la demande d’indemnisation pour perte de revenus locatifs et pour préjudice moral. Concernant la perte locative, la Cour constate que « l’appartement paraît ne pas pouvoir être loué du fait de l’absence de fenêtre » et qu’« aucun élément du dossier ne laissant par ailleurs apparaître qu’il pourrait être remédié à cet état de fait, et non du fait des infiltrations objets du litige ». Elle en tire la conséquence juridique que « le lien de causalité démontré entre le fait dommageable et le préjudice fait ainsi défaut ». De même, elle estime que « les pièces du dossier ne l’établissent pas » s’agissant du préjudice moral. Cette approche restrictive témoigne d’une application rigoureuse des règles de la responsabilité contractuelle, où seuls les préjudices prévisibles et en lien direct avec l’inexécution sont réparés. Elle prévient ainsi une indemnisation excessive qui serait fondée sur l’état général du bien et non sur la faute spécifique des vendeurs.

B. Le rejet des actions en garantie fondé sur l’absence de preuve d’un fait générateur imputable aux tiers

Les vendeurs cherchaient à reporter leur responsabilité sur l’assureur et un autre copropriétaire. La Cour rejette ces demandes au motif de l’insuffisance de la preuve. Contre l’assureur, elle estime que « l’assureur a pris position sur le sinistre » et que, dès lors, « le manquement de la SA Avanssur à ses obligations n’est pas démontré ». Contre la copropriétaire du rez-de-chaussée, elle examine l’argument selon lequel celle-ci aurait aggravé le sinistre par son abstention. La Cour relève que « les dégâts des eaux de 2013 à 2014 et de 2015 n’ont pas nécessairement de lien avec le dégât des eaux de 2017 » et que « l’origine du sinistre reste à déterminer ». Elle conclut qu’« il n’est pas démontré de lien de causalité entre l’attitude de Madame [Z] et le présent litige ». Ces solutions illustrent le rôle de la cour d’appel en matière de preuve : elle vérifie souverainement si les éléments produits établissent suffisamment le fait allégué. En l’espèce, l’incertitude persistante sur l’origine technique de la fuite et la réaction des tiers conduit à un rejet des actions en garantie, maintenant les vendeurs comme seuls débiteurs des obligations nées du contrat de vente.