La Cour d’appel d’Aix-en-Provence, dans un arrêt du 18 décembre 2025, a été saisie d’un appel formé par une société bailleuse contre une ordonnance de référé du Tribunal judiciaire de Marseille. Cette ordonnance avait déclaré irrecevable son action en constatation de résiliation d’un bail d’habitation pour défaut de paiement des loyers. Le litige oppose la bailleuse à un locataire défaillant et porte sur la régularité de la procédure de résiliation et sur le régime de l’indemnité d’occupation. La Cour d’appel, infirmant la décision première, déclare l’action recevable et constate la résiliation du bail. Elle fixe ensuite l’indemnité d’occupation due par l’occupant sans titre au montant du loyer, écartant l’application d’une clause pénale contractuelle en référé. Cette décision permet d’apprécier le contrôle strict des conditions procédurales encadrant la résiliation pour impayés (I), avant d’en analyser les conséquences quantitatives sur la réparation du préjudice du bailleur (II).
I. La sanction d’une irrecevabilité procédurale soumise à un contrôle de régularité formelle
La procédure de résiliation d’un bail pour défaut de paiement est strictement encadrée par la loi du 6 juillet 1989. Son article 24 impose, à peine d’irrecevabilité, que l’assignation aux fins de constatation de résiliation soit notifiée au préfet six semaines avant l’audience. Le juge des référés marseillais avait retenu l’irrecevabilité au motif que la bailleuse « ne justifiait pas de la notification de l’assignation en expulsion pour dette locative à la préfecture six semaines avant la date de l’audience ». La Cour d’appel opère un contrôle rigoureux de la preuve de cette formalité. Elle constate que la société « verse aux débats le justificatif de la notification de l’assignation aux services de la préfecture des Bouches-du-Rhône, réalisée le 22 novembre 2023 par le système Exploc, soit plus de six semaines avant la date d’audience ». La production de ce justificatif électronique, conforme aux modalités prévues par la loi, permet à la Cour de déclarer l’action recevable. Cette analyse démontre l’importance probatoire du respect des formalités électroniques dans les procédures d’expulsion.
Une fois la recevabilité établie, la Cour examine le fondement de la résiliation. Le bail contenait une clause résolutoire de plein droit en cas de défaut de paiement. La loi subordonne son effet à l’envoi préalable d’un commandement de payer demeuré infructueux pendant deux mois. En l’espèce, un commandement a été signifié au locataire le 7 juin 2023. La Cour relève qu’« à l’issue du délai de deux mois courant à compter de la signification du commandement de payer, M. [X] [D] n’a pas régularisé sa dette locative de sorte que la clause résolutoire a produit ses effets ». La résiliation est donc constatée à la date d’effet de la clause, soit le 8 août 2023. Cette application mécanique de la clause contractuelle, une fois les conditions légales remplies, consacre la force obligatoire du contrat et la sanction du manquement grave du locataire à son obligation essentielle de paiement.
II. La réparation du préjudice du bailleur par une indemnité d’occupation limitée au loyer en référé
La conséquence principale de la résiliation est l’obligation pour l’ancien locataire, devenu occupant sans droit ni titre, de verser une indemnité d’occupation. La bailleuse invoquait une clause contractuelle prévoyant le paiement du « double du loyer quotidien ». La Cour d’appel écarte cette demande en référé par un raisonnement en deux temps. Elle rappelle d’abord le principe de réparation : « Devenu occupant sans droit ni titre M. [X] [D] est tenu de verser à la société CESHF France 2 une indemnité d’occupation équivalente au loyer augmenté des charges à titre de réparation du préjudice subi par le bailleur ». Cette fixation à la valeur locative constitue la mesure standard du préjudice résultant de l’occupation sans titre.
La Cour refuse ensuite d’appliquer la clause contractuelle invoquée, la qualifiant de clause pénale. Elle estime qu’une « telle clause pénale qui est d’ailleurs qualifiée comme tel dans le contrat est susceptible d’être modérée en fonction du préjudice réellement subi par la société, ce qui implique une analyse de la faute et du préjudice subi et exclut son application en référé ». Ce motif est essentiel. Il affirme la compétence exclusive du juge du fond pour apprécier, au vu des éléments de l’espèce, la proportionnalité entre la stipulation contractuelle et le préjudice effectif. En référé, caractérisé par l’urgence et des débats souvent sommaires, une telle analyse approfondie ne peut être menée. La Cour fixe donc l’indemnité « à une somme équivalente au loyer augmenté des charges », présumée correspondre au préjudice actuellement certain. Cette solution protège le débiteur contre l’application automatique de clauses potentiellement abusives et réserve l’examen de leur validité au juge du fond.