La Cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 18 décembre 2025, statue sur un litige locatif opposant des locataires à leur bailleur social. Les locataires, assignés en résiliation de bail pour impayés, avaient été déboutés de leur demande de délais de paiement en première instance. En appel, ils invoquent l’exception d’inexécution et demandent des dommages-intérêts au motif que le logement serait indécent, ayant causé une légionellose à l’un d’eux. La cour doit se prononcer sur la recevabilité de ces demandes nouvelles, le fond de l’exception d’inexécution et la demande de dommages-intérêts, ainsi que sur l’octroi de délais de paiement suspensifs. Elle confirme la résiliation du bail pour acquisition de la clause résolutoire mais infirme le jugement pour accorder des délais de paiement. L’arrêt illustre la tension entre la protection du droit au logement et la sanction des obligations contractuelles, tout en précisant les conditions de la recevabilité des demandes en appel.
La cour admet d’abord la recevabilité des demandes nouvelles des locataires. Elle écarte l’exception d’irrecevabilité soulevée par le bailleur en s’appuyant sur les articles 564 et 566 du code de procédure civile. La cour estime que l’exception d’inexécution constitue un moyen de droit et non une prétention nouvelle. Elle retient surtout que les demandes des appelants « sont la conséquence et le complément de la défense opposée à la demande principale devant les premiers juges et tendent à faire écarter les prétentions adverses ». Elle relève également la survenance d’un fait nouveau, l’hospitalisation de la locataire en août 2023. Concernant la demande de délais de paiement, elle rappelle que « les parties peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si c’est pour faire écarter les prétentions adverses ». Cette analyse libérale de la recevabilité permet un examen au fond complet des moyens des locataires, conformément à l’économie procédurale de l’appel.
Sur le fond, la cour rejette l’exception d’inexécution et la demande de dommages-intérêts. Elle rappelle les principes régissant l’obligation de délivrer un logement décent, d’ordre public, et celle de payer le loyer. Elle souligne que « des points d’indécence ne sont à cet égard pas suffisant pour caractériser une inhabitabilité et exonérer le locataire de son obligation de payer les loyers ». Après un examen détaillé des pièces, elle constate qu’« il ne résulte pas de ces éléments que le logement loué ait été impropre à l’habitation, et il n’est pas établi que Mme [P] [J] a contracté la légionellose en raison de désordres des équipements du logement loué ». Elle note surtout que les désordres et l’infection sont « postérieurs de plusieurs années aux défauts de paiements du loyers et au commandement de payer visant la clause résolutoire ». La demande de dommages-intérêts est également rejetée, la cour jugeant que les locataires « ne peuvent se prévaloir de l’obligation contractuelle du bailleur de délivrer un logement décent et en bon état d’entretien et de réparation postérieurement à la résiliation du bail, puisqu’ils étaient alors eux mêmes occupants sans droit ni titre ». La rigueur de cette analyse préserve la force obligatoire du contrat.
La cour opère ensuite un rééquilibrage en faveur des locataires en leur accordant des délais de paiement. Elle constate qu’ils « paient intégralement le loyer courant et que leurs efforts de paiements ont été constants ces dernières années » et qu’ils « apparaissent donc en situation de régler leur dette locative ». Appliquant l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, elle leur octroie un échéancier de douze mois. Elle suspend les effets de la résiliation pendant ce délai, précisant que « s’ils sont respectés, la résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise ». Par ailleurs, la cour infirme le jugement sur le calcul de l’indemnité d’occupation. Elle estime que fixer celle-ci à un montant forfaitaire est incorrect, car « il est ainsi conforme à la nature indemnitaire et compensatoire de l’indemnité d’occupation de fixer celle-ci au montant des loyers et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ». Cette double correction démontre la recherche d’une solution équilibrée.
Cet arrêt présente une portée pratique certaine en matière de procédure et de droit des baux. Sur le plan procédural, il confirme une interprétation extensive de la recevabilité des demandes en appel en matière locative, favorisant un débat complet. Sur le fond, il rappelle avec fermeté que l’allégation d’indécence, pour justifier une exception d’inexécution, doit être étayée par une preuve solide d’inhabitabilité et un lien de causalité certain. La distinction entre indécence et inhabitabilité est réaffirmée. Enfin, l’arrêt illustre l’effectivité du mécanisme des délais de paiement suspensifs, qui constitue un outil essentiel de prévention des expulsions. La cour fait prévaloir une approche pragmatique, sanctionnant la carence contractuelle mais offrant une ultime chance de régularisation lorsque la situation financière du locataire le permet. Cette décision s’inscrit dans la lignée d’une jurisprudence soucieuse de concilier la sécurité des investissements bailleurs et la protection des occupants.
Fondements juridiques
Article 1101 du Code civil En vigueur
Article 1103 du Code civil En vigueur
Article L. 1221-1 du Code du travail En vigueur
Le contrat de travail est soumis aux règles du droit commun. Il peut être établi selon les formes que les parties contractantes décident d’adopter.
Article L. 1233-3 du Code du travail En vigueur
Constitue un licenciement pour motif économique le licenciement effectué par un employeur pour un ou plusieurs motifs non inhérents à la personne du salarié résultant d’une suppression ou transformation d’emploi ou d’une modification, refusée par le salarié, d’un élément essentiel du contrat de travail, consécutives notamment :
1° A des difficultés économiques caractérisées soit par l’évolution significative d’au moins un indicateur économique tel qu’une baisse des commandes ou du chiffre d’affaires, des pertes d’exploitation ou une dégradation de la trésorerie ou de l’excédent brut d’exploitation, soit par tout autre élément de nature à justifier de ces difficultés.
Une baisse significative des commandes ou du chiffre d’affaires est constituée dès lors que la durée de cette baisse est, en comparaison avec la même période de l’année précédente, au moins égale à :
a) Un trimestre pour une entreprise de moins de onze salariés ;
b) Deux trimestres consécutifs pour une entreprise d’au moins onze salariés et de moins de cinquante salariés ;
c) Trois trimestres consécutifs pour une entreprise d’au moins cinquante salariés et de moins de trois cents salariés ;
d) Quatre trimestres consécutifs pour une entreprise de trois cents salariés et plus ;
2° A des mutations technologiques ;
3° A une réorganisation de l’entreprise nécessaire à la sauvegarde de sa compétitivité ;
4° A la cessation d’activité de l’entreprise.
La matérialité de la suppression, de la transformation d’emploi ou de la modification d’un élément essentiel du contrat de travail s’apprécie au niveau de l’entreprise.
Les difficultés économiques, les mutations technologiques ou la nécessité de sauvegarder la compétitivité de l’entreprise s’apprécient au niveau de cette entreprise si elle n’appartient pas à un groupe et, dans le cas contraire, au niveau du secteur d’activité commun à cette entreprise et aux entreprises du groupe auquel elle appartient, établies sur le territoire national, sauf fraude.
Pour l’application du présent article, la notion de groupe désigne le groupe formé par une entreprise appelée entreprise dominante et les entreprises qu’elle contrôle dans les conditions définies à l’article L. 233-1, aux I et II de l’article L. 233-3 et à l’article L. 233-16 du code de commerce.
Le secteur d’activité permettant d’apprécier la cause économique du licenciement est caractérisé, notamment, par la nature des produits biens ou services délivrés, la clientèle ciblée, ainsi que les réseaux et modes de distribution, se rapportant à un même marché.
Les dispositions du présent chapitre sont applicables à toute rupture du contrat de travail résultant de l’une des causes énoncées au présent article, à l’exclusion de la rupture conventionnelle visée aux articles L. 1237-11 et suivants et de la rupture d’un commun accord dans le cadre d’un accord collectif visée aux articles L. 1237-17 et suivants.
Article 564 du Code de procédure civile En vigueur
A peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.
Article 566 du Code de procédure civile En vigueur
Les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.