Cour d’appel de Paris, le 18 décembre 2025, n°25/05761

La Cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 18 décembre 2025, a été saisie d’un litige locatif opposant un bailleur à son locataire. Ce dernier contestait une ordonnance de référé du juge des contentieux de la protection de Paris du 18 décembre 2024, qui avait constaté l’acquisition d’une clause résolutoire pour défaut de paiement et accordé des délais de paiement sans suspendre expressément les effets de cette clause. Le locataire, ayant soldé sa dette locative au cours de la procédure d’appel, sollicitait la suspension rétroactive des effets de la clause résolutoire et la confirmation de la caducité de la résiliation. Le bailleur, par un appel incident, demandait la rectification d’erreurs matérielles dans le dispositif de l’ordonnance première. La question centrale posée à la cour était de savoir si le paiement intégral de l’arriéré locatif en cours d’instance permettait, rétroactivement, de suspendre les effets de la clause résolutoire et d’effacer la résiliation du bail. La Cour d’appel a infirmé l’ordonnance pour statuer à nouveau, accordant des délais rétroactifs, constatant l’apurement de la dette et déclarant la clause résolutoire réputée n’avoir pas joué. Cette solution mérite une analyse approfondie, d’abord quant à la reconnaissance d’une suspension rétroactive des effets de la clause résolutoire (I), ensuite quant aux conséquences procédurales de l’apurement tardif de la dette (II).

I. La consécration d’une suspension rétroactive des effets de la clause résolutoire

La décision se caractérise par une interprétation dynamique et équitable des dispositions protectrices de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. La cour admet que le paiement intégral de la dette en cours d’instance permet d’accorder des délais de paiement avec un effet suspensif rétroactif, neutralisant ainsi la résiliation.

A. La condition du paiement intégral comme fondement de la suspension

La cour fonde sa décision sur l’apurement complet de l’arriéré locatif par le locataire avant son délibéré. Elle relève que « M. [F] a soldé sa dette locative » et que « l’apurement des causes du commandement de payer et de l’arriéré locatif témoigne des efforts et de la bonne foi de M. [F] ». Ce constat objectif est essentiel, car il permet de vérifier que le locataire est désormais « en situation de régler sa dette locative », condition posée par l’article 24 V de la loi de 1989 pour accorder des délais. La cour écarte ainsi le débat sur d’éventuelles erreurs minimes dans le décompte initial, estimant que « le débat sur les décomptes antérieurs et les erreurs alléguées sur les sommes réclamées n’est plus pertinent ». L’accent est mis sur la situation présente et la bonne foi du locataire, qui a « respecté les délais alloués par le premier juge ». Cette approche pragmatique privilégie la réalité du paiement effectif sur les contestations antérieures, dans un souci d’apaisement du litige.

B. L’octroi rétroactif de délais avec effet suspensif

L’apport principal de l’arrêt réside dans l’octroi de délais de paiement ayant un effet rétroactif. La cour considère que « la demande de délais avec suspension des effets de la clause résolutoire apparaît fondée en l’espèce compte tenu de l’apurement de l’arriéré locative ». Elle en déduit que « ces délais sont nécessairement rétroactifs puisqu’il n’y a plus de dette ». Le dispositif précise qu’elle « accorde à M. [F] un délai rétroactif jusqu’au 27 octobre 2025 pour s’acquitter de sa dette locative et suspend les effets de la clause résolutoire pendant ce délai ». Cette solution est audacieuse. Elle permet de réintégrer pleinement le locataire dans ses droits en effaçant les conséquences de la résiliation, dès lors que la dette a été honorée dans un délai raisonnable fixé par le juge. La cour valide ainsi une application corrective de l’article 24 VII, qui prévoit que si le locataire se libère dans les délais fixés, « la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ». En accordant des délais dont le terme est antérieur à sa propre décision, la cour assure une sécurité juridique totale au locataire de bonne foi et donne une pleine effectivité à l’esprit protecteur de la loi.

II. Les conséquences procédurales de l’apurement tardif de la dette

L’arrêt tire également les conséquences procédurales de l’évolution du litige, en rendant sans objet certaines demandes du bailleur et en maintenant une condamnation aux dépens au nom de l’issue initiale de l’instance.

A. L’extinction des demandes fondées sur la résiliation

Le paiement de la dette rend caduques les demandes du bailleur liées à la résiliation consommée. La cour « rejette la demande de constat de la résiliation du bail formée par la société Homya et ses demandes subséquentes d’expulsion et de condamnation au paiement d’indemnités d’occupation ». Elle motive cette extinction en indiquant que, « compte tenu des délais rétroactifs accordés avec suspension des effets de la clause résolutoire, aucune expulsion n’est ordonnée ». Par ailleurs, elle estime que « deviennent sans objet » la demande en rectification pour omission de statuer sur le nombre de mensualités et celle pour erreur matérielle sur l’ordonnance d’expulsion. En effet, « l’ordonnance est infirmée de ces chefs puisque la dette a été soldée ». Cette analyse est rigoureuse : les demandes de rectification portaient sur des modalités d’exécution d’une décision dont le fondement – l’existence d’une dette impayée justifiant l’expulsion – a disparu. La cour évite ainsi de statuer inutilement sur des points techniques devenus sans portée pratique, conformément au principe d’économie procédurale.

B. Le maintien d’une condamnation aux frais de justice

Malgré le succès substantiel du locataire sur le fond, la cour le condamne aux dépens et à une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Elle justifie cette solution par le fait que « l’existence d’un arriéré n’était pas contestée, la dette n’a été soldée qu’au cours de la présente instance ». Par conséquent, « à hauteur d’appel, partie perdante à titre principal, M. [F] sera condamné aux dépens ainsi qu’à payer la somme de 2.000 euros ». Cette décision rappelle une distinction procédurale classique. Le locataire a obtenu gain de cause sur le fond car l’évolution des faits a permis une solution favorable. Néanmoins, il est considéré comme la partie perdante « à titre principal » car c’est lui qui a fait appel d’une décision qui était justifiée au moment où elle a été rendue, en présence d’une dette impayée. La condamnation aux frais sanctionne ainsi le déclenchement d’une procédure d’appel rendue nécessaire par sa propre situation initiale de défaut de paiement. Elle préserve l’équilibre des responsabilités et évite que le bailleur ne supporte seul le coût d’un litige né du comportement du locataire.