La Cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 18 décembre 2025, a été saisie d’un litige locatif opposant une locataire à son bailleur. Le bailleur avait obtenu en première instance la constatation du jeu d’une clause résolutoire pour impayés de loyers, assortie d’une condamnation au paiement des sommes dues et d’une autorisation d’expulsion. La locataire, faisant appel, sollicitait la suspension des effets de cette clause et l’octroi de délais de paiement en invoquant sa bonne foi et des difficultés financières. La question principale posée à la cour était de savoir si les conditions légales pour un tel octroi, notamment la reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, étaient remplies en l’espèce. La Cour d’appel de Paris a rejeté la demande de la locataire et confirmé l’ordonnance de première instance, estimant que les conditions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 n’étaient pas réunies. Cette décision rappelle avec rigueur les exigences procédurales du dispositif de suspension de la clause résolutoire, tout en illustrant les limites du contrôle judiciaire face à une situation financière durablement dégradée.
I. Le rappel rigoureux des conditions légales de suspension de la clause résolutoire
La cour opère une application stricte des conditions posées par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, en insistant particulièrement sur l’exigence de reprise préalable des paiements courants. Elle rappelle que le pouvoir du juge d’accorder des délais est subordonné à des conditions cumulatives, dont le respect est impératif. La décision souligne ainsi que la faculté offerte au juge est encadrée et ne saurait constituer un droit automatique pour le locataire défaillant. La cour énonce clairement ce principe en précisant que si le juge peut « accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative, c’est à la condition, notamment, que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ». Cette lecture littérale de la loi permet à la cour de fonder son refus sur un manquement objectif et facilement vérifiable.
L’examen des circonstances de l’espèce conduit la cour à constater l’absence de reprise effective des paiements, ce qui rend inopérante toute demande de suspension. Elle relève que les éléments produits par la locataire ne permettent pas de justifier d’un comportement conforme à cette exigence légale. La cour constate ainsi que « celle-ci ne justifie d’aucun règlement récent depuis la décision entreprise de nature à justifier de ce qu’elle aurait repris le paiement des loyers courants et honoré les dernières échéances de son bail ». Cette analyse factuelle détaillée démontre que le non-respect d’une condition substantielle entraîne nécessairement le rejet de la demande, sans qu’il soit besoin d’examiner plus avant la situation personnelle du débiteur. La rigueur de cette approche garantit la sécurité juridique et préserve l’équilibre contractuel.
II. L’appréciation restrictive de la capacité du locataire à régulariser sa situation
Au-delà du constat d’un manquement procédural, la cour procède à une appréciation globale de la situation financière de la locataire pour évaluer son aptitude à « être en situation de régler sa dette locative », autre condition de l’article 24. Elle examine les ressources et les perspectives de la requérante, mais conclut à une incapacité structurelle à solder sa dette dans un délai raisonnable. La cour prend acte de l’augmentation constante de l’arriéré, notant que « la dette locative a donc augmenté depuis la décision dont appel ». Cette aggravation de la situation objective constitue un indice probant de l’absence de capacité de rétablissement à court terme.
La cour écarte les arguments fondés sur la bonne foi et les projets de la locataire, considérant qu’ils ne sont pas suffisamment concrétisés pour modifier l’appréciation de sa situation. Elle relève que les démarches pour un relogement social ou la cession d’un bien immobilier ne sont pas assorties d’éléments probants et actualisés quant à leur réalisation effective. La décision souligne que « celle-ci ne verse toutefois aucun élément actualisé pour informer la cour des suites données à ses demandes ». En l’absence de garanties solides et immédiates, la cour estime que le maintien dans les lieux sous condition de délais de paiement exposerait le bailleur à un risque accru d’impayés futurs. Elle synthétise cette analyse en concluant que le « contexte qui démontre l’incapacité pour Mme [K] d’être en mesure d’améliorer rapidement sa situation financière et donc sa situation locative » justifie le rejet. Cette appréciation prudente vise à prévenir l’aggravation d’une situation déjà compromise, en refusant d’accorder un sursis qui apparaîtrait comme une simple prolongation d’une insolvabilité de fait.