La Cour d’appel d’Aix-en-Provence, dans un arrêt du 18 décembre 2025, statue sur un appel formé contre une ordonnance de référé ayant constaté la résiliation d’un bail d’habitation pour défaut de paiement et ordonné l’expulsion de la locataire. Le litige oppose une locataire bénéficiant d’aides sociales à son bailleur social, l’EPIC 13 Habitat. La juridiction du fond avait retenu l’acquisition de la clause résolutoire et condamné la locataire au paiement d’une provision sur sa dette. En appel, la locataire conteste la validité du commandement de payer et sollicite des délais de paiement, tandis que le bailleur demande la confirmation de la résiliation et l’actualisation de la créance. La cour d’appel, après avoir examiné les conditions de mise en œuvre de la clause résolutoire et les demandes des parties, confirme partiellement l’ordonnance mais accorde à la locataire des délais de paiement suspensifs. La décision tranche ainsi la question de la validité d’un commandement de payer partiellement erroné et celle de l’octroi de délais de paiement en présence d’une dette locative importante mais d’une reprise des paiements courants. Elle illustre la conciliation opérée par le juge entre la protection du bailleur créancier et la sauvegarde du logement du locataire en difficulté.
La cour d’appel valide tout d’abord l’acquisition de la clause résolutoire malgré l’inclusion d’une somme litigieuse dans le commandement de payer. Elle rappelle le principe selon lequel « un commandement de payer qui serait notifié pour une somme erronée et supérieure au montant de la créance réelle du bailleur au titre des loyers reste néanmoins valable jusqu’à due concurrence des sommes exigibles ». En l’espèce, le commandement intégrait des frais d’enquête sociale contestés, que la cour écarte du champ de la clause résolutoire en soulignant que « les frais d’enquête sociale ne peuvent être assimilés à des loyers ou des charges locatives récupérables ». Néanmoins, elle estime que le commandement « apparaît, avec l’évidence requise en référé, justifié à hauteur de 179,94 euros ». Ce raisonnement permet de sauver l’acte de procédure en le purgeant de son vice partiel, évitant ainsi une nullité qui aurait privé le bailleur de tout moyen de recouvrement pour une dette pourtant certaine. La cour écarte également l’argument de l’imprécision du commandement faute de décompte annexé, en s’appuyant sur la force probante de l’acte d’huissier qui « fait foi jusqu’à inscription en faux ». Cette solution, pragmatique, préserve l’efficacité du mécanisme de la clause résolutoire tout en sanctionnant les exigences excessives du bailleur. Elle s’inscrit dans une jurisprudence soucieuse de ne pas anéantir une procédure pour un vice formel dès lors que le fond du droit est établi.
La cour opère ensuite un contrôle strict de l’effet dévolutif de l’appel pour rejeter la demande d’actualisation de la créance formulée par le bailleur. Elle rappelle que « la dévolution est circonscrite tant par la déclaration d’appel et les premières conclusions, s’agissant de l’appel dit ‘principal’, que par le dispositif des conclusions des intimés ». Constatant que le bailleur « ne formule dans ses conclusions qu’une seule demande d’infirmation au titre des frais retirés de la dette locative », elle en déduit que « le débat est limité à la somme provisionnelle accordée en première instance soit 1 629,99 euros ». Par conséquent, « il n’y a donc pas lieu de statuer sur la demande tendant à obtenir la condamnation […] au paiement de la somme provisionnelle de 2 253,23 euros ». Cette rigueur procédurale est remarquable. Elle rappelle aux praticiens l’importance cruciale de la rédaction des conclusions et du respect des règles de la dévolution, garanties fondamentales du contradictoire. La cour refuse de se transformer en juge de premier degré et limite strictement son office à la critique du jugement déféré. Cette position stricte contraste avec une tendance parfois observée à élargir le débat en appel, et elle renforce la sécurité juridique en fixant clairement le cadre de l’instance.
L’arrêt se distingue surtout par l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, malgré la résiliation déjà acquise. La cour constate que la locataire « a repris le paiement du loyer courant, ceci depuis plusieurs mois » et que « depuis près d’une année, elle diminue » sa dette. Elle en déduit que l’appelante « apparaît ainsi être une débitrice de bonne foi et en mesure de s’acquitter de sa dette locative par rééchelonnement ». Ce faisant, la cour applique les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 qui permettent au juge, sous conditions, d’accorder des délais et de suspendre les effets de la clause. La décision opère ainsi une véritable remise en état du contrat, puisque la cour précise que la clause résolutoire « sera réputée n’avoir jamais joué si [la locataire] se libère de cette somme dans le délai précité ». Cette solution équilibrée témoigne de la fonction sociale du juge en matière de baux d’habitation. Elle ne nie pas la dette ni la violation contractuelle, mais elle donne une chance au maintien dans les lieux lorsque le locataire fait preuve de bonne foi et d’une capacité de redressement. La cour souligne d’ailleurs que « ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges », préservant ainsi les intérêts du bailleur pour l’avenir.
En définitive, cet arrêt illustre la recherche d’un équilibre délicat entre la sanction du défaut de paiement et la protection du logement du locataire. D’un côté, la cour ne remet pas en cause le principe de la résolution pour inexécution, validant un commandement de payer pourtant entaché d’une erreur. De l’autre, elle use des pouvoirs que la loi lui confère pour aménager les conséquences de cette résolution et offrir au locataire une ultime possibilité de se maintenir. La motivation, technique et précise, démontre un souci constant de sécurité juridique, qu’il s’agisse du respect des règles procédurales de la dévolution ou de l’interprétation des conditions de la clause résolutoire. La portée de cette décision est significative pour la pratique des bailleurs sociaux, qu’elle invite à une grande rigueur dans l’établissement de leurs créances et dans la conduite de leurs procédures. Elle rappelle aussi aux locataires que la bonne foi et la reprise des paiements courants constituent des éléments décisifs pour obtenir l’indulgence du juge. En conciliant l’autorité du contrat et les impératifs de solidarité, la Cour d’appel d’Aix-en-Provence remplit pleinement son rôle de régulateur des relations locatives.