Cour d’appel de Bordeaux, le 18 décembre 2025, n°25/00889

La Cour d’appel de Bordeaux, première chambre civile, dans un arrêt du 18 décembre 2025, a été saisie d’un litige locatif portant sur la résiliation d’un bail pour défaut de paiement des loyers. Le bailleur avait obtenu en première instance la constatation de la résiliation du bail, l’expulsion de la locataire et sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation et des sommes dues. La locataire, faisant appel, sollicitait la suspension des effets de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement, invoquant une situation personnelle et financière difficile. La cour d’appel, statuant sur le fond en l’absence de conclusions de l’intimé, a rejeté la demande de la locataire et confirmé le jugement de première instance. La question centrale réside dans l’appréciation par le juge des conditions légales requises pour accorder des délais de paiement au locataire défaillant. La solution retenue par la cour est de confirmer le rejet de cette demande, estimant que les conditions légales n’étaient pas satisfaites. L’analyse de cette décision révèle une application rigoureuse des textes protecteurs (I), tout en mettant en lumière les limites pratiques de cette protection face à une situation financière précaire (II).

I. Une application rigoureuse des conditions légales de suspension de la clause résolutoire

La cour d’appel procède à un examen strict des conditions posées par la loi du 6 juillet 1989 pour l’octroi de délais de paiement, en vérifiant scrupuleusement les éléments de fait au regard des exigences légales.

A. Le contrôle exigeant du respect des conditions procédurales et financières

La décision s’appuie sur une interprétation littérale de l’article 24 V de la loi de 1989, qui subordonne l’octroi de délais de paiement à deux conditions cumulatives. La cour rappelle que le juge ne peut accorder de tels délais qu’« à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ». En l’espèce, elle constate un manquement patent à la seconde condition, notant qu’« il n’est justifié d’aucun versement spontané de Mme [P] à M. [J] depuis juin 2024 ». Ce constat factuel, non contesté, suffit à lui seul à justifier le rejet de la demande, la cour soulignant que « la dette a dès lors certainement dû s’accroître ». Cette approche démontre que la reprise du paiement du loyer courant constitue une condition de procédure essentielle et impérative, dont l’absence est fatale à la demande du locataire, indépendamment de sa situation personnelle.

B. L’appréciation concrète de la capacité réelle d’apurement de la dette

Au-delà du simple constat d’absence de paiement, la cour approfondit son contrôle en examinant la première condition légale, à savoir la situation du locataire « en situation de régler sa dette locative ». Elle procède à une analyse détaillée et réaliste de la situation financière de l’appelante. La cour relève que ses revenus, pendant sa période de chômage, « s’élevaient à environ 1100 euros par mois ». Elle confronte ce chiffre au plan d’apurement proposé par la locataire, qui impliquerait des versements mensuels de 57 euros en sus du loyer courant. La cour en déduit que ce plan n’est pas réaliste, estimant que « Mme [P] devrait alors s’acquitter d’une somme équivalente à 70% de ses gains mensuels, sans compter ses autres charges ». Cette appréciation in concreto de la capacité de remboursement permet à la cour de conclure que « les conditions prévues par le texte précité ne sont pas remplies ». La décision illustre ainsi que la notion de « situation de régler sa dette » ne se réduit pas à une simple volonté, mais exige une capacité financière avérée, appréciée au regard de l’ensemble des charges du débiteur.

II. Les limites pratiques d’une protection légale confrontée à la précarité financière

Si la solution se conforme strictement à la lettre de la loi, elle met en exergue les tensions entre le cadre juridique protecteur et la réalité économique des justiciables, ainsi que le rôle contraint du juge dans cette équation.

A. L’impuissance du juge face à l’absence de reprise des paiements courants

La décision souligne le caractère fondamental de la condition de reprise des paiements, qui agit comme un verrou procédural. La cour constate que l’appelante « ne produit aucune pièce postérieure à la décision querellée » et qu’« il n’est justifié d’aucun versement spontané ». Cette carence de preuve est déterminante. Le juge, bien qu’investi d’un pouvoir d’appréciation, se trouve lié par cette exigence légale. La cour rappelle son rôle en citant l’article 24 V, qui précise que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative ». Toutefois, ce pouvoir d’investigation ne saurait pallier l’absence du fait juridique constitutif que constitue le paiement du loyer courant. La décision montre ainsi les limites de l’office du juge : il peut contrôler et vérifier, mais il ne peut suppléer à l’absence de réalisation d’une condition légale posée par le législateur comme un préalable indispensable à la bienveillance du dispositif.

B. La confrontation entre le formalisme protecteur et la réalité socio-économique

L’arrêt met en lumière la difficile conciliation entre l’objectif de protection des locataires en difficulté et la nécessité de préserver les droits du bailleur. La cour prend acte de la « situation financière de l’appelante (…) délicate », évoquant la suspension de ses droits à l’allocation chômage et ses obligations familiales. Néanmoins, elle estime que le plan de remboursement proposé n’est pas viable. Cette analyse conduit à un constat sévère mais pragmatique : une protection juridique, pour être effective, doit reposer sur une assise financière minimale. En refusant d’accorder des délais de paiement qui condamneraient de fait le locataire à un endettement insoutenable, la cour évite peut-être une aggravation de sa situation. La solution, bien que défavorable à la locataire, interroge sur l’adéquation du dispositif légal face à des situations de grande précarité où la reprise du paiement intégral du loyer courant est matériellement impossible. La décision révèle ainsi que la loi, conçue comme un bouclier, peut se transformer en une formalité inaccessible pour les plus vulnérables, laissant le juge dans l’impossibilité d’aménager une issue lorsque les conditions légales objectives ne sont pas réunies.