Cour d’appel de Amiens, le 18 décembre 2025, n°20/06097

La Cour d’appel d’Amiens, chambre économique, dans un arrêt du 18 décembre 2025, se prononce sur la fixation du loyer d’un bail commercial renouvelé. Une bailleresse avait consenti un bail en 2008 pour l’exploitation d’un café-restaurant. À l’échéance de ce bail en 2017, elle a notifié un congé avec offre de renouvellement assortie d’une proposition de loyer déplafonné à 56 400 euros annuels, invoquant une modification notable des éléments de la valeur locative. Les preneurs ont contesté cette augmentation et sollicité le simple renouvellement avec un loyer indexé. Le tribunal judiciaire de Soissons, par un jugement du 23 octobre 2020, avait admis le déplafonnement mais fixé le loyer à 22 743,06 euros annuels. La bailleresse a interjeté appel. La cour d’appel, après avoir ordonné une expertise, est saisie de demandes en fixation du loyer déplafonné et, subsidiairement, en remboursement de taxe foncière par les preneurs. La juridiction doit déterminer si les conditions du déplafonnement sont réunies et fixer la valeur locative du bien. La Cour d’appel confirme le principe du déplafonnement mais infirme le montant du loyer fixé en première instance pour le porter à 37 675 euros annuels, tout en rejetant la demande de remboursement de taxe foncière. Cette décision permet d’analyser le contrôle rigoureux des conditions du déplafonnement (I) avant d’en examiner les conséquences sur la fixation concrète de la valeur locative (II).

I. Le contrôle rigoureux des conditions justifiant le déplafonnement du loyer

La Cour opère un contrôle strict des conditions légales du déplafonnement, en écartant certains motifs invoqués par la bailleresse mais en en retenant un autre, suffisant à justifier la mesure. Elle écarte d’abord l’argument tiré de la modification des caractéristiques du local. La bailleresse invoquait des travaux d’amélioration réalisés par les preneurs, estimant y avoir participé indirectement. La Cour rappelle le principe selon lequel « les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si directement ou indirectement notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge ». Elle constate que les travaux ont été exécutés avant la conclusion du bail de 2008, lequel constitue un nouveau bail et non un renouvellement, car « ce nouveau bail ne porte plus sur les mêmes locaux » et « ne prend pas effet […] à compter de l’expiration du bail précédent ». Dès lors, ces travaux « n’ont pas à être pris en compte » pour le déplafonnement du bail renouvelé en 2017.

La Cour écarte également, en tant que motif autonome, la modification des obligations des parties liée à l’augmentation de la taxe foncière. Elle relève que « la charge de la taxe foncière […] est passée d’un montant de 5977 euros en 2008 à un montant de 8811 euros en 2017 ce qui constitue une modification importante ». Toutefois, elle estime que cette modification est « attenuée par le fait que la taxe sur les ordures ménagères […] est à la charge du preneur ». Ainsi, bien que notable, cette évutation ne constitue pas, dans l’analyse de la Cour, un élément décisif pris isolément.

En revanche, la Cour retient comme motif justifiant le déplafonnement la modification notable des facteurs locaux de commercialité. Elle s’appuie sur l’expertise qui a constaté un réaménagement urbain significatif. La Cour motive sa décision en indiquant que « les travaux de réhabilitation du centre ville et d’embellissement du carrefour et la création du rond point sont une modification notable des facteurs locaux de commercialité durant le bail à renouveler ». Elle précise que cette modification « a eu une incidence favorable sur l’activité exercée dont témoigne l’évolution positive du chiffre d’affaires du fonds de commerce ». Ce faisant, la Cour confirme la solution du premier juge sur le principe du déplafonnement, en se fondant sur un seul élément suffisant, conformément à la jurisprudence. Elle rappelle d’ailleurs que « la réunion de plusieurs modifications insuffisamment notables peut constituer une modification notable justifiant le déplafonnement », mais n’a pas besoin de recourir à cette combinaison en l’espèce.

II. Les conséquences du déplafonnement sur la fixation concrète de la valeur locative

L’admission du déplafonnement conduit la Cour à fixer la valeur locative du bien, en se détachant du plafond légal pour se fonder sur une évaluation concrète, tout en rejetant les prétentions excessives de la bailleresse. La Cour rejette la méthode du premier juge qui avait limité l’augmentation à 10% du loyer précédent. Elle rappelle le mécanisme du lissage en précisant que « l’article L 145-34 ne fait qu’organiser le lissage ou l’étalement de l’augmentation du prix du loyer et qu’il n’y a pas lieu de limiter l’augmentation du prix du loyer à 10% du loyer précédent sur l’ensemble des années ». Elle fixe donc le loyer en se fondant sur la valeur locative réelle.

Pour déterminer cette valeur, la Cour s’appuie principalement sur le rapport d’expertise judiciaire, qu’elle estime sérieux et non critiqué sur ses éléments fondamentaux. Elle retient la surface pondérée et la valeur au mètre carré déterminées par l’expert, notant qu’il « a retenu une valeur de 193 euros le m² pour le local commercial […] se situant dans la fourchette haute du marché en adéquation avec la qualité de l’établissement et son implantation ». La Cour écarte la proposition de la bailleresse (56 400 euros) fondée sur une surface erronée et une valeur au m² non justifiée. Elle fixe ainsi le loyer annuel à 37 675 euros HT HC, considérant que cette valeur « tient ainsi compte de la charge de la taxe foncière assumée par la bailleresse et ayant justifié en partie le déplafonnement ». Cette fixation intègre donc indirectement la charge fiscale, sans pour autant l’ajouter séparément.

Concernant la demande subsidiaire de remboursement de la taxe foncière, la Cour la déclare recevable car formée postérieurement à un élément nouveau, le rapport d’expertise. Cependant, elle la juge non fondée. Elle estime d’une part que le montant réclamé n’est « aucunement établi dès lors que ne sont concernés que trois lots » sur les cinq imposés au bailleur. D’autre part, elle considère que la prise en compte de cette charge dans la valeur locative fixée rend la demande sans objet. Enfin, la Cour rappelle un point de procédure important en matière d’intérêts, en précisant qu’« en l’absence de convention contraire [ils] courent […] à compter de la délivrance de l’assignation en fixation du prix lorsque celle-ci émane du bailleur et non à compter de la date d’effet du bail renouvelé ».