La Cour d’appel de Bordeaux, dans un arrêt du 18 décembre 2025, a été saisie d’un litige opposant un ancien syndic bénévole à des copropriétaires. Ces derniers reprochaient au syndic plusieurs manquements dans l’exercice de sa mission, notamment le défaut de réalisation de prestations de ménage votées en assemblée générale. Le tribunal judiciaire avait annulé l’assemblée générale ayant procédé au remplacement du syndic, condamné ce dernier au remboursement de quotes-parts de charges et rejeté des demandes indemnitaires complémentaires. L’ancien syndic a interjeté appel, tandis que les copropriétaires ont formé un appel incident. La cour d’appel statue sur la recevabilité d’une demande nouvelle, sur la responsabilité du syndic bénévole et sur l’évaluation des préjudices allégués. Elle confirme pour l’essentiel la décision de première instance. La question centrale est de savoir dans quelle mesure un syndic bénévole engage sa responsabilité extracontractuelle pour des manquements à ses obligations et comment se caractérise le préjudice réparable en copropriété. L’arrêt rappelle avec fermeté les obligations du syndic et opère une distinction nette entre le préjudice patrimonial direct et les préjudices immatériels, dont la preuve incombe au demandeur. L’analyse de cette décision révèle une application rigoureuse des principes de la responsabilité civile au contexte spécifique de la copropriété (I), tout en illustrant les exigences probatoires élevées pour la réparation des préjudices extra-patrimoniaux (II).
I. La responsabilité extracontractuelle du syndic bénévole : une application stricte des principes généraux
La Cour d’appel de Bordeaux réaffirme les conditions classiques de la responsabilité extracontractuelle en les appliquant au syndic bénévole. Elle identifie une faute caractérisée dans le non-respect des délibérations de l’assemblée générale et établit un préjudice patrimonial direct, tout en écartant les arguments justificatifs avancés par le syndic.
A. La caractérisation d’une faute dans l’exercice de la mission syndicale
La cour considère que le syndic, qu’il soit professionnel ou bénévole, est personnellement responsable des fautes commises dans l’accomplissement de sa mission. En l’espèce, la faute réside dans le non-respect impératif des décisions de l’assemblée générale. Les copropriétaires ont produit les procès-verbaux d’assemblée générale « desquelles il résulte que des charges au titre du nettoyage des locaux par des prestataires extérieurs ont été votées » pour chaque année de 2014 à 2020. Il était constant qu’aucun prestataire extérieur n’avait été mandaté. La cour en déduit que « le fait de ne pas mandater un prestataire extérieur pour assurer l’entretien des parties communes de l’immeuble, et ce en contradiction avec les délibérations de l’assemblée générale, constitue un manquement fautif du syndic à son obligation d’assurer l’exécution des délibérations de l’assemblée générale ». Cette analyse est stricte : la faute est constituée par la seule violation formelle de la délibération, indépendamment de la réalité du service rendu. La cour écarte ainsi l’argument du syndic selon lequel il aurait effectué lui-même le ménage, en jugeant cet élément « inopérant en l’espèce, dès lors que la faute qui lui est reprochée consiste dans le non-respect des délibérations de l’assemblée générale ». Elle rejette également l’idée que les fonds collectés aient pu être utilisés pour d’autres dépenses utiles, estimant que « le syndic ne peut s’affranchir des décisions prises par l’assemblée générale pour utiliser les appels de fonds versés, à d’autres fins que celles pour lesquels ils ont été votés ». Cette position garantit le principe démocratique de la copropriété et la sécurité juridique des décisions collectives.
B. L’établissement d’un préjudice patrimonial direct et certain
Pour condamner le syndic à réparation, la cour vérifie scrupuleusement l’existence d’un préjudice lié à la faute. Elle constate que les copropriétaires « ont engagé des frais pour un service inexistant ». Le préjudice est ici purement financier et se calcule avec précision : il correspond aux quotes-parts effectivement versées par les demandeurs au titre d’une prestation non exécutée. La cour relève qu’« ils ont donc bien acquitté de la somme de 1428, 99 euros sur la période considérée […] au titre des frais de ménage, qui devait être exécuté par un prestataire extérieur, lequel n’a jamais été mandaté ». Ainsi, « M.et Mme [X] justifient dès lors […] d’un préjudice constitué par des fonds versés indûment ». Ce raisonnement démontre un lien de causalité direct et certain entre la faute (défaut de mandatement) et le préjudice (débours injustifié). La confirmation de la condamnation au remboursement de cette somme montre que la cour répare le préjudice économique subi, sans s’aventurer dans l’évaluation plus incertaine d’un préjudice d’agrément ou moral lié à la perte de jouissance. Cette approche restrictive mais solide ancre la réparation dans un dommage objectivement vérifiable.
II. L’exigence d’une preuve substantielle pour les préjudices extra-patrimoniaux et les demandes nouvelles
La seconde partie de la motivation de l’arrêt est consacrée au rejet de diverses demandes indemnitaires, qu’elles soient formées par le syndic ou par les copropriétaires. La cour fait preuve d’un formalisme procédural rigoureux et exige une démonstration concrète des préjudices allégués, notamment immatériels.
A. Le rejet des demandes nouvelles et l’exigence d’un préjudice prouvé
La cour applique strictement les règles de procédure civile en déclarant irrecevable la demande en dommages-intérêts pour préjudice moral formée pour la première fois en appel par l’ancien syndic. Elle relève que « la demande de dommages et intérêts formée en cause d’appel par M. [Z], est une demande nouvelle, comme n’ayant pas été présentée en première instance, de sorte qu’elle sera déclarée irrecevable, par application des dispositions de l’article 565 du code de procédure civile ». Ce rappel à l’ordre procédural évite de transformer l’appel en une nouvelle instance. Concernant les demandes indemnitaires des copropriétaires, la cour exige une preuve tangible des préjudices de jouissance allégués. Pour le préjudice lié au ménage, elle constate que « M.et Mme [X] ne versent pas davantage en cause d’appel, qu’en première instance, d’éléments démontrant le mauvais entretien des parties communes […] ou justifiant de ce qu’ils auraient dû effectuer eux-même le ménage ». L’absence de preuve sur la réalité de la gêne subie conduit au rejet de la demande. Pour le retard dans l’installation de la fibre optique, la cour écarte la faute du syndic en relevant qu’il avait « bien sollicité un rendez-vous avec un technicien » et que le retard était dû à « l’inadaptation des gaines de l’immeuble ». Surtout, elle souligne l’absence de préjudice démontré : « M.et Mme [X] ne justifient pas que le défaut de raccordement à la fibre les privaient de connexion internet, et qu’ils subissaient dès lors un préjudice ». Cette exigence d’un préjudice certain et actuel est une application constante du droit de la responsabilité.
B. La distinction entre préjudice réparable et simple désagrément
L’arrêt opère une distinction implicite mais nette entre le préjudice patrimonial direct, qui est réparé intégralement, et les préjudices immatériels ou indirects, dont la réparation est subordonnée à une preuve rigoureuse. Le remboursement des quotes-parts correspond à la restitution d’un appauvrissement injustifié, préjudice objectif et quantifiable. En revanche, la gêne liée à un ménage supposé mal fait ou le retard dans l’accès à une technologie nouvelle sont considérés comme des désagréments dont la réalité et l’ampleur ne sont pas suffisamment établis. La cour ne nie pas en principe la possibilité de tels préjudices, mais elle refuse de les présumer. Cette prudence jurisprudentielle évite l’indemnisation de simples contrariétés et maintient un lien de causalité exigeant entre la faute et le dommage. Elle rappelle que la charge de la preuve pèse sur le demandeur, y compris pour les préjudices non pécuniaires. Cette position contribue à la sécurité des relations en copropriété en limitant les contentieux indemnitaires à des hypothèses où le dommage est sérieusement établi.
Fondements juridiques
Article 565 du Code de procédure civile En vigueur
Les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent.