La Cour d’appel de Bordeaux, dans un arrêt du 18 décembre 2025, a été saisie d’un litige opposant le syndicat des copropriétaires d’une résidence à l’un de ses membres. Ce dernier, autorisé par une assemblée générale à fermer son balcon pour créer une loggia, a vu ses travaux contestés par le syndicat, qui demandait leur remise en état et des dommages-intérêts. Le tribunal judiciaire avait initialement débouté le syndicat de l’ensemble de ses demandes. Saisie par le syndicat, la cour d’appel devait déterminer si les travaux réalisés étaient conformes à l’autorisation donnée et si une remise en état était justifiée. La cour a infirmé partiellement le jugement, en ordonnant la dépose d’un volet roulant et une remise en peinture, mais a confirmé le rejet des autres demandes, notamment celles relatives à la dépose d’une baie vitrée. Cette décision opère une distinction fine entre les éléments soumis à autorisation collective et ceux relevant de la libre disposition des parties privatives, tout en rappelant les limites du pouvoir d’appréciation du juge face à une résolution d’assemblée générale.
La solution de la cour s’articule autour d’une analyse rigoureuse de la conformité des travaux à l’autorisation initiale (I), avant de préciser les contours de la liberté d’aménagement des parties privatives et les pouvoirs du juge (II).
I. Le contrôle de la conformité des travaux à l’autorisation collective
La cour d’appel examine successivement chaque manquement allégué par le syndicat, en confrontant les réalisations de M. [N] avec les termes de l’autorisation votée. Elle retient la non-conformité pour deux éléments, justifiant une remise en état partielle.
A. La sanction des travaux non autorisés modifiant l’aspect extérieur
La cour rappelle le principe selon lequel « si les travaux ne sont pas conformes à l’autorisation donnée, le syndicat des copropriétaires ou un copropriétaire est en droit de solliciter la démolition, et/ou des dommages et intérêts ». Elle applique strictement ce principe à deux aspects des travaux. Concernant le volet roulant, elle constate que M. [N] « n’avait pas sollicité l’autorisation de poser un coffre à volet roulant sur la nouvelle baie vitrée créée ». Elle relève que les volets existants sur l’immeuble sont situés « au niveau des fenêtres des appartements, et non au niveau des balcons ». L’installation est donc jugée non conforme et donne lieu à une condamnation à la dépose. De même, s’agissant de la peinture, la cour constate que M. [N] a repeint les murs de sa loggia en bleu. Elle estime que ces travaux, non autorisés, « modifient l’aspect extérieur de la façade de l’immeuble » et ordonne une remise en peinture conforme. Ces décisions illustrent un contrôle attentif de la matérialité des travaux par rapport au projet initialement approuvé.
B. Le rejet des griefs fondés sur des vices de procédure ou des prétendus aveux
Le syndicat invoquait d’autres manquements, que la cour écarte après examen. Elle rejette ainsi l’argument tiré de l’absence de transmission préalable de documents, comme les autorisations d’urbanisme. La cour observe « que le syndicat lui-même produit la déclaration préalable de travaux déposée par M.[N] auprès des services de l’urbanisme de la ville de Bordeaux » ainsi que « l’arrêté de non-opposition délivrée par la mairie », rendant cet argument « inopérant ». Par ailleurs, le syndicat tentait de voir dans les propos tenus par M. [N] en assemblée générale un aveu. La cour écarte cette qualification, estimant que les termes employés, en l’espèce ‘a noté’, révèlent uniquement que M. [N] a pris acte de la position du syndicat, et ne peut s’analyser en une manifestation claire de volonté ». Ce raisonnement démontre une application exigeante des conditions de l’aveu, protégeant le copropriétaire contre une interprétation extensive de ses déclarations.
II. La délimitation des prérogatives individuelles et le rôle du juge
Au-delà du contrôle de conformité, l’arrêt précise l’étendue de la liberté d’aménagement des parties privatives et réaffirme l’indépendance du pouvoir judiciaire face aux décisions de l’assemblée générale.
A. La libre disposition des parties privatives en l’absence d’atteinte à l’aspect extérieur
Le point central du litige concernait la dépose de la baie vitrée séparant le séjour du balcon. Le syndicat y voyait une modification de l’aspect extérieur. La cour, après analyse du règlement de copropriété, considère que « la baie vitrée litigieuse, qui séparait une des pièces de vie de l’appartement de M.[N] de son balcon, constitue une partie privative, dont chaque copropriétaire a la propriété exclusive ». Elle ajoute que le règlement prévoit que « chacun des copropriétaires pourra, sous sa responsabilité et dans la limite des lois et règlements, modifier comme bon lui semble la distribution intérieure des appartements ». La cour estime que la dépose de cette baie, permettant de fusionner le séjour et la loggia, relève de cette liberté. Elle écarte l’argument du syndicat fondé sur un constat d’huissier, en jugeant que « cet élément ne suffit pas à justifier de ce que la dépose de la baie vitrée litigieuse modifierait l’aspect extérieur de la façade de l’immeuble ». Cette analyse distingue clairement l’aménagement intérieur, libre, de la modification de l’enveloppe extérieure, réglementée.
B. La prééminence du pouvoir d’appréciation du juge sur la résolution d’assemblée générale
Le syndicat soutenait que le tribunal de première instance avait indûment remis en cause une résolution de l’assemblée générale approuvant une action en justice. La cour d’appel rejette fermement cet argument. Elle interprète la résolution litigieuse et conclut qu’elle « autorise seulement le syndicat à introduire une action au fond pour obtenir la remise en état des lieux, ce qui ne saurait priver le juge de son pouvoir d’appréciation quant à la conformité ou la non-conformité des travaux à l’autorisation donnée ». Cette motivation affirme avec force l’autonomie du juge, qui n’est pas lié par le simple vote d’une assemblée générale l’autorisant à agir. Le juge conserve son office qui est de trancher le litige au fond en droit et en fait. Cette position préserve l’équilibre des pouvoirs au sein de la copropriété et empêche qu’une majorité ne tente de préjuger du bien-fondé d’une action judiciaire.
Fondements juridiques
Article L. 2314-23 du Code du travail En vigueur
Pour les salariés mis à disposition qui remplissent les conditions mentionnées au 2° de l’article L. 1111-2, la condition de présence dans l’entreprise utilisatrice est de douze mois continus pour y être électeur. Les salariés mis à disposition ne sont pas éligibles dans l’entreprise utilisatrice.
Les salariés mis à disposition qui remplissent les conditions mentionnées au premier alinéa choisissent s’ils exercent leur droit de vote dans l’entreprise qui les emploie ou l’entreprise utilisatrice.